오늘은 전세 계약갱신청구권의 행사기간과 행사방법, 거부가 가능한 경우에 대해 알아보겠습니다. 2020년 7월 임대차 3 법이 발의되면서, 전세 계약갱신청구권이 실시되었습니다. 기존에 2년 단위로 실시되던, 전세 계약이 2년 추가되어 최대 4년까지 살 수 있게 되었습니다. 해당 포스팅에서 이런 전세 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 전세 계약갱신청구권 행사방법, 기간
2. 전세 계약갱신청구권 거부할 수 있는 경우
3. 전세 계약갱신청구권 Q&A

 

계약갱신청구권-개념
계약갱신청구권 개념

 

1. 전세 계약갱신청구권 행사방법, 기간

 

 2020년에 주택임대차 보호법이 개정되어, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 사이에, 임차인은 임대인의 의사와 관계없이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다는 조항이 신설되었습니다.(법 6조의 3).

 

 전세 계약갱신을 요청은 특별히 정해진 양식은 없는데요. 대신 증거가 남는 방식인 문자, 메일, 내용증명 등으로 의사를 표현하는 것이 좋습니다. 다만, 추후 분쟁을 예방하기 위해 임차&임대인 사이에서 서로 합의된 부분에 대해, 이를 명시하는 서류를 남겨 놓는 것이 좋습니다.

 

계약갱신청구권-행사방법
계약갱신청구권 행사방법

 

 

2. 전세 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우

 

 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없지만, 주택임대차 보호법은 아래와 같은 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 됩니다.(법 6조의 3. 1항).

  

① 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우,

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 아래 항목의 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(ⓐ임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ⓑ건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ⓒ다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우)

⑧ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑨ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

3. 전세 계약갱신청구권 Q&A

 

질문) 법 시행 전 전세계약에도 적용되나요?

 

 답변) 적용됩니다. 기존 전월세 계약에 대해서도 1회, 2년의 계약갱신청구권이 부여되고, 전월세를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 하고, 계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상 남아 있어야 합니다.

 

 

 질문) 임대료 증액을 5% 이내로 제한했는데 이러한 상한은 어떤 경우에 적용되나요?

 

 답변) 기존에 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.

 

 질문) 임대인이 요구하면 5%를 반드시 올려주어야 하나요?

 

 답변) 아닙니다. 5%는 임대료를 올릴 수 있는 상한 일뿐, 임대인과 임차인은 5% 범위에서 상호 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

 질문) 법 시행 전 집주인이 계약을 연장해주면서 임대료를 15% 올릴 것을 요구해 이미 지급했는데 법 시행 후 임대료 반환을 요구할 수 있나요?

 

 답변) 가능합니다. 법 시행 후 임대료 상승 폭을 기존의 5% 이내로 낮춰달라고 요구하고 상승분 가운데 차액을 반환받을 수 있습니다.

 

 질문) 지방자치단체가 5% 이내에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나요?

 

 답변) 정부와 지방자치단체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획입니다. 지자체는 5% 이하로만 상한을 정할 수 있고 만약 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 상한이 적용됩니다.

 

 질문) 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나요?

 

  답변) 정부 등록 임대주택 사이트인 ‘렌트홈’에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리합니다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상금액을 알 수 있습니다.

 

 질문) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 2년의 거주기간을 채워야 하나요?

 

 답변) 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료 내야 합니다.

 

 질문) 만약 법 시행 전 임대인이 계약갱신을 거절하고 제삼자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

 

  답변) 행사할 수 없습니다. 이런 경우에는 예외적으로 새로운 임차인을 보호하기 위해 기존 임차인과의 계약이 연장되지 않도록 했습니다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 새로운 임차인과 계약을 맺었다는 사실을 계약서와 계약금 수령 사실 등으로 입증해야 합니다.

 

 질문) 임대인이 실제 거주하고자 하는 경우에도 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

 

  답변) 임대인은 임차인에게 거주 필요성을 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주할 수 있습니다. 임대인 본인뿐 아니라 직계 존·비속이 거주하는 경우가 모두 포함됩니다. 다만, 임대인은 기존 임차인이 계약을 갱신했다면 해당 주택에 살 수 있었던 기간, 즉 최소 2년 이상 실제로 거주해야 합니다.

 

직계존속 & 비속 설명

 

 질문) 임대인이 실거주한다고 한 뒤 실제로는 다른 세입자를 들인다면 기존 세입자는 손해배상 청구가 가능한가요?

 

 답변) 가능합니다. 손해배상액은 계약 당시 임대인과 임차인이 '손해배상 예정액'으로 정한 합의금이 있다면 그 금액이 됩니다. 약정한 금액이 없는 경우에는 '갱신 거절 당시 3개월 치 월세' 또는 임대인이 '새로운 임차인에게 올려 받은 월세 차액의 2년 치'에 해당하는 금액, 갱신거절로 인해 '임차인이 입은 손해액' 가운데 가장 큰 금액이 손해배상액이 됩니다.

 

 질문) 임대인이 새로운 세입자를 들이지 않고 집을 비워둘 경우에도 기존 세입자가 손해배상을 청구할 수 있나요?

 

 답변) 새로운 세입자와 임대차 계약을 맺지 않았다면 손해배상 청구가 불가능합니다. 다만, 집을 비워둘 경우 임대인이 금전적으로 손해를 볼 것이기 때문에 실제로 그런 사례는 많지 않을 것이라고 정부는 예측하고 있습니다.

 

 질문) 임대인이 실거주를 이유로 계약 연장을 거부했지만 이후 집을 다른 사람에게 팔았다면, 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있나요?

 

 답변) 원칙적으로는 임대인이 제시한 계약갱신 거절 사유가 허위에 해당해 손해배상 청구가 가능합니다. 다만, 임대인이 불가피하게 집을 팔 수밖에 없는 사정이 있었다면 그 사유를 입증해 손해배상을 피할 수 있습니다.

 

 질문) 계약갱신청구권으로 인해 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나요?

 

 답변) 매도할 수 있습니다. 임차 중인 주택이라 하더라도 아무런 영향 없이 사고팔 수 있습니다. 다만, 주택 매수인은 기존의 임대차 계약을 그대로 승계하므로 새로운 집주인은 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 적용받습니다. 다만, 새로운 집주인이 실거주하고자 할 경우에는 기존 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.

 

 질문) 계약갱신청구권 행사 시 '전세→월세' 전환이 가능한가요?

 

 답변) 원칙적으로는 가능하지 않습니다. 개정 법률상 갱신되는 임대차는 직전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 어렵습니다. 다만 임차인이 월세로의 전환에 동의한다면 가능합니다. 이때 월세 산정은 주택임대차 보호법 제7조의 2에 따른 법정 전환율이 적용됩니다. 법정 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 '10%' 또는 '기준금리(현행 0.5%)+3.5%' 가운데 낮은 비율이 적용됩니다. 예를 들어 5억 원짜리 전세를 월세로 바꿀 경우, 보증금 3억 원에 월세 67만 원 또는 보증금 2억 원에 월세 100만 원이 됩니다.

 

 

 질문) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요?

 

 답변) 임차인이 2개월 치 월세를 연체한 경우, 임차인이 허위의 신분으로 계약한 경우, 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우, 임대인의 동의 없이 전대해 타인이 주택을 사용‧수익 하게 한 경우, 주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실로 인한 화재로 주택이 파손된 경우, 재건축 등으로 주택이 없어져 주거기능을 상실할 경우, 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 등입니다.

 

 질문) 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

 

 답변) 가능합니다. 임대차 3 법은 계약갱신청구권을 한 차례 쓸 수 있다고 규정하고 있습니다. 그전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있습니다.

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