전월세 신고제 대상, 신고방법

 내달 1일 부터 임대차 신고제(전월세 신고제)가 시행됩니다. 이제 임대차 계약도 아파트 실거래가 처럼 신고하고, 데이터를 모아볼 수 있게되었는데요. 과연 전월세 신고제는 어떤 것인지, 어떻게 신고하면되는지 해당 포스팅에서 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 전월세 신고제의 개념
2. 전월세 신고제 시행일, 대상
3. 신고 방법
4. 전월세 신고제 시행 후 부동산 시장 전망

 

※ 함께 보면 좋은 글

전세 계약갱신청구권 행사방법

 

1. 전월세 신고제의 개념

 

 임대차 신고제(전월세 신고제)는 간단한 개념입니다. 이름에서 알 수 있듯이 임대인이나 임차인이 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 지방자치단체에 의무적으로 계약 사실을 신고하는 제도입니다.

 

 전월세 신고제는 임대차 3 법 중 하나입니다. 전월세 계약에 대한 신고는 기존에도 있었습니다. 하지만, 이는 의무사항은 아니었는데요. 주택 매매의 경우 실거래가를 신고가 의무였지만, 전월세는 신고되지 않는 것이 많아 국가에서 데이터로 관리하기 쉽지 않았습니다. 세입자가 확정일자를 받을 때 신고하는 내용을 모아 공개했으나, 이는 전체 계약의 30% 수준에 불과했습니다. 따라서 전월세 신고제가 시행되면, 임대차 계약에 대한 신고가 의무화되어 주택의 임대료 수준이 투명하게 공개됩니다.

 

 

2. 전월세 신고제 시행일, 대상

 

 - 시행일

 

 전월세 신고제는 내달 1일부터(2021년 6월 1일) 전면 도입됩니다. 6월부터 신고제가 시행되지만, 신고된 데이터에 대한 실거래 정보는 11월부터 공개된다고 합니다. 데이터를 구축으로 인해, '시장 투명성 강화'라는 정부의 정책 목표를 이루는 것에는 시간이 필요할 듯합니다. 따라서, 시장 참여자들이 임대차 실거래 현황을 보고, 거래에 참고하려면 조금 더 기다려야 합니다.

 

 - 대상

 

 신고 대상 지역은 수도권과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역입니다. 소액 임대차 계약이 많은 군(郡) 지역은 대상에서 제외됩니다. 해당 지역에서 보증금 6000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 넘는 주택의 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다. 반전세는 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고 대상 됩니다.

 

 전세 계약갱신 청구권을 사용한 갱신 계약 역시 신고가 필수입니다. 하지만, 30일 이내의 단기 계약은 신고 대상에서 제외입니다.

 

• 신고 주체 : 집주인(임대인) & 임차인
• 신고 기한 : 계약 체결일로부터 30일 이내
• 신고 기관 : 물건지(해당 주택이 있는 곳)의 시·군·구청
• 대상 주택 : 보증금 6,000만 원 초과 or 월세 30만 원 이상 주택 임대차 계약
• 기타 신고 사항 : 보증금이나 월세 등 임대차 가격이 변경된 경우에도 신고
• 예외 주택 : 오피스텔, 고시원 등 비주택인 경우 

 

전월세 신고제의 대상이 되었다면, 반드시 30일 이내에 신고를 해야 하는데요. 미신고 시에는 100만 원 이하, 허위신고 시에는 500만 원 이하의 과태료가 부과된다고 합니다.

 

주택 임대차 계약 신고서 예시

 

3. 신고방법

 

 신고 방법은 다음과 같습니다. 우선 계약 당사자인 임대인과 임차인이 ‘임대차 계약 신고서’에 공동으로 서명·날인해야 합니다. 이후 이를 관할 주민센터(통합민원창구)에 제출하거나 온라인(부동산 거래 관리시스템)으로 신고하는 것이 원칙입니다.

 

 다만, 신고의 편의를 위해 임대인이나 임차인 중 한 명이 계약 당사자가 공동으로 서명·날인한 계약서를 제출하면 신고한 것으로 간주합니다. 공동으로 작성한 계약서가 없다면, 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약 내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성해 신고할 수 있습니다.

 

 한쪽이 계약을 신고하면 다른 상대방에게 그 내용이 문자 메시지로 통보됩니다. 계약 당사자가 신고하기 어려울 때는 공인중개사 등 위임을 받은 사람이 임대차 계약 신고서의 작성·제출을 대행할 수 있습니다.

 

 온라인으로 신고하기 위해서는 아래 사이트에 방문하셔야 합니다.

 

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

 해당 사이트에서 시군구별 거래신고 사이트를 찾아 들어가, 신고하시면 됩니다.

 

부동산거래시스템 사이트

 

4. 전월세 신고제 시행 후 부동산 시장 전망

 

 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 지난해 8월부터 실시되면서, 임대차 시장에 준 영향이 상당했습니다. 이에 더해, 전월세 신고제까지 시행되면 임대차 시장에 추가적인 파급력을 행사할 것이라는 시각이 많습니다. 과연 전월세 신고제가 도입되었을 때 시장에 어떤 점이 바뀌게 될지 생각해보겠습니다.

 

 먼저 전월세 신고제에 대한 몇 가지 시사점에 대해 적어보겠습니다.

 

1. 전월세 신고제가 도입되면 임차인 입장에서 자동으로 확정일자가 부여돼 별도 장치 없이도 보증금 보호가 가능합니다.
2. 전월세에 대한 정보 및 데이터 파악이 가능해집니다.
3. 집주인 입장에서 '사각지대'에 있던 임대소득이 과세될 가능성이 있습니다.
4. 고가의 전세입자에 대한 불법증여 여부를 적발할 수 있게 됩니다.

 

 3번의 경우 현재 연 2,000만 원 이상의 임대소득은 종합소득세 과세 대상이고, 2,000만 원 이하인 경우 분리과세 대상입니다. 현재 임대차 시장에 대한 정확한 데이터가 없어 임대소득을 줄이거나 누락시키는 경우가 있었습니다. 이렇게 되면 집주인의 세금 부담이 어떤 식으로든 커질 것으로 예상됩니다. 이는 정부의 세수 확보에는 큰 도움이 될 것입니다. 물론 이에 대해 임대 소득이 전부인 영세 노년 임대인의 부담이 커질 수 있다라던가, 어떤 식으로든 이 세부담이 임차인에게 전가될 수 있다는 우려의 시각도 존재합니다.

 

 4번과 같이, 부모님이 전세 자금을 지원해줌으로써 자녀들에게 불법적으로 증여를 해주는 경우도 있었습니다. 전세금을 지원해주고 증여세 신고를 하지 않으면, 국가에서 이를 파악하기 쉽지 않았는데요. 만약 전월세 신고제가 시행되면, 과세당국에서는 소득 수준에 비해, 고가의 전세금을 준 임대차 계약을 확인하여, 이를 불법증여를 받은 것으로 추정할 수 있습니다. 세법에서는 소명이 안 되는 재산은 증여로 본다는 '증여의제'가 있기 때문입니다.

 

 결론적으로 전월세 신고제는 언젠가는 시행될 수밖에 없는 정책이었습니다. 기존에 임대인과 임차인이라는 양축으로 형성되었던 임대차 시장에 정부가 들어오게 되는 것입니다. 이를 통해 정부는 임대차 시장의 세금을 추적하고 세수를 더욱 확보할 수 있게 됩니다. 어찌 보면 결국 이 전월세 신고제를 통해, 임대차 시장에서 정부는 갑의 위치에 서고, 임대인은 을, 임차인은 병이 되는 구조가 형성되어 갈 수 있습니다.

 

전월세 신고제로 인한 임대차 시장 트라이앵글