1가구 1주택 양도세 비과세 요건

 오늘은 새롭게 변경된 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 부동산은 주거 이전의 자유라는 특수성으로 양도차익에 대한 세금을 비과세 해주는 요건이 있습니다. 이 요건을 잘 활용하면, 갈아타기를 통해 더 좋은 입지나 큰 평수로 이사를 갈 수 있는데요. 부동산에서 정말 중요한 세금인 양도세에 관해 해당 포스팅에서 자세히 다뤄보겠습니다.

 

<목차>
1. 양도소득세란?, 양도세율
2. 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건
3. 양도세 비과세 한도 12억 상향, 계산 사례

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1. 양도소득세란? 양도세율

 

 양도세 비과세 요건을 알아보기 전에 먼저, 양도소득세가 무엇인지 알아야 합니다. 양도소득세를 이해하기 위해서는 먼저 '매매차익'을 생각해야 하는데요.

 

• 내가 부동산을 샀던 가격 → 취득가액
• 내가 부동산을 판매한 가격 → 양도가액

 

양도가액 - 취득가액 = 매매차익(양도차액)

 

 정부는 양도차액으로 수익이 실현된 사람에게 세금을 징수합니다. 이게 바로 '양도소득세'입니다. 예를 들어 6억에 구입한 아파트를 9억에 판매했다면, 양도차익은 3억이 됩니다. 이 3억에 대한 세금이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세를 쉽게 설명하면, 아래 그림과 같습니다.

 

양도차액에 대한 세금인 양도소득세

 

※양도세율

 

이런 양도소득세는 일반적인 세금과 같이 누진세입니다. 양도차익에 따른 과세표준에 따라 최저 6%에서 최대 45%의 세율이 적용됩니다. 2021년에는 10억 원 초과의 양도차익에 대한 세율이 증가했습니다.

 

양도세율

 

추가적으로 다주택자에게는 양도소득세를 중과하고 있습니다. 2 주택의 경우 기본세율에 20%를 추가하고, 3 주택자에게는 30%가 추가됩니다. 다주택자의 매물이 잠긴다거나, 증여가 늘었다는 이야기를 들으셨을 텐데요. 바로 이러한 중과세율 때문에, 다주택자는 주택 판매보다는 다른 방안을 찾는 것입니다.

 

다주택자 양도소득세 중과세율

 

 

2. 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건

 

 양도소득세는 부동산이라는 특수성 때문에 일반적인 소득세처럼 세율을 부과할 수 없습니다. 왜냐하면, 세금을 일반적으로 부과하면, 집을 팔아도 반 정도를 세금으로 내야 하고 그 돈으로 다른 집을 살 수 없기 때문입니다. 대한민국은 주거 이전의 자유가 있기 때문에, 어느 정도 수준까지는 1가구 1 주택에 대한 양도세 비과세를 해주는 것입니다.

 

 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건은 다음 3가지 요건을 충족해야 합니다.

 

양도세 비과세 요건

 

1) 1세대

 

1세대는 직계 존/비속을 의미합니다. 쉽게 말해 배우자와 자녀, 형제자매, 부모라고 보면 되는데요. 배우자와 자녀는 함께 살고 있지 않아도, 1세대로 간주됩니다. 따라서, 자녀가 주택을 보유하고 이다면 반드시 세대분리를 해야 합니다. 세대분리는 자녀가 30세 이상이거나, 기혼, 또는 30세 미만이면서 월 70만 원 이상의 소득이 있으면 가능합니다.

 

1세대의 의미

 

2) 1 주택

 

 모든 세대원을 통틀어 양도일 기준 주택을 1채만 보유하고 있어야 합니다. 일시적 1가구 2 주택의 경우도 1 주택으로 취급받을 수 있는데요. 이는 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

1주택의 의미

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세

 

3) 2년 이상 보유

 

 판매하는 주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. 조정대상지역이나 투기과열지구의 주택인 경우 보유뿐만 아니라, 실거주도 2년 해야 합니다. 2년 거주요건은 2017년 8월 2일에 나온 대책 때 처음 발표되었습니다. 따라서 8월 2일을 기준으로 아래 그림과 같이 판단하면 됩니다.

 

2년 거주 요건

 

2021년부터는 1 주택 보유기간의 산정 방식도 달라집니다. 기존에는 취득일로부터 2년이었다면, 2021년부터는 1 주택이 된 시점으로부터 2년 이상 보유를 해야 비과세 요건이 충족됩니다.

 

2021년 부터 달라지는 보유기간 요건

 

3. 양도세 비과세 한도 12억 상향, 계산사례

 

 양도세 비과세는 한도가 있습니다. 기존에는 매각금액 9억 원 까지였는데요. 현 정부 여당인 더불어민주당은 종부세 부과기준을 손보면서, 양도세 비과세 한도도 손본다고 합니다. 바로 12억까지 확대되는 것인데요. 다만 장기보유특별공제는 일부 수정되어 시세 차익이 큰 1 주택가는 양도세가 늘어날 수 있습니다. 민주당은 당정 협정을 거쳐 7월 중에 국회에서 관련 법안을 처리할 예정이라고 합니다.

 

 만약에 매각가가 13억이고, 매수 가격이 7억 원이었다면 양도가액은 다음과 같이 계산됩니다. 

 

(13억-7억) * (13억-12억) / 13억 = 0.46

 

 이렇게 계산된 양도차익 0.46억에 대해 양도세율을 곱하면, 납부해야 할 양도소득세가 계산됩니다. 하지만, 여기에 장기보유특별공제까지 받으면, 양도소득세를 더 공제받을 수 있습니다. 장기보유특별공제에 대해 자세히 알고 싶으신 분들을 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

장기보유특별공제란

 

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