전월세 신고제 대상 시행일 총정리

 임대차 3 법이라는 것이 지난해부터 이슈였습니다. 임대차 3 법에는 전월세 상한제, 전월세 신고제, 계약갱신청구권 총 3가지로 구성되어 있는데요. 이중 전월세 신고제 이외에 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 지난해 7월 31일부터 적용되었습니다. 전월세 신고제의 경우, 시행이 1년 유예가 되어 올해 6월부터 전면 도입되는데요. 최근 국토부 업무보고에 따르면 올해 4월부터 일부 지자체에서 시범 시행되고, 임대차 실거래 정보는 11월부터 공개된다고 합니다. 

 

해당 포스팅에서는 앞으로 시행될 전월세 신고제가 무엇이며, 우리에게 미칠 영향은 어떻게 되는지 자세히 알아보겠습니다. 

 

<목차>
1. 전월세 신고제란?
2. 전월세 신고제 시행일 및 대상
3. 전월세 신고제 시행 시 달라지는 점

 

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전세 계약갱신청구권 행사방법

 

1. 전월세 신고제란?

 

 전월세 신고제는 정말 간단한 개념입니다. 이름에서 알 수 있듯이 임대인과 임차인 간 주택 임대차(전·월세) 계약 때 임대 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 이내에 신고하는 것입니다. 신고는 임대차 계약이 이루어지는 시·군·구청에 합니다.

 

 앞서 설명드렸듯이 전월세 신고제는 임대차 3 법 중 하나입니다. 전월세 계약에 대한 신고는 기존에도 있었으나, 의무사항은 아니었습니다. 주택 매매의 경우 실거래가를 신고하였지만, 전월세는 신고되지 않는 것이 많아 국가에서 데이터로 관리하기 쉽지 않았는데요. 이 전월세 신고제가 시행되면, 임대차 계약에 대한 신고가 의무화되어 주택의 임대료 수준이 투명하게 공개될 수 있습니다.

 

2. 전월세 신고제 시행일 및 대상

 

 - 시행일

 

 전월세 신고제는 올해 6월에 전면 도입됩니다. 하지만 정부에서는 4월부터 일부 지역에서 시범 적용하겠다고 밝혔는데요. 아마도 이 일부 지역은 서울의 강남 3구(강남구, 송파구, 서초구)가 될 가능성이 높습니다. 전월세 신고제가 시행되지만, 신고된 데이터에 대한 실거래 정보는 11월부터 공개된다고 하는데요. '시장 투명성 강화'라는 정부의 정책 목표에 빠르게 부합되지는 않을 듯합니다. 시장 참여자들이 임대차 실거래 현황을 보고, 거래에 참고하려면 조금 더 기다리게 됐습니다. 

 

 - 대상

 

 전월세 신고의 대상은 집주인(임대인)이 신고하는 것이 원칙이며, 중개사무소를 통해 거래 시에는 계약서를 작성한 공인중개사가 신고를 진행합니다.

 

• 신고 주체 : 집주인(임대인) or 공인중개사 or 임차인
• 신고 기한 : 계약 체결일로부터 30일 이내
• 신고 기관 : 물건지(해당 주택이 있는 곳)의 시·군·구청
• 대상 주택 : 법 시행령이 정하는 지역과 임대료 수준일 경우(미정)
• 기타 신고 사항 : 보증금이나 월세 등 임대차 가격이 변경된 경우에도 신고
• 예외 주택 : 오피스텔, 고시원 등 비주택인 경우 

 

전월세 신고제의 대상이 되었다면, 반드시 30일 이내에 신고를 해야 하는데요. 미신고 시에는 100만 원 이하, 허위신고 시에는 500만 원 이하의 과태료가 부과된다고 합니다.

 

전월세 신고제 정책 일정

 

 

3. 전월세 신고제 시행 시 달라지는 점

 

 사실 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 지난해 8월부터 실시되면서, 임대차 시장에 준 영향이 상당했습니다. 이에 더해, 전월세 신고제까지 시행되면 임대차 시장에 추가적인 파급력을 행사할 것이라는 시각이 많은데요. 과연 전월세 신고제가 도입되었을 때 시장에 어떤 점이 바뀌게 될지 생각해보겠습니다.

 

 먼저 이게 장점일 수도 있고 아닐 수도 있는, 몇 가지 시사점에 대해 적어보겠습니다.

 

1. 전월세 신고제가 도입되면 임차인 입장에서 자동으로 확정일자가 부여돼 별도 장치 없이도 보증금 보호가 가능합니다.
2. 전월세에 대한 정보 및 데이터 파악이 가능해집니다.
3. 집주인 입장에서 '사각지대'에 있던 임대소득이 과세될 가능성이 있습니다.
4. 고가의 전세입자에 대한 불법증여 여부를 적발할 수 있게 됩니다.

 

 3번의 경우 현재 연 2,000만 원 이상의 임대소득은 종합소득세 과세 대상이고, 2,000만 원 이하인 경우 분리과세 대상입니다. 현재 임대차 시장에 대한 정확한 데이터가 없어 임대소득을 줄이거나 누락시키는 경우가 있었는데요. 이렇게 되면 집주인의 세금 부담이 어떤 식으로든 커질 것으로 예상됩니다. 이는 정부의 세수 확보에는 큰 도움이 될 듯합니다. 물론 이에 대해 임대 소득이 전부인 영세 노년 임대인의 부담이 커질 수 있다라던가, 어떤 식으로든 이 세부담이 임차인에게 전가될 수 있다는 우려의 시각도 존재합니다.

 

 4번과 같이, 부모님이 전세 자금을 지원해줌으로써 자녀들에게 불법적으로 증여를 해주는 경우가 많았습니다. 전세금을 지원해주고 증여세 신고를 하지 않으면, 국가에서 이를 파악하기 쉽지 않았는데요. 만약 전월세 신고제가 시행되면, 과세당국에서는 소득 수준에 비해, 고가의 전세금을 준 임대차 계약을 확인하여, 이를 불법증여를 받은 것으로 추정할 수 있습니다. 세법에서는 소명이 안 되는 재산은 증여로 본다는 '증여의제'가 있기 때문입니다.

 

 결론적으로 전월세 신고제는 언젠가는 시행될 수밖에 없는 정책이라고 봐야 합니다. 기존에 임대인과 임차인이라는 양축으로 형성되었던 임대차 시장에 정부가 들어오게 되는 것인데요. 이를 통해 정부는 임대차 시장의 세금을 추적하고 세수를 더욱 확보할 수 있게 됩니다. 어찌 보면 결국 이 전월세 신고제를 통해, 임대차 시장에서 정부는 갑의 위치에 서고, 임대인은 을, 임차인은 병이 되는 구조가 형성되어 갈 수 있습니다.

 

전월세 신고제 속 임대차시장