오늘은 분양권의 전매제한 기간과 지역에 따른 차이, 강화된 조건에 대해 알아보겠습니다. 최근 아파트 가격이 급격하게 상승하면서, 청약과 함께 분양권 거래에 대한 관심도 커졌습니다. 정부는 주택 시장 안정화를 위해 강력한 규제 정책을 펼치고 있는데요. 분양권 전매제한도 규제 정책 중 하나입니다. 해당 포스팅에서 이런 분양권 전매제한을 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 분양권 전매제한 뜻
2. 분양권 전매제한 기간, 지역
3. 분양권 전매제한 강화
4. 불법 전매 거래 사례

 

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분양권 양도소득세 계산, 양도세율

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1. 분양권 전매제한 뜻

 

 분양권이란 청약이 당첨되어 신축 아파트를 입주할 수 있는 자격을 의미합니다. 이런 분양권을 아파트가 건축되기 전에 사고파는 행위가 분양권 전매라고 합니다. 이런 분양권을 사고파는 행위 자체를 제한하는 것은 분양권 전매제한입니다. 최근 분양되는 수도권과 지방 광역시의 대부분의 아파트는 분양권의 전매제한 기간이 있습니다.

 

 

2. 분양권 전매제한 기간, 지역

 

 분양권 전매제한은 투기과열지구와 조정대상지역의 신규 분양 주택, 분양가 상한제 적용주택, 공공택지 외 택지의 분양 주택에 적용됩니다. 분양권 전매제한기간은 아래 표와 같이 적용됩니다.

 

분양권 전매제한 기간(규재 지역)

 

 위의 표와 같이 투기과열지구는 최대 5년까지 전매제한 기간이 있습니다. 보통 아파트의 경우 청약 후 3년 이내에 준공이 되는데요. 5년이 적용되면, 입주하고 최소 2년을 더 살아야 아파트를 매도할 수 있다는 것입니다. 조정대상지역의 경우 1 지역, 2 지역, 3 지역 여부에 따라 전매제한 기간이 달라집니다. 수도권/광역시의 민간택지는 6개월 전매기간이 적용됩니다.

 

분양권 전매제한 기간(분양가상한제)

 

 분양가상한제가 적용된 아파트 역시 전매제한 기간이 적용됩니다. 분양 가격이 인근 시세의 80% 미만이라면 최대 10년까지 전매제한 기간이 적용됩니다.

 

 만약에 전매제한기간이 둘 이상 적용(규제지역 + 분양가상한제)받는다고 하면, 둘 중 더 긴 기간이 전매제한 기간으로 적용됩니다.

 

3. 분양권 전매제한 강화

 

 분양권 전매제한은 촤근 더 강화되었습니다. 2021년부터는 조정대상지역 간 지역도 나눠지지 않습니다. 과거 성남 민간택지의 경우 조정대상지역 중 2 지역으로 묶여 1년 6개월의 전매제한 기간이 적용되었습니다. 하지만, 2021년 조정대상지역에서 분양되는 단지는 모두 1지역으로 상향된 전매제한 규제를 적용받습니다.

 

분양권 전매제한 강화

 

4.  불법 전매 거래 사례

 

 분양권 전매는 불법 거래가 많이 이뤄지는 시장입니다.

 

사례1) 분양권 전매제한 기간 중 거래

 

 분양권 전매제한 기간이 끝나기 전, 미리 분양권을 거래하는 행위가 대표적인 사례입니다. 매수자의 경우 분양권의 프리미엄이 더 붙기 전에 매수를 하려는 것인데요. 만약 시간이 흘러 분양권의 프리미엄의 시세가 올라, 매도자가 계약을 취소하면 불법 거래였기 때문에 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이런 거래는 정말 조심하셔야 합니다. 또한, 분양권 전매제한 기간 중 불법거래를 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처합니다.

 

사례2) 분양권 전매 양도소득세 매수자 전가(다운계약)

 

 분양권의 경우 양도소득세가 최대 70%까지 부과됩니다. 분양권 전매제한 기간이 지났어도, 엄청난 양도소득세율로 인해 거래가 싶지 않은데요. 이러한 양도소득세는 양도차익을 얻은 매도자가 내는 것이 원칙입니다. 하지만, 분양권 거래 시 양도세를 매수자에게 전가하는 다운계약이 정말 많습니다.

 

 분양권 거래 시 프리미엄이 없거나, 1,000만 원 정도만 붙여서 신고된 경우가 있는데요. 하지만 실제 거래 시장에서는 1억 원 이상의 프리미엄이 붙었을 수 있습니다. 양도소득세를 매수인이 대납하는 방식인데요.

 

 전매행위를 하다 적발되면 3000만 원의 과태료와 실제 거래 가격의 차액에 따라 취득가액의 2~5% 과태료가 부과되고, 집값 담합 등의 행위에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금을 내야 합니다. 또 개업 공인중개사의 경우 전매 등 부동산 투기 조장 행위가 밝혀지면 자격정지의 행정처분을 받게 됩니다

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