분양권 양도소득세 계산, 양도세율

 오늘은 분양권 전매 시 양도소득세가 어떻게 되는지 같이 계산해보는 시간을 갖겠습니다. 2021년 6월 1일 이후 분양권 전매가 사실상 힘들어졌다는 이야기를 들으셨을 것입니다. 분양권의 경우 기존 주택과 다르게 양도세율이 적용받기 때문인데요. 해당 포스팅에서 분양권 양도소득세에 대해 자세히 설명 드리겠습니다.

 

<목차>
1. 주택 양도세율, 비과세 요건
2. 분양권 양도세율
3. 분양권 주택 수 포함 여부

 

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1. 주택 양도세율, 비과세 요건

 

 양도소득세는 양도차익에 대한 세금입니다. 양도차익은 자산을 매수한 금액 대비 매도한 금액의 차이를 의미하는데요. 주택 역시 자산 중 하나이기 때문에, 양도차익에 대한 세금을 부과합니다. 주택 양도소득세는 주택 수에 따라, 조정대상 지역 여부에 따라 달라집니다. 또한 과세표준에 따른 누진세로 부과됩니다.

 

양도소득세율표

 

 1가구 1 주택의 경우, 양도세가 비과세 됩니다. 비조정지역의 경우 2년 이상 보유, 조정지역의 경우 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주할 경우 9억 미만 분은 비과세 혜택을 받는데요. 자세한 내용은 아래 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건 정리 글을 참고하시기 바랍니다.

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세

 

 

2. 분양권 양도세율

 

 지금까지 주택의 양도세율에 대해 알아봤습니다. 원칙적으로 분양권은 주택이 아니기 때문에, 양도세율이 다르게 적용됩니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 분양권을 1년 미만 보유했을 경우 양도차익의 70%, 2년 이상 보유했을 경우 60%의 세율이 적용됩니다. 사실상 양도차익의 대부분을 세금으로 내는 것입니다. 더 이상 분양권 전매 거래가 쉽지 않게 됐습니다. 

 

 분양권 양도세 강화는 투기를 방지하려는 취지라고 합니다. 앞으로 분양권에 프리미엄이 3000만 원 붙으면 1800만∼2100만 원을 세금으로 내야 합니다. 분양한 아파트 분양권에 모두 양도세 강화가 적용되기 때문에 큰 이득을 볼 수 없습니다. 

 

 분양을 받은 이후 준공이 되기 전까지, 분양권을 파는 행위가 사실상 차단되었다고 볼 수 있습니다.

 

분양권 양도세 인상

 

3. 분양권 주택 수 포함 여부

 

 2021년 이후 취득된 분양권은 취득 이후 즉시 주택 수로 계산됩니다. 2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으며, 입주 잔금일부터 주택 수에 포함되었습니다. 하지만, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 분양권 취득일부터 바로 주택 수에 포함됩니다.

 

분양권 주택 수 포함 기준

 

 따라서, 기존에 주택을 가진 상태에서 신규 분양권을 취득했다면, 분양권 취득 즉시 다주택자가 됩니다. 따라서, 일시적 2 주택 양도세 비과세 요건 적용도 조금 달라집니다. 일시적 2 주택 양도세 비과세 요건은 1,2,3의 법칙이라고 합니다. 

 

<일시적 2가구 양도세 비과세 1,2,3의 법칙>

1. 종전주택 취득 후 1년 이후 신규주택 취득
2. 종전주택 2년 이상 보유(조정지역의 경우 2년 거주)
3. 3년 내 종전주택 처분

 

 2021년 이후 취득한 분양권의 경우, 분양권 취득 즉시 신규주택을 취득한 것이 됩니다. 따라서 분양을 받은 날로부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 기존 주택의 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나, 분양을 받고 아파트가 준공되기까지 3년이 넘게 걸릴 수도 있습니다. 이런 경우라면, 준공 후 2년 내 전입하고 1년 이상 거주하였으며, 완성 전·후 2년 내 종전주택을 처분한다면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 

 

주택 + 분양권 일시적 2주택 양도세 비과세