상계주공 재건축 진행사항 총정리

 오늘은 재건축 단지로 유명한 상계주공의 진행사항과 거래 시 유의사항을 정리해보겠습니다. 최근 오세훈 서울시장이 당선되면서, 서울의 재건축 단지에 대한 투자 열기가 뜨겁습니다. 목동, 잠실, 여의도, 압구정은 토지거래허가구역으로 묶였는데요. 이와 동시에, 서울 동북부에 위치한 상계주공 단지들도 호가가 상당히 오른 상태입니다. 

 

 해당 포스팅에서는, 많은 분들이 내 집 마련과 투자로 관심을 갖고 있는 상계주공 15개 단지의 재건축 진행상황을 분석해보겠습니다.

 

<목차>
1. 상계주공 입지 분석 및 투자 유의사항
2. 상계주공 5단지, 6단지, 1단지, 3단지, 4단지 재건축 진행상항
3. 상계주공 2단지, 7단지, 9단지, 10단지, 11단지 재건축 진행상황
4. 상계주공 12단지, 13단지, 14단지, 16단지, 보람아파트 재건축 진행상황

 

1. 상계주공 입지 분석 및 투자 유의사항

 

상계주공은 정부의 신시가지 주택사업으로 1985년 부터 1989년 사이에 건축된 아파트입니다. 총 16단지가 있으며, 총 4만여 가구가 살고 있는데요. 현재 전 단지 재건축 연한 30년을 넘겨, 각각 재건축을 추진하고 있습니다. 이중 재건축이 가장 빠른 단지는 8단지인데요. 이미 재건축이 완료되어, 2020년 12월 포레나 노원으로 재탄생했습니다. 상계주공 나머지 단지도 대부분 단지가 예비안전진단을 신청 또는 통과한 상태입니다. 재건축 속도가 빠른 편이고, 예비안전진단이 D등급 이하면 안전진단을 추진할 것으로 보입니다.

 

※상계주공 설명

• 정부의 신시가지 주택사업
• 준공년도 : 1985 ~ 1989년
• 단지 : 1~16단지
• 3종 일반주거지역 / 2종 일반주거지역

 

상계주공 단지별 용적률, 가구수

 

 8단지가 포레나 노원으로 재탄생하면서, 상계주공 다른 단지들의 미래가치와 재건축에 대한 기대도 많이 올랐는데요. 현재 포레나 노원은 전용 84제곱미터 기준 호가가 15억 원입니다. 노원구가 서울 북부 변두리로 취급받는 시절은 지나가고, 새로운 주거단지로 급부상하고 있습니다.

 

※포레나 노원

• 준공 : 2020년 12월
• 시공사 : 한화건설
• 최고 30층
• 16개동 1062세대
• 공급면적 66 ~ 149제곱미터
• 5층 이하 소형평형 단지로 3종 상향과 용적률 235%로 사업시행인가 받아
• 조합원 비율 78%
• 일반분양 92세대 / 임대아파트 141세대

 

 상계주공은 노원역(4,7호선)과 마들역(7호선) 역세권으로, 강남과 광화문 접근성이 좋은 편입니다. 또한 창동 차량기지(7만 5천여 평)가 바이오·의료 단지로 개발되면 개발 후광효과가 있을 것으로 보입니다. 또한, 동북선 경전철과 GTX-C가 직접적으로 연결되진 않지만 각각 창동과 하계역으로 연결되어, 간접적으로 수혜를 볼 수 있습니다.

 

※유의할 점

 

 중고층 단지가 많아 기존 용적률이 높은 편입니다. 또한 소형평수가 많아 조합원이 많고 사업성이 그리 높은 편이 아닌데요. 또한, 비례율이 100% 미만이 대부분입니다. 비례율은 총 사업수익에서 사업비를 뺀 값에, 종전 토지 및 건축물의 총평 가액을 나눈 값입니다. 일반적으로 비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋다고 하고, 100% 이하이면 사업성이 떨어진다고 판단합니다.

 

비례율 산출방식

 

 또한, 상계주공은 같은 평형임에도 동별로 대지 지분 차이가 있습니다. 따라서, 투자나 내집마련을 하실 때 재건축을 생각하신다면, 매수할 동의 대지지분도 확인해보셔야 합니다.

 

 

2. 상계주공 5단지, 6단지, 1단지, 3단지, 4단지 재건축 진행상항

 

상계주공의 단지별 위치를 먼저 파악해보겠습니다. 1~6단지는 노원역을 기준으로 남쪽에 있으며, 7~16단지는 노원역을 기준으로 북쪽에 있습니다. 대부분 노원역과 마들역 역세권입니다.

 

상계주공 1~6단지

상계주공 7 ~ 16단지

 

1) 상계주공 5단지

 

 5단지는 상계주공 중 가장 빠른 속도를 내는 단지입니다. 이미 정밀안전진단을 통과하여 2021년 3월 25일 정비구역으로 지정되었습니다. 현재 5단지는 신탁형 재건축을 추진 중입니다. 8단지 포레나노원보다 입지가 좋아 재건축이 완료되면 가격이 더 비쌀 것으로 예상됩니다. 실거래가는 7억 3,600만 원 정도로 가격이 많이 오른 상태입니다. 추가부담금은 3~4억 정도로 예상됩니다. 

 

• 19개 동, 5층, 840세대
• 총면적 1만 241평으로 평균 700가구 건설(현금청산 대상자가 있을 것으로 보임)
• 11평형 단일 구성
• 기존 용적률 93%
• 저층 단지, 16개 단지 중 사업성이 좋은 편

 

2) 상계주공 6단지

 

 6단지는 노원역세권으로 위치가 매우 좋습니다. 2020년 8월 예비 안전진단 D등급 통과를 했고, 2021년 4월 20일 정밀 안전진단도 통과했습니다.

 

• 28개 동, 9~15층, 2646세대
• 전용면적 45~80제곱미터
• 기존 용적률 193%
• 사업성이 좋지 않은 단지

 

 5단지 보다는 좋은 입지이나, 기존 용적률이 높아 1대 1 재건축을 해도 추가부담금이 높습니다. 공공재건축대신 용도지역을 준주거지역으로 변경해 용적률을 400%로 늘이는 방안을 강구 중입니다.

 

3) 상계주공 1단지

 

 1단지는 2020년 11월 예비안전진단을 통과했습니다. 현재 정밀 안전진단 추진 중입니다. 기존 용적률이 낮은 편이고, 24평형 이상의 비율이 높아 사업성이 좋은 단지입니다.

 

• 24개 동, 5~15층, 2064세대
• 전용면적 46~95제곱미터
• 기존 용적률 176%
• 24평형 이상의 비중이 60% 이상이어서 사업성이 좋은 단지

 

4) 상계주공 3단지

 

 3단지는 예비 안전진단을 신청한 상태입니다. 1단지와 사업성은 비슷하나, 입지는 좀 더 난 편입니다.

 

• 26개 동, 5~15층, 2231세대
• 전용 45~111제곱미터
• 기존 용적률 178%
• 노원역 역세권

 

5) 상계주공 4단지

 

 4단지 역시 예비 안전진단을 신청한 상태입니다. 사업성이 높은 편은 아니나, 단지 내 초등학교와 중학교를 품고 있습니다. 401동과 402동은 저층이 상가인 상업지역입니다.

 

• 17개 동, 9~25층, 2136세대
• 전용면적 45~118제곱미터
• 기존 용적률 204%

 

3. 상계주공 2단지, 7단지, 9단지, 10단지, 11단지 재건축 진행상황

 

6) 상계주공 2단지

 

 2단지는 특별한 진행상황은 없습니다. 상계 주공 중 4번째로 용적률이 낮은 단지이며, 201동과 202동은 저층이 상업지역입니다. 단지 내 노원중학교와 당현초등학교를 품고 있습니다.

 

• 23개 동, 4~15층, 2029세대
• 전용면적 45~95제곱미터
• 기존 용적률 171%

 

7) 상계주공 7단지

 

 7단지는 상계 주공에서 가장 입지가 좋은 단지입니다. 따라서, 재건축 후 아파트 가격은 가장 높을 것으로 전망됩니다. 하지만, 고층 단지여서 사업성이 높지는 않습니다.

 

• 21개 동, 15층, 2634세대
• 전용면적 58~105제곱미터
• 기존 용적률 196%

 

8) 상계주공 9단지

 

 9단지는 예비 안전진단을 신청한 상태입니다. 용적률이 높은 게 조금 아쉬운 단지입니다. 마들역과는 초역세권입니다.

 

• 23개 동, 12~15층, 2830세대
• 전용면적 58~105제곱미터
• 기존 용적률 207%

 

9) 상계주공 10단지

 

 10단지 역시 예비 안전진단을 신청한 상태입니다. 창동 차량기지가 개발하면 직접적인 후광효과가 있을 것으로 예상됩니다. 용적률은 낮은 편입니다.

 

• 27개 동, 5~15층, 2654세대
• 전용면적 52~96제곱미터
• 기존 용적률 169%

 

10) 상계주공 11단지

 

 11단지는 2021년 3월 예비 안전진단 D등급을 통과했습니다. 상계주공의 4번째 주자입니다. 

 

• 16개 동, 12~15층, 1944세대
• 전용면적 58~105제곱미터
• 기존 용적률 173%

 

 

4. 상계주공 12단지, 13단지, 14단지, 16단지, 보람아파트 재건축 진행상황

 

11) 상계주공 12단지

 

 12단지는 예비 안전진단을 신청한 상태입니다. 기존 용적률이 높은데 소형평형 비율이 70% 정도 되는 점이 걸림돌입니다.

 

• 15개 동, 12~15층, 1739세대
• 전용면적 58~92제곱미터
• 기존 용적률 196%

 

12) 상계주공 13단지

 

 13단지는 역에서 다소 떨어져 있고, 수락산 자락에 위치하고 있습니다. 기존 용적률이 높고 소형평형으로만 단지가 구성되어 있습니다.

 

• 9개 동, 15층, 939세대
• 전용면적 58~80제곱미터
• 기존 용적률 189%

 

13) 상계주공 14단지

 

 14단지는 예비 안전진단을 신청한 상태입니다. 기존 용적률이 5단지 다음으로 낮습니다. 수락산에 가까운 대지는 2종 일반주거지역입니다. 

 

• 26개 동, 5~15층, 2265세대
• 전용면적 58~118제곱미터
• 기존 용적률 147%

 

14) 상계주공 16단지

 

 16단지는 역에서 다소 떨어져 있습니다. 진행사항은 크게 없습니다.

 

• 18개 동, 15층, 2392세대
• 전용면적 63~105제곱미터
• 기존 용적률 184%

 

15) 상계 보람아파트

 

 보람아파트는 2020년 11월 예비 안전진단에 통과했습니다. 노원구에서 단일 단지 규모로 최고입니다. 마들역과 노원역이 도보로 10분 거리이고, 주변 근린공원이 있고, 단지 뒤 수락산이 있어 환경이 좋습니다.

 

• 21개 동, 15층, 3315세대
• 전용면적 62~107제곱미터
• 기존 용적률 197%