공공재개발 2차 후보지 총정리

 오늘은 지난 3월 29일 발표된 공공재개발 시범사업의 2차 후보지 16곳과 공공재개발에 대해서 정리하겠습니다. 지난 2·4 대책 발표로 공공이 모든 주도권을 가지고 공공 직접 시행 재개발의 형태가 새로 등장했습니다. 하지만, 이번에 발표된 후보지 16곳은 지난해 발표한 5·6 대책에 따른 공공재개발 사업지인데요. 공공재개발과 공공 직접 시행 재개발의 이름이 비슷해, 혼동이 되는 부분이 많습니다.

 

 해당 포스팅에서는 공공재개발 2차 후보지의 위치와 공공재개발 & 공공 직접 시행 재개발의 의미를 자세히 다뤄보겠습니다.

 

<목차>
1. 공공재개발 2차 후보지
2. 공공재개발 후보지 토지거래허가구역 지정
3. 공공재개발 vs 공공 직접 시행 재개발 비교

 

1. 공공재개발 2차 후보지

 

 이번에 서울시와 국토교통부에서 발표한 공공재개발 2차 후보지는 총 16곳입니다. 서울시와 국토부는 지난해 합동 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중에서, 1차로 8곳을 선정('21.1.14)한 바 있는데요. 이번에 선정된 후보지들은 1차 후보지로 선정된 기존 구역과 달리, 새롭게 재개발 사업을 시작하려는 곳입니다.

 

 

공공재개발 2차 후보지

 

 

 이들 후보지는 모두 역세권 인근에 위치해 개발이 이뤄질 경우, 주거환경 개선은 물론 주택공급에도 상당한 효과를 낼 것으로 보이는데요. 현재 토지소유자는 1만 명으로 개발 완료 시 2만 세대가 들어올 것으로 예상됩니다. 전체 구역이 재개발에 성공한다면, 서울 내 나름 의미 있는 공급이 될 것으로 생각합니다.

 

 

16개 구역 세부 위치

 

 

 2차 후보지에 올랐어도, 앞길이 순탄해 보이지는 않습니다. 당장 서울시장 보궐선거 결과에 따라, 해당 후보지에서는 민간재개발에 대한 검토도 들어갈 수 있습니다. 민간재개발, 공공재개발, 공공 직접 시행 재개발 등 이젠 총 3가지 옵션이 있어, 각 조합별로 의견을 모으기 쉽지 않을 수 있습니다. 또한 LH 투기 의혹으로 공공에 대한 불신이 증가해, 현재 분위기에서는 주민 3 분의 2 이상의 동의를 얻기도 쉽지 않아 보입니다.

 

 서울시는 주민 의견을 상시 수렴하고, 주민 갈등을 방지하기 위해 후보지에 ‘정비사업 코디네이터’를 파견해 주민과 수시로 소통할 예정이라고 합니다. 공공재개발이나 공공 직접 시행 재개발이 탄력을 받기 위해서는, 시범사업 하나가 성공적으로 나와야 할 듯합니다.  

 

2. 공공재개발 후보지 토지거래허가구역 지정

 

 공공재개발 2차 후보지가 발표됨과 동시에, 해당 구역은 토기거래 허가구역으로 지정되었습니다. 실수요자 외에는 해당 구역의 일정 규모 이상의 토지를 구매할 수 없습니다. 또한, 공모공고 시 분양받을 권리 산정 기준일은 2020년 9월 21일로 고시되었는데요. 이날 이후의 필지 분할 등 지분 쪼개기로 취득한 지분은 조합원 분양권으로 인정하지 않습니다.

 

 

3. 공공재개발 vs 공공 직접 시행 재개발 비교

 

 공공재개발은 과거 정비에 착수했으나, 사업성이 부족 or 주민 간 갈등으로 장기 정체됐던 곳에 인센티브를 주어 공공이 주도해서, 주택정비사업을 실시하겠다는 내용입니다. 이번 공공재개발 후보지 발표 보도자료에는, 이런 공공재개발 뿐만 아니라 3080+ 재개발도 함께 소개했는데요. 3080+ 재개발은 공공 직접 시행 재개발입니다.

 

 

공공재개발 vs 공공 직접시행 재개발

공공재건축 vs 공공 직접시행 재건축

 

 

- 공공재개발/재건축

 

 공공재개발은 민간 조합에서 관리처분 인가를 받아 재개발을 진행하는 것입니다. 대신 시행사가 민간(래미안, 자이 등)이 아닌 공공기관(LH or SH)이 되는 것인데요. 공공기관과 민간이 함께 상의하여 재개발을 진행하는 것이라고 보면 됩니다.

 

 공공재개발을 하면, 용적률을 최대 120%까지 상향해줍니다. 대신, 조합원 분양분을 제외한 일반분양분의 50%는 공공임대 등으로 기부채납해야 합니다. 

 

- 공공 직접 시행 정비사업

 

 3080+ 재개발(공공 직접 시행 재개발)은 용도지역을 1단계 향상해주고, 용적률을 120% 상향시켜줄 정도로 조합원들에게 파격적인 혜택을 제공합니다. 재건축의 경우 조합원 2년 거주의무와 초과이익환수제를 미적용하기 때문에, 그동안 거주의무로 조합설립이 어려웠던 아파트에게는 큰 기회가 될 수 있는데요. 

 

 정부는 공공재개발에서의 용적률 완화만으로는 사업을 정상화할 수 있는 수준의 사업성 개선이 어려운 사업장은 3080+ 정비사업 추진을 적극 권장하겠다고 합니다.

 

 공공 직접 시행 정비사업은 소유자가 자신의 토지소유권을 공공기관인 LH나 SH에 먼저 선납하고, 민간인 조합은 해체되어야 합니다. 소유자는 최초에 공공기관에게 토지를 판매하여, 확정된 수익을 얻습니다. 이후, 공공기관에서 개발을 완료하면, 희망자에 한해 입주권을 받게 됩니다. 입주권을 받기 희망하지 않는 조합원은 토지 판매로 인한 수익만 얻게 됩니다.

 

 우려가 되는 점은, 공공기관에 토지 소유권을 선납하기 때문에 재개발, 재건축 이후의 결과물에 대해서는 민간에서 관여할 수 없다는 것입니다. 추후 입주권을 받는 아파트가 원하는 수준이 아닐 수도 있다는 것입니다. 이런 우려과 확실히 불식되기 전에는 공공 직접 시행 정비사업에 대한 조합의 동의가 나오기 쉽지 않을 듯합니다.