재건축 투자에 관심을 가지신 분들은 2년 실거주 요건이라는 이야기를 들어보셨을 것입니다. 재건축 아파트의 조합원이 되려면 조합설립인가 전 2년 실거주 요건을 만족해야 한다는 것인데요. 과연 이 법의 내용은 무엇인지, 언제쯤 이 법이 통과될지 해당 포스팅에서 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 재건축 2년 실거주 요건 및 예외규정
2. 재건축 2년 실거주 요건의 부작용
3. 재건축 2년 실거주 요건 통과 시점?

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1. 재건축 2년 실거주 요건 및 예외 규정

 

 정부는 재건축 조합원이 분양권을 얻으려면 2년간 실거주하도록 하겠다고 발표한 지 1년이 지났습니다. 작년 9월 더불어민주당 조응천 의원이 대표 발의한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안에 담긴 내용인데요. 해당 법안은 아직 국토교통위원회 법안심사 소위를 통과하지 못했습니다.

 

 이 법안은 2020년 6·17 부동산 대책에도 담겼던 내용입니다. 투기과열지구 재건축 조합원이 아파트 분양권을 받으려면 해당 단지에 2년 이상 실거주해야 한다는 내용입니다. 현재, 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 조합설립인가 전 소유권이 있어야 조합원 자격을 받을 수 있습니다. 따라서, 이 법안이 통과된다면 재건축 조합설립인가 전에 2년 이상 해당 단지에 실거주를 해야 합니다. 

 

 따라서, 해당 방침이 발표된 후 작년 11월부터 올해 초까지 서울 압구정 등 초기 재건축 단지의 사업 속도가 더 올랐습니다. 작년 11월부터 올해 초까지 강남구 개포동 주공 5·6·7단지를 비롯해 서초구 잠원동 신반포 2차, 방배동 신동아, 송파구 송파동 한양 2차, 강동구 길동 삼익파크맨션, 용산구 서빙고동 신동아, 양천구 신정동 수정아파트 등이 재건축 조합설립 인가를 받았습니다.

 

 압구정동에서는 2월 4구역(현대 8차, 한양 3·4·6차)을 시작으로 5구역(한양 1·2차), 2구역(신현대 9·11·12차), 3구역(현대 1∼7, 10·13·14차·대림빌라트) 등이 잇달아 조합설립 인가를 얻었습니다. 실거주 요건이 생기기 전 하루빨리 조합설립 인가를 받은 것입니다.

 

※재건축 2년 실거주 예외 조항

 

 국토법안심사소위원회에서 심사 중인 '도시 및 주거환경정비법' 개정안에 따르면, 배우자나 부모, 자녀가 2년 실거주 기간을 채워도 재건축 조합원의 자격이 인정된다고 합니다. 또 다른 예외조항은 다음과 같습니다.

 

  • 조합원 분양공고 당시 임대사업자의 임대 기간이 끝나지 않았거나, 임대기간이 끝나고 1개월 내에 입주했지만 실거주 기간 2년을 채우지 못했을 경우
  • 모든 가구 구성원이 타 지역에 2년 이상 거주한 경우
  • 상속·이혼으로 인한 양도·양수 시 양도인과 양수인의 거주기간 합이 2년 이상인 경우

 

만약 이 조건에 해당되지 않고, 실거주 2년을 채우지 못했다면 현금청산의 대상이 됩니다.

 

 참고) 투기과열지구와 조정대상지역의 지정 현황이 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

 

조정대상지역 투기과열지구 지정현황(최신)

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2. 재건축 2년 실거주 요건의 부작용

 

 재건축 2년 실거주 요건이 시행되면, 선의의 피해자가 나올 수 있다는 부작용도 있습니다. 특히 법을 시행할 경우 세입자들이 큰 타격을 입을 수도 있다는 점은 '아킬레스건'입니다. 재건축 단지들은 30~40년 이상 노후해 전세가가 주변 시세 대비 50% 까지 저렴한 경우가 많습니다. 하지만 이 규제 시행으로 집주인들이 실거주를 위해 들어오게 되면 세입자들이 밀려나 전월세 시장의 불안이 가중될 수도 있다. 실제로 이 같은 부작용은 이미 시장에선 일부 현실화되고 있습니다.

 

 규제안이 오히려 집값을 부추겼다는 지적도 받습니다. 도정법 개정 전까지 조합설립을 완료하면 실거주 규제 적용을 피할 수 있도록 해 오히려 주요 재건축 단지들이 조합설립에 속도를 내게 됐고, 조합설립 전 '막판 거래'로 가격 상승의 불씨를 지폈다는 지적입니다.

 

3. 재건축 2년 실거주 요건 통과 시점?

 

 재건축 실거주 2년 요건을 담은 '도시 및 주거정비법(도정법) 일부개정 법률안'은 지난해 11월 국토위 법안소위에서 논의된 이래 진전을 보지 못하고 계류 중입니다. 시장의 집값이 지속적으로 뛰고 있는 데다가 LH 사태 등이 불거지면서 부동산 규제책에 대한 여당의 부담이 큰 상황입니다.

 

 일각에선 당정이 자연스럽게 이 규제 도입은 포기한 것이 아니냐는 시각도 나옵니다. 하지만 당정으로선 이 법안을 그대로 놔두기도 다소 곤란한 상황입니다. 정부가 올해 2·4 대책에서 새로 제시한 공공 직접 시행 정비사업 중 재건축 사업의 큰 메리트 중 하나가 조합원 2년 실거주 의무가 없다는 것이기 때문입니다. 정부가 대책 발표를 통해 규제책을 꺼내 들고 법제화를 하지도 않았지만 이를 피해 갈 수 있는 새로운 사업을 제시한 상황입니다. 따라서 언젠가는 해당 법안이 통과될 것으로 보입니다.

 

 공공재개발과 공공 직접 시행 정비사업에 대해 자세히 알고 싶으신 분들은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

 

공공재개발 2차 후보지 총정리

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