오늘은 재개발과 재건축의 차이점과, 재개발 절차, 조합원 자격을 총정리해보겠습니다. 최근 투기과열지구의 재개발 투기 방지를 위해, 조합원 자격을 강화하겠다는 뉴스가 나왔습니다. 아직 검토 안이지만, 이는 곧 시행될 수도 있는데요. 이에 대한 내용도 해당 포스팅에서 함께 다뤄보겠습니다. 

 

<목차>
1. 재개발 재건축 차이점, 재개발 절차
2. 재개발 조합원 자격
3. 재개발 조합원 지위 양도 금지 강화

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1. 재개발 재건축 차이점, 재개발 절차

 

 재개발과 재건축은 이름이 비슷해서 가끔 혼동이 됩니다. 재개발은 단독주택이 밀집한 지역을 도시 계획 차원에서 정비하는 것인데요. 그에 비해, 재건축은 노후·불량 주택(아파트 등)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것입니다. 재건축과 재개발의 차이점을 아래 표를 통해 알아보겠습니다.

 

재개발-재건축-차이점
재개발, 재건축 차이점

 

재개발이 되기 위해서는 먼저 정비구역에 지정되어야 합니다. 재개발 지역은 해당 구역의 30년 이상 건축물이 전체 동수의 3분의 2, 연면적 60% 이상이 되어야 하는데요. 또한 구역 면적은 1만 제곱미터 이상이어야 합니다. 또한 해당 구역 소유자의 3분의 2 이상이 동의, 동의자가 소유한 토지면적이 전체 구역의 2분의 1 이상이어야 합니다.

 

재개발-주거-정비구역-지정-조건
주거 정비구역 지정 조건

 

 이 중 '연면적 노후도'는 가장 까다로운 조건입니다. 노후 주거지일수록 삶의 질을 개선하기 위해 새로 집을 짓은 경우가 많기 때문입니다. 따라서, 오세훈 서울시장은 주거정비 지수 내 노후도 기준 완화를 추진 중에 있습니다. 

 

 재개발 절차는 아래와 같습니다. 정비구역 지정이 되어도, 엄청난 단계를 거쳐야 해당 구역이 신축 아파트로 다시 태어납니다. 따라서, 재개발 투자를 할 때는 해당 구역이 어떤 단계에 있는지도 잘 따져보셔야 합니다.

 

재개발-절차
재개발 절차

 

 

2. 재개발 조합원 자격

 

 재개발 조합원이 되기 위해서는 조건을 만족해야 합니다. 이 자격 요건을 명확히 알지 못한 상태에서, 재개발 물건을 구매한다면, 현금 청산을 당할 수 있습니다.

 

 재건축과 재개발은 토지 등 소유자가 조합원 자격을 받게 됩니다. 재개발의 경우 토지 or 건축물 or 지상권자만 돼도 동의 여부에 상관없이 의무적으로 조합원 자격이 있습니다. 따라서, 뚜껑이라고 불리는 무허가 건축물에 살아도 재개발 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 하지만, 재건축은 해당 부지의 건축물과 부속토지를 모두 가진 사람이, 동의를 해야만 조합원 자격을 얻습니다.

 

재개발-재건축-조합원-자격
재개발, 재건축 조합원 자격

 

만약 특정 토지와 건축물의 소유자가 여러 명일 경우 여러 명을 대표하는 1명만 조합원 자격을 얻습니다.

 

재개발-조합원-자격
조합원 자격

 

만약 부부나 다른 2인이 재개발, 재건축 지역의 토지나 건축물을 공동 소유하고 있다면 조합원 자격은 1개만 나옵니다. 또한 같은 재개발 재건축 구역 내에 동일 세대가 여러 채의 주택을 보유하고 있다면, 이 때도 조합원 자격은 1개만 나옵니다. 이 경우 꼭 세대를 분리해야 합니다.

재개발-조합원-자격-1개만-얻는-경우
조합원 자격 1개만 얻는 경우

 

※참고

세대 분리하는 방법 요건 정리

 

 만약 동일 세대가 재개발 구역 내 여러 채의 주택을 보유했다가, 한 주택을 다른 사람에게 판매하면 이 때는 조합원의 자격을 얻을 수 있습니다. 하지만, 동일한 사람이 같은 재개발·재건축 구역 내 여러 물건을 가지고 있다가 매도한다면, 이때는 조합원 자격이 추가되지 않습니다.

 

다주택자-조합원-자격-양도-사례
다주택자의 조합원 자격 양도 사례

 

 따라서, 동일 구역 내 다주택자에게 물건을 양도받았다면, 조합원 지위를 인정받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 이는 재재발 조합원의 주택 공급이 원칙적으로 1 주택까지 허용되기 때문입니다.

 

※재개발, 재건축 조합원 지위 양도 가능 시기

 

 투기과열지구 내 재건축 사업의 경우, 조합설립인가 후 토지를 양수하면 조합원이 될 수 없습니다. 따라서 서울의 재건축 아파트를 구매하신다면, 꼭 조합설립인가 나기 전에 매수하셔야 합니다. 그렇지 않으면 재건축 완료 시 현금청산의 대상이 됩니다.

 

 투기과열지구 내 재개발 사업의 경우, 관리처분계획 인가 후 토지를 양수하면 조합원이 될 수 없습니다. 단 재건축, 재개발 모두 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수의 경우 조합원 지위를 인정합니다.

 

재개발-조합원-자격-양도시기
조합원 자격 인정 양도시기

 

예외규정

  1. 상속/이혼
  2.  근무상 or 생업상, 질병치료, 취학/결혼으로 세대원 전원 다른 시/군으로 이전
  3. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전
  4. 1세대 1 주택자 10년 보유 5년 거주
  5. 사업시행인가 이후 3년 내 착공 못한 경우 + 3년 계속 보유
  6. 착공 후 3년 내 준공 못한 경우 + 3년 계속 보유

 

 

3. 재개발 조합원 지위 양도 금지 강화

 

 국토교통부와 서울시가 재건축·재개발 사업의 조합원 지위 양도 금지 시기를 사업 초기 단계로 앞당기도록 법안을 오는 9월까지 개정하겠다고 밝혔습니다. 법 개정 후 재건축은 안전진단 통과, 재개발은 구역 지정 이후 조합원 지위 양도가 제한되는 것으로 시장은 받아들이고 있습니다. 

 

모든 사업장에 해당하는 얘기는 아닙니다. '시도지사가 기준일을 지정한 경우'에만 조합원 지위 양도 제한 시기가 앞당겨집니다. 서울시는 도시계획위원회가 이 기준일을 정하게 됩니다. 서울시 관계자는 "서울시 도계위가 기준일을 정하는데, 모든 곳에 기준일을 설정하는 게 아니라 일부 지역만 기준일을 정하게 된다"라고 말했습니다.

 

 기준일을 정하지 않은 곳은 예전과 동일한 규정이 적용됩니다. 즉 재개발은 관리처분 전까지 조합원 지위 양도가 가능하고, 재건축은 조합설립까지 가능합니다. 기준일이 지정되면 그 이후부터는 거래되더라도 매수자는 입주권을 갖지 못하고 향후 현금 청산 대상자가 됩니다. 이 경우도 사업이 장기 정체되면 매물 잠김을 막기 위해 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용합니다.

 기존 예외 조항은 그대로 적용됩니다. 상속·해외 이주로 인한 경우, 장기 보유(10년) 및 거주(5년) 한 경우, 3년 이상 사업이 정체되는 경우 등 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용했는데 이는 그대로 유지할 방침입니다. 이는 안전진단~조합설립 단계에 있는 재건축 단지들에도 적용됩니다.

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