부부 공동명의 장단점 완벽분석

 갈수록 증가하는 부동산 관련 세금 부담으로, 부부 공동명의를 통해 절세 혜택을 노리고자 하는 분들이 많아지고 있습니다. 부부 공동명의는 무조건 좋은 것이 아니며, 장단점이 있는데요. 해당 포스팅에서는 부부 공동명의에 관해 양도소득세와 종부세 등을 중심으로 장단점을 분석해 보겠습니다.

 

<목차>
1. 부부 공동명의 vs 단독명의 종합부동산세
2. 부부 공동명의 vs 단독명의 양도소득세
3. 부부 공동명의 절세전략
4. 부부간 주택 증여 취득세 및 증여세

 

1. 부부 공동명의 vs 단독명의 종합부동산세

 

 종합부동산세의 경우 부부 공동명의의 절세 혜택이 큰 편인데요. 하지만 상황에 따라서 부부 공동명의가 불리해지는 경우도 있습니다.  따라서, 부부 공동명의를 통해 종합부동산세를 절세하고 싶다면, 아래의 내용을 명확히 인지하는 것이 좋습니다.

 

 - 1세대 1 주택인 경우 : 부부 공동명의 유리

 

 1세대 1 주택인 경우 종부세의 기초 공제액은 다음과 같습니다.

 

• 단독명의 : 9억 원
• 부부 공동명의 : 합산 12억 원(인별 6억 원)

 

 종합부동산세는 인별 과세입니다. 또한 공시 가격에 대해서 과세를 하는데요. 만약 1가구 1 주택이면서, 공시 가격 12억 원 이하의 주택을 가지고 계시다면 공동명의가 단독명의보다 앞도적으로 유리합니다. 만약에 공시 가격이 12억 원이 넘는다고 해도, 기본 공제가 합산 12억 원 이기 때문에 공동명의가 과세표준을 더욱 낮춰 절세 혜택이 큽니다.

 

 - 고령·장기보유 세액공제 : 공동명의 판전승

 

 지난해까지는 종합부동산세의 고령·장기보유 세액 공제가 단독 명의인 경우에만 가능했습니다. 따라서, 장기간 고령이 될 때까지 1세대 1 주택의 현재 집을 유지한다면 단독명의가 더 유리하다는 이야기가 많았는데요. 하지만, 올해부터 법이 개정되면서 부부 공동명의 1 주택자도 종부세의 고령-장기보유 공제를 받게 되었습니다. 

 

 이 개정안은 부부 공동명의에 대해 세액공제를 주는 것은 아니라, 단독 명의자처럼 9억 원의 공제를 받고 세액공제 혜택을 받는 방법을 선택할 수 있게 만든 것인데요. 본인의 종부세가 단독명의로 내는 것이 유리한지, 공동명의가 유리한지 계산해보고, 단독명의의 세액공제 혜택이 크다면 이를 선택할 수 있게 해 준 것입니다.

 

부부 공동명의 종부세 고령-장기보유 공제 혜택 기사(동아일보)

 

2021년 부부 공동명의 예상 보유세 계산 사례

 

 

 - 다주택자 : 공동명의가 불리할 수도

 

 다주택자의 경우, 공동명의가 종부세 계산에 불리할 수 있는데요. 만약, 부부가 각각 1 주택씩 가지고 있다면 상관이 없지만, 각각 0.5개씩 두 채를 모두 공동명의로 보유하고 있다면 종부세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 바로, 종합부동산세가 조정대상지역 2 주택자부터 중과세율이 있기 때문입니다. 따라서, 다주택자라면 종부세 절세를 위해 각각 부부가 1채씩 가지고 계신 게 더 낫습니다.

 

 종부세의 과세대상과 계산방법을 자세히 알고 싶다면, 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

종부세 과세대상, 종합부동산세 계산방법 2021

 

2. 부부 공동명의 vs 단독명의 양도소득세

 

 - 양도차익이 낮은 경우 : 공동명의가 앞도적 유리

 

 양도소득세는 양도차익에 대한 세금을 내는 것입니다. 양도소득세 역시 인별과세이면서 누진세이기 때문에, 부부 공동명의일 경우 과세표준인 양도차익이 낮아지는 효과가 있는데요. 아래 예시와 같이 양도차익이 2억 일 경우, 부부가 각각 1억의 양도차익을 가졌기 때문에 세율 15%를 적용받습니다. 하지만, 단독명의일 경우 누진세율 27%를 적용받게 되는데요. 따라서 양도소득세 관점에서 공동명의가 유리합니다.

 

처분시 양도소득세 비교 공동명의 vs 단독명의

 

 하지만, 양도차익이 커지다 보면 단독명의나 공동명의나 큰 차이가 발생하지 않게 됩니다. 양도소득세 관련해서 더욱 자세히 알고 싶으시면, 아래 글을 참고 부탁드립니다.

 

1가구 1주택 양도세 비과세 요건(2021년)

 

3. 부부 공동명의 절세 전략

 

부부 공동명의 절세전략

 

 종합부동산세와 양도소득세를 고려한다면, 신규 주택 취득 시 공동명의를 통해 절세하는 것이 좋습니다. 공동명의 1 주택자도 고령-장기보유 세액공제 혜택을 받을 수 있기 때문에, 이제 공동명의가 불리할 것이 없습니다. 아직 젊으신 분이시고, 무주택자이시라면 신규 주택 취득은 부부 공동명의로 취득하시길 추천드립니다.

 

 하지만 이미 단독명의로 주택을 보유 중이시라면, 공동명의 전환은 신중하게 생각하셔야 합니다. 바로 공동명의로 인한 절세 혜택보다 공동명의 전환을 위한 취득세와 증여세가 더 클 수도 있기 때문입니다.

 

4. 부부간 주택 증여 취득세 및 증여세

 

 - 부부간 증여세

 

부부간 증여는 6억 원까지 기본공제가 됩니다. 증여세의 경우 시가로 산정하기 때문에, 시가 12억 원 이하의 주택의 경우 단독명의에서 공동명의로 중간에 바꿔도 증여세는 발생하지 않습니다. 증여세율에 대해 자세히 알고 싶으시면 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

증여세율 및 증여세 계산기

 

 - 부부간 주택 증여 취득세

 

 하지만 증여에 대한 취득세가 상당합니다. 조정대상지역의 3억 원 이상을 증여할 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다. 따라서, 이미 단독명의였다면, 공동명의로 전환을 신중하게 생각하셔야 합니다.

 

주택 취득세율표