양도소득세 장기보유특별공제 2021

양도소득세 장기보유특별공제 2021

안녕하세요 혁박입니다. 오늘은 주택을 처분 시 꼭 알아야할 절세 Tip인 '양도소득세 장기보유특별공제'에 대해 알아보겠습니다.

<목차>

1. 장기보유특별공제 개념

2. 장기보유특별공제 일반주택 vs 고가주택

3. 2021 장기보유특별공제 변경사항

 최근 주택 양도소득세는 정말 자주 개정되고 있습니다. 끝없이 올라갈 것 같은 아파트값 안정화를 위해, 국토부에서는 다양한 부동산 정책을 발표해왔습니다. 최근 연속적으로 발표된 여러 부동산 대책들이 혼재되면서 양도세 관련 안내를 포기하는 양도소득세 수임 포기 세무사(양포세무사)가 등장할 정도라고 합니다. 그래도 부동산을 거래할 때는 꼭 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다. 

 해당 포스팅에서는 이러한 양도소득세와 관련 된 '장기보유특별공제'의 개념과 적용방법 을 최대한 간단하고 이해하기 쉽게 정리해보겠습니다.

※함께보면 좋은 글

[부동산 이야기] - 1가구 1주택 양도세 비과세 요건(2021년)

[부동산 이야기] - 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세

1.장기보유특별공제 개념

 

 앞서 글에서 양도소득세는 부동산 매각 시, 발생하는 매매차익(=양도차익)에 부과하는 세금이라고 소개했습니다. 이러한 양도소득세는 부동산이라는 특수성으로 인해, 일반적인 소득세와 달리 일정조건을 만족하면 비과세 혜택을 부여하는데요. 추가로, 비과세 혜택을 받지 못하는 부분에는 '장기보유특별공제'(줄여서, 장특공)을 적용해줍니다.

 장기보유특별공제는 주택을 장기간 보유하면 팔 때 양도차익에서 일정 금액을 보유기간에 따라 정해진 비율만큼 공제해주는 혜택입니다.

장기보유특별공제의 개념

2.장기보유특별공제 일반주택 vs 고가주택

 

 장기보유특별공제는 크게 2가지 종류가 있습니다. 바로 일반주택에 적용되는 장특공과, 비과세 혜택을 받는 고가주택에 적용되는 장특공입니다. 여기서 고가주택은 9억원을 초과하는 주택을 의미합니다.

 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 일반주택(9억원 이하)은 전체 양도차익의 최대 30% 까지 장특공이 적용됩니다. 반면에, 비과세 혜택을 적용받는 고가주택(9억 초과)은 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장특공이 적용됩니다.

 

1) 일반주택 장특공

- 적용주택 : 비과세 혜택을 받지 못하는 9억 이하의 주택 (ex. 다주택자의 5억원 아파트를 10년 보유하고 매매할 때)

 만약 5억원의 주택을 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고 판매한다면, 10년 장기보유를 했을 경우 양도차익의 20%를 공제받을 수 있습니다. 위의 예시처럼 양도차익이 1억 9천만원이었다면, 4천 만원 상당의 양도세를 내야합니다.

2) 고가주택 장특공

- 적용주택 : 비과세 혜택을 받는 9억원 초과의 주택

 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 있습니다. 2년 이상 거주한 1가구 1주택일 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받는데요. 자세한 요건은 아래 게시물에서 확인하실 수 있습니다.

[부동산 이야기] - 1가구 1주택 양도세 비과세 요건(2021년)

(ex. 비과세 혜택을 받는 주택을 20억에 판매했을 경우)

이미 9억원까지는 비과세 혜택을 받기 때문에, 이때는 9억원 초과분에 대해서만 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 최대 80%의 장특공을 적용받을 경우 정말 많은 절세 혜택을 받을 수 있습니다.

2021 양도소득세 장기보유특별공제 변경사항

 양도소득세 장기보유특별공제는 2021년 개정되었습니다. 기존에는 보유만 하여도 1년에 8%씩 공제가 되었던 것이, 거주와 보유가 각각 4%씩 적용되는 것으로 세분화되었습니다. 한마디로 실거주 요건이 강화된 것입니다.

1) 예시

 예시를 들어서 2021년에 달라진 것을 설명해보겠습니다. 

 양도가액이 20억, 취득가액 10억, 10년 보유, 2년 거주를 했다면 아래와 같이 차이가 발생합니다. 2020년에 판매했다면 양도세가 2,273만원 이었는데, 2021년에 판매할 경우 6,560만원이 증가한 8,8333만원의 양도세를 내야합니다.

예시를 바꿔서, 각각 5년/7년/10년 거주를 했다면 어떻게 바뀔가요?

 기존에는 거주기간과 상관없이, 양도세를 80% 공제받았다면 2021년 부터는 거주기간에 따라 엄청난 차이가 발생합니다.

 세줄요약을 하자면, 실거주 요건이 정말 강화되었습니다. 실거주를 하셔야 양도세의 장기보유특별공제 혜택을 최대한 받을 수 있습니다.