일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세

안녕하세요 혁박입니다. 오늘은 주택을 옮겨갈 때 꼭 알아야할 '일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건'을 알아보겠습니다.

<목차>
1. 일시적 1가구 2주택 비과세 : 1,2,3의 법칙
2. 조정지역에서 달라지는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 앞서 1가구 1주택 양도세 비과세 요건과 장기보유특별공제에 대해 알아봤습니다. 이는 모두 부동산의 특수성 때문에, 1주택자에게 양도소득세에 혜택을 주는 것이었는데요. 그러나, 내집마련으로 돈을 불려가기 위해서는, 어쩔 수 없이 일시적으로 2주택자가 되는 경우가 있습니다. 이사를 가려고 알아본 집의 입주시점과 지금 현재 거주하는 집의 퇴거시점이 겹치는 구간인데요. 짦은 기간 불가피하게 다주택자가 되었다고, 양도소득세를 동일하게 부과하면 정말 억울하겠죠?

 해당 포스팅에서는 이사를 준비하는 분들을 위해 '일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건'을 최대한 간단하고 이해하기 쉽게 정리해보겠습니다.

※함께보면 좋은 글

1.일시적 1가구 2주택 비과세 : 1,2,3의 법칙!

 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 특례는 이사를 계획하시는 분들이 일시적으로 2주택자가 되었을 때, 1주택자와 동일하게 양도소득세를 비과세 해주는 제도입니다. 이를 쉽게 기억하기 위해서는 1·2·3의 법칙을 기억하면 되는데요

- 1 : 종적 주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 신규주택 취득

기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 되었을 때, 이사를 준비하셔야 합니다.

- 2 : 양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주요건 추가)

기존 주택 양도일에 1가구 1주택 비과세 요건에 만족하셔야 합니다. 해당 내용은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

- 3: 신규주택을 취득하고 3년 이내에 기존주택 양도
 
 일반적으로 신규주택을 취득하고 3년 이내에 기존주택을 양도하시면 됩니다. 하지만, 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있다면 말이 달라지는데요. 이는 아래에서 자세히 다루겠습니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 : 1·2·3의 법칙

※ 주의해야 할 사항    

최근 들어 이런 실수가 많이 나온다고 하는데요. 이는 2번 법칙인 '기존주택 2년 이상 보유'에 조정대상 지역에는 2년 거주 요건이 추가되었기 때문입니다. 꼭 해당 내용 기억하셔서 소중한 나의 돈을 절세하시기 바랍니다. 


2.조정지역에서 달라지는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 앞서 '일시적 1가구 2주택 비과세 요건'은 조정대상지역에서 조금 다르게 적용된다고 했는데요. 최근에는 수도권 전역과 주요 광역시 대부분이 조정대상지역(투기과열지구 포함)에 편입되었기 때문에, 이를 잘 알아보셔야 합니다.

 아래 사진은 조정대상지역에 양도세 비과세 요건을 강화한 기존의 부동산 대책들입니다. 
 
 8.2대책으로 조정대상지역은 2년 이상 거주 요건이 추가되었습니다. 
 2018년 9.13대책 이후의 신규주택을 매입했다면 기존주택은 2년 이내에 매도하게 되었고, 
 2019년 12.16 대책 이후에는 기존주택을 1년 이내에 매도하고, 1년 이내에 신규주택으로 전입까지 하게 되었습니다.


이를 표로 정리하자면 아래와 같습니다.

조정대상지역 일시적 비과세 요건

 주의 할 것은 기존주택과 신규주택이 모두 규제지역에 있을때에만, 강화된 요건이 적용된다는 것입니다. 내가 사는 지역이 조정대상지역이고, 이사갈 곳이 같은 동네에 더 큰 평수의 아파트라면 이런 상황에 해당되겠죠?

※ FAQ

 이제부터는 몇가지 자주 문의하는 질문에 대해서 답을 알아보겠습니다.


먼저, 신규주택에 임차인이 거주하고 있어(즉, 세낀 매물을 구매하여) 1년 이내 전입 요건을 충족할 수 없을 때에는, 증빙서류를 통해 전입기간과 양도기간 요건이 연장됩니다. 그러나, 신규 주택 취득 이후에 임차인이 전세 계약갱신청구권을 행사하게 하면 안됩니다. 이 때는 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.


 조정대상지역 지정 이전에 신규주택을 계약했다가, 이후에 조정대상지역이 지정되었다면 기존에 1·2·3의 법칙을 그대로 적용받을 수 있습니다.


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