아파트 청약 중도금 대출 자격, 규제 총정리

 오늘은 아파트 청약 당첨 시, 내 돈이 얼마나 필요할지 계산해보는 시간을 갖겠습니다. 요즘 로또 청약이라고 불릴 만큼 아파트 청약에 대한 경쟁이 치열한 상황인데요. 수도권 아파트 값이 워낙 비싸다 보니, 어렵게 청약이 당첨돼도 어떻게 자금을 마련해야 할지 미리 걱정이 되기도 합니다. 아파트 청약에 당첨되면 계약금과 중도금, 잔금 순으로 돈을 납부하게 되는데요. 

 

 해당 포스팅에서는 우리나라에만 있는 중도금의 개념과 중도금 대출 자격, 청약 당첨 시 자금 조달 전략 등을 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 아파트 중도금의 개념
2. 중도금 대출의 한도 및 규제
3. 청약 당첨 시 자금 조달 전략(계약금, 중도금, 잔금)
4. 중도금 대출 주의사항

 

1. 아파트 중도금의 개념

 

 내 집 마련의 꿈을 위해, 꾸준히 청약에 도전하시는 분들이 많습니다. 현재 수도권 아파트 가격이 천정부지로 올라, 신축 아파트를 저렴하게 구입할 수 있는 청약을 기다리시는 분들이 많은데요. 청약 당첨을 위한 첫걸음은 먼저 청약 전략을 세우시는 것입니다. 아직 청약통장의 1순위 조건과 가점 계산방법을 모르신다면, 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

주택청약 1순위 조건과 가점계산

 

 청약이 어렵게 당첨되셨다면, 이제 자금조달 계획을 세워야 합니다. 아파트 청약의 장점은 바로 돈을 한 번에 내지 않고, 아파트가 입주되기 까지 기간을 나눠서 돈을 낼 수 있다는 것인데요. 아파트 건설 기간 동안 통상 5~6차례 돈을 나눠서 납부하게 됩니다.

 

 - 중도금이란?

 

 중도금은 우리나라에만 있는 독특한 제도입니다. 아파트를 건설할 때 우리나라는 대부분 선분양을 하는데요. 이때 시행사가 아파트를 건설하는 기간 동안 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠서 분양받은 자에게 아파트 매매대금을 받습니다. 예를 들어 5억 원의 아파트를 분양받았다면, 아래와 같이 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%)을 정해진 기간에 나눠서 납부해야 하는 것입니다.

 

아파트 중도금 예시

 

 계약금, 중도금, 잔금의 비율과 납입 일정은 아파트 분양공고가 나올 때 함께 첨부됩니다. 청약을 신청하시기 전 꼭 계약금, 중도금, 잔금의 비율과 납입 일정을 확인해보시고, 자금조달 계획을 세워보시기 바랍니다.

 

 

2. 중도금 대출의 한도 및 규제

 

  앞서 설명드린 것처럼 아파트 청약 당첨 시 계약금 납부하고, 이후 중도금과 잔금을 납부해야 하는데요. 중도금부터는 다행히 대출을 받을 수 있습니다. 만약 대출이 불가했다면, 정말 현금 부자들만 아파트 청약을 노릴 수 있겠죠?

 

 중도금 대출의 대출한도는 다음과 같습니다.

 

• 투기과열지구 : 분양가의 40%
• 조정대상지역 : 분양가의 50%
• 비규제 지역 : 분양가의 70%

 

 현재 수도권 대부분의 지역과 지방 주요 광역시는 조정대상지역이라고 보시면 됩니다. 따라서, 중도금 대출은 많아야 분양가의 50%까지 나온다고 보시면 됩니다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정현황은 아래 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.

 

조정대상지역 투기과열지구 지정현황

 

 - 중도금 대출을 받는 조건

 

 중도금 대출은 신용불량자가 아닌 이상 대부분 실행 가능합니다. 중도금 대출은 민간 건설 시행사(래미안, 자이 등)가 아파트를 짓기 위해 필요한 돈을 은행과 협약하여, 입주자에게 대출시켜주는 상품인데요. HUG에서 중도금을 보증해주기 때문에 개인의 신용이나, 수익으로 판가름되는 신용대출과는 차이가 있습니다.

 

 중도금 대출은 무이자 or 유이자 or 이자후불제로 시행됩니다. 아파트 분양공고문에 중도금 대출의 이자에 대한 설명도 나오기 때문에 이를 잘 확인해보시기 바랍니다.

 

 - 중도금 대출이 불가한 아파트

 

 분양가가 9억 원이 넘는 아파트는 중도금 집단대출이 제한됩니다. 수도권 청약 아파트 중 평수가 크거나, 입지가 좋은 곳은 분양가가 9억 원이 넘는 경우가 있는데요. 이 경우 분양가의 70~80%가량을 현금으로 가지고 있어야 해서, 서민들이 청약 신청을 엄두도 못 내고 있습니다.

 

3. 청약 당첨 시 자금 조달 전략(계약금, 중도금, 잔금) 

 

 청약이 당첨되었다면, 먼저 10~20% 정도 되는 계약금은 현금 or 신용대출로 마련하셔야 합니다. 이후 중도금부터는 당장 현금이 없어도 대출로 커버가 가능한데요. 특히 입지가 괜찮고, 주변 시세 대비 분양가가 저렴한 분양가 상한제 적용 아파트에 당첨되셨다면 더욱 걱정이 없습니다.

 

 앞서 설명드린 것처럼 우리가 납부해야 할 중도금은 분양가의 60% 정도입니다. 하지만 중도금 대출은 투기과열지구의 경우 40% 까지 밖에 나오지 않는데요. 중도금을 10%씩 총 6회 차 납부해야 한다면, 우선 4회 차까지는 중도금 대출을 통해 납부하시고, 남은 2회 차는 연체를 하시는 것입니다. 중도금을 연체할 경우, 연체이자율이 발생하지만 최대 2회까지는 계약이 취소되지 않습니다. 

 

중도금대출 활용 전략

 

이후, 잔금을 납부할 때 주택담보대출을 받아, 나머지 금액을 납부하시면 됩니다. 주택담보대출은 투기과열지구의 경우 KB시세의 40%까지, 조정대상지역은 50% 까지 가능합니다. 만약 5억 원에 분양받으시고, 입주 시 시세가 9억 원이라면 3.6억까지 대출이 가능한 것인데요. 5억 원의 분양가 중 자기 자본 2.4억만 투입하고, 나머지는 모두 대출로 커버하는 것입니다.

 

부동산 전문 김예림 변호사의 중도금 대출 한 줄 정리

 

4. 중도금 대출 주의사항

 

 전월세 금지법이 시행되면서, 신규 분양을 받으시는 분상제 아파트는 거주의무기간이 적용됩니다. 만약 이전에 받으셨던 아파트라도, 2020년 6.17 대책 이후 중도금 대출을 받는 순간 무조건 6개월 내 전입을 하셔야 합니다. 대출을 다 갚았더라도 꼭 전입은 한번 하셔야 합니다.