오늘은 지난 10월 27일 ‘제11차 비상경제민생회의’에서 발표된 ‘부동산 대출 규제의 단계적 정상화 방안’에 나온 내용을 다뤄보겠습니다. 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 '15억 초과 아파트 매입 시 주택담보대출 허용', '규제지역 LTV 50% 일괄 적용' 등의 규제 완화 방안을 발표하였는데요. 또한 중도금 대출 확대나, 규제지역 해제와 같은 추가적인 규제 완화를 시사했습니다. 지금부터 해당 내용에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
<목차>
1. 규제지역 LTV 50% 단일 적용
2. 15억 초과 아파트 대출 규제 완화, DSR 규제 유지
3. 청약규제 완화(청약 당첨자 기존주택 처분기한 연장, 중도금 대출보증 확대)
4. 조정대상지역, 투기과열지구 해제
1. 규제지역 LTV 50% 단일 적용
규제 지역(조정대상지역, 투기과열지구)에서 무주택자와 1 주택자 LTV를 주택 가격과 관계없이 50%로 단일화됩니다. 1 주택자는 보유 주택을 처분하는 조건인데요. 현재 무주택자와 1 주택자 LTV는 비규제 지역의 경우 70%, 규제 지역은 20~50%가 적용됩니다. 물론 앞서 정부는 지난 8월부터 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 LTV 상한을 80%로 완화한 바 있습니다. 하지만 다주택자에 대해선 금지 조치를 그대로 유지합니다.
2. 15억 초과 아파트 대출 규제 완화, DSR 규제 유지
이러한 LTV 규제 완화는 15억 초과 아파트에도 동일하게 적용됩니다. 단순하게 생각하면, 30억의 반포 아파트를 구매하면 15억까지 대출이 가능하다는 것입니다.
하지만 DSR 규제 40%는 풀리지 않았습니다. DSR은 총부채 원리금 상환비율로 연소득 대비 1년에 납부하는 원리금 상환액의 총합의 비율을 의미합니다. 따라서 소득이 높을수록 주택담보대출을 더 많이 받을 수 있는 것인데요.
DSR 40% 규제로 인해, 연봉이 5천만 원인 차주의 대출 가능금액은 3억 4천만 원이고 연봉이 7천만 원인 차주 역시 4억 8천만 원까지만 대출이 가능합니다. 연봉이 1억 원 이상 차주의 경우는 6억 9천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 연봉 1억 2천만 원인 차주는 DSR에 따르면 8억 3천만 원까지 대출 가능하지만 LTV 규제로 최고 7억 5천만 원까지만 대출이 가능합니다. 모두 다른 대출이 전혀 없는 경우를 가정한다.
3. 청약규제 완화(청약 당첨자 기존주택 처분기한 연장, 중도금 대출보증 확대)
이번 민생안정 대책에서는 청약규제 완화와 관련된 내용도 담겼습니다. 바로 청약 당첨자의 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 연장해준 것과 중도금 대출보증을 분양가 12억 원 이하까지 확대해준 것입니다.
첫번째 대책인 청약 당첨자 기존주택 6개월 내 처분은 지난 2018년 12・11 대책의 후속 조치로 나온 것이었습니다. 6개월 내 처분하지 않으면 청약 당첨이 무효화되고, 고의적으로 매각하지 않는 경우 형사처벌까지 받을 수 있었습니다. 그러나 지금과 같이 주택 매도가 쉽지 않은 시기에는 6개월 내 처분이 정말 쉽지 않고, 어쩔 수 없이 급매물로 팔아야 했는데요. 이 정책으로 1 주택자 중 청약이 당첨된 분들의 숨통이 트일 것으로 보입니다.
두번째 대책은 분양받았을 때, 중도금 대출을 조금 더 해주겠다는 정책입니다. 이로써 청약 신청을 하는 것이 조금 더 부담스럽지 않게 되는 것입니다. 이 규제완화는 청약을 포함한 부동산 거래를 활성화시키겠다는 정부의 의지가 드러나는 정책입니다.
4. 조정대상지역, 투기과열지구 해제
11월 중 투기과열지구 39곳과 조정대상지역 60곳 중 일부가 추가로 해제될 것으로 보입니다. 지난 9월 규제 완화로 세종시를 제외한 비수도권은 모두 조정대상지역에서 해제되었습니다. 하지만, 인천과 경기도 대부분 지역은 여전히 조정대상지역으로 묶여있어, 대출규제와 다주택자 규제가 걸려있는 상황인데요. 규제지역이 풀리게 되면, 다주택자들의 투자가 활성화되어, 현재 경색되어 있는 부동산 거래량이 다시 증가할 수 있을 것으로 보입니다.
