양도소득세 장기보유특별공제 총정리

 주택을 판매하면 양도소득세가 발생하는데요. 1가구 1 주택이면서, 장기간 실거주하였는데 양도소득세를 많이 부과하는 것은 불합리한 처사라고 볼 수 있습니다. 따라서, 과세당국에서는 주택을 실거주 목적으로 장기 보유한 사람들에게 세액공제 혜택을 주는데요. 그것이 바로 양도소득세 장기보유특별공제입니다. 

 

 해당 포스팅에서는 이러한 양도소득세  '장기보유특별공제'의 개념과 적용방법을 간단하고 이해하기 쉽게 정리해보겠습니다.

 

<목차>
1. 장기보유특별공제란?
2. 일반주택, 고가주택의 장기보유특별공제
3. 2021년 장기보유특별공제 변경사항

 

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1. 장기보유특별공제란?

 

 양도소득세는 자산 매각 시, 발생하는 매매차익(=양도차익)에 부과하는 세금입니다. 여러 자산 중 부동산은 주거라는 특수성으로 인해, 일반적인 소득세와 달리 일정 조건을 만족하면 양도소득세 비과세 혜택을 부여하고 있습니다. 추가로, 비과세 혜택을 받지 못하는 부분에는 '장기보유특별공제'(줄여서, 장특공)을 적용해줍니다.

 장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유하면, 보유기간에 따라 정해진 비율만큼 양도소득세를 공제해주는 혜택입니다.

 

장기보유특별공제의 개념

 

 

2. 일반주택, 고가주택의 장기보유특별공제

 

 과세당국에서는 주택을 9억 원을 기준으로 2가지로 분류합니다. 9억 원 이하의 일반주택과, 9억 원을 초과하는 고가주택으로 나누는데요. 장기보유특별공제 역시, 일반주택과 고가주택으로 나눠서 적용됩니다. 일반주택에 적용되는 장특공과, 비과세 혜택을 받는 고가주택에 적용되는 장특공입니다.

 

장기보유특별공제 종류

 

 1가구 1 주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 일반주택(9억 원 이하)은 전체 양도차익의 최대 30% 까지 장특공이 적용됩니다. 반면에, 비과세 혜택을 적용받는 고가주택(9억 초과)은 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장특공이 적용됩니다.

 

장기보유특별공제의 일반 주택, 고가 주택 적용

 

 1) 일반주택 장특공

- 적용주택 : 비과세 혜택을 받지 못하는 9억 이하의 주택 (ex. 다주택자의 5억 원 아파트를 10년 보유하고 매매할 때)

 

일반주택 장기보유특별공제 적용

 

 만약 5억 원의 주택을 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고 판매한다면, 10년 장기보유를 했을 경우 양도차익의 20%를 공제받을 수 있습니다. 위의 예시처럼 양도차익이 1억 9천만 원이었다면, 4천만 원 상당의 양도세를 내야 합니다.

 

2) 고가주택 장특공

- 적용주택 : 비과세 혜택을 받는 9억 원 초과의 주택

 

고가주택의 장기보유특별공제 적용

 

 2년 이상 거주한 1가구 1 주택의 경우 9억 원까지 비과세 혜택을 받습니다. 이 경우, 9억 원 초과분에 대해서만 장특공이 적용됩니다.

 

(ex. 비과세 혜택을 받는 주택을 20억에 판매했을 경우)

 

고가주택 장기보유특별공제 적용 예시

 

위의 표는 장특공을 22%로 받은 경우와 80%로 받은 경우, 세금을 비교한 것입니다. 고가주택이면서, 양도차익이 큰 경우, 장기보유특별공제를 최대한 받는 것이 절세에 유리한데요. 만약 고가주택을 보유하고 계시다면, 최대한 실거주 기간을 늘리셔서 양도세를 절세하는 것이 좋습니다. 

 

3. 2021년 장기보유특별공제 변경사항

 

 양도소득세 장기보유특별공제는 2021년 개정되었습니다. 기존에는 보유만 하여도 1년에 8%씩 공제가 되었던 것이, 거주와 보유가 각각 4%씩 적용되는 것으로 세분화됐습니다. 한마디로 실거주 요건이 강화된 것입니다.

 

2021년 장기보유특별공제 변경사항

 

1) 예시

 예시를 들어서 2021년에 달라진 것을 설명해보겠습니다. 

 

예시1

 

 양도가액이 20억, 취득가액 10억, 10년 보유, 2년 거주를 했다면 아래와 같이 차이가 발생합니다. 2020년에 판매했다면 양도세가 2,273만 원이었는데, 2021년에 판매할 경우 6,560만 원이 증가한 8,333만 원의 양도세를 내야 합니다.

 

 

예시1

 

예시를 바꿔서, 각각 5년/7년/10년 거주를 했다면 양도세는 어떻게 변할까요?

 

예시 2

 

 기존에는 거주기간과 상관없이, 양도세를 80% 공제받았다면 2021년부터는 거주기간에 따라 엄청난 차이가 발생합니다.

 

예시2

 

 요약을 하자면, 실거주 요건이 정말 강화되었습니다. 실거주를 하셔야 양도세의 장기보유특별공제 혜택을 최대한 받을 수 있습니다.