오늘은 주택임대사업자의 사업장 현황신고에 대해 알아보겠습니다. 2월 10일까지 부가가치세 면세 사업장은 사업장 현황 신고를 진행해야 합니다. 부가가치세가 면세되는 대표적인 사업이 바로 주택임대사업입니다. 주택을 임대해주고 있다면 모두 현황신고 대상일까요? 그렇다면 세금은 얼마나 내야 할까요? 지금부터 해당 내용을 자세히 다뤄보겠습니다. 

 

<목차>
1. 주택임대사업자 사업장 현황 신고 대상
2. 비과세 대상
3. 간주임대료와 세금 계산방법
4. 주택임대사업자 사업장 현황신고 방법

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1. 주택임대사업자 사업장 현황 신고 대상

 

 주택을 임대(월세/전세)해주고 수익이 있다면, 사업자 등록 여부와 상관없이 사업장 현황 신고를 해야 합니다. 왜냐하면, 주택 임대소득도 종합소득이나 분리과세 대상이기 때문입니다. 하지만, 비과세 대상은 내야할 세금이 없기 때문에 신고를 할 필요가 없습니다.

 

주택임대사업자의 사업장 현황신고 대상
주택임대사업자의 사업장 현황신고 대상 

 

 

2. 비과세 대상

 

주택 임대소득이 있다고, 모두 과세대상이 되는 것은 아닙니다. 부부합산으로 보유하고 있는 주택수에 따라 월세나 전세 보증금이 과세대상으로 정해집니다. 1 주택자의 월세 수익은 비과세 대상입니다. 또한 2 주택까지의 보증금 역시 비과세 대상입니다. 3 주택 이상부터는 월세나 전세 보증금 모두 과세대상이 됩니다.

 

 1주택자여도 기준시가가 9억을 초과하거나, 국외소재 주택을 보유하고 있다면 해당 주택에서 나오는 월세는 과세대상입니다. 반면에 소형주택과 기준시가 2억 이하의 주택에서 나오는 월세와 보증금은 과세대상에서 제외입니다.

 

주택 임대료 과세요건
주택 임대료 과세요건

 

3. 간주임대료와 세금 계산방법

 

2021년부터 보증금의 간주임대료는 이자율 1.8%로 하향됩니다. 간주임대료의 뜻은 전세보증금을 소득으로 인정받는 비율을 의미합니다. 예를 들어 1억의 보증금을 주고 전세를 줬다면, 1억에 1.8%에 해당하는 180만 원이 과세대상인 간주임대료라는 뜻입니다. 

 

2021년 간주임대료 관련 유의사항
2021년 간주임대료 관련 유의사항

 

그렇다면, 지금부터 사례를 가지고 수입금액과 그에 따른 세금을 알아보겠습니다.

주택임대사업자 수입금액 계산 사례
사례1

 

먼저, 3주택자이고 2번과 3번 주택에서 각각 2억과 3억의 보증금, 80만 원과 50만 원의 월세가 나오는 것으로 가정하겠습니다. 3 주택자이기 때문에 월세와 보증금 간주임대료를 모두 계산해야 합니다. 월세는 12개월치를 모두 수익으로 계산하며, 간주임대료는 보증금에서 3억을  공제한 후 적용률 60%와 간주임대료율 1.8%를 곱해서 계산합니다. 이 계산에 따라 결정된 수입금액은 1,776만 원입니다.

 

수입금액이 2천 만원 이하이기 때문에, 해당 소득은 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 종합과세를 선택한다면, 본인의 근로소득과 사업소득을 모두 합쳐서 계산하기 때문에 세율이 올라갈 수 있습니다. 따라서 일반적으로는 분리과세를 하는 것이 절세에 유리합니다.

 

주택임대사업자 임대주택 등록여부에 따른 세부담 비교
사례1 세금 계산

 

분리과세 세율은 15.4%입니다. 임대소득의 필요경비와 기본공제는 등록 임대주택이냐, 미등록 임대주택이냐에 따라 달라집니다. 만약 본인이 등록 임대주택과 미등록 임대주택을 모두 보유하고 있다면, 비율에 따라 세부담이 달라지게 됩니다. 위의 사례는 모든 주택이 등록 임대/비등록 임대 주택임을 가정해서 계산했습니다.

 

4. 주택임대사업자 사업장 현황신고 방법

 

2021년 귀속 사업장 현황신고는 국세청 홈택스에서 진행할 수 있습니다. 2021년 부가가치세 면세 주택사업자는 전년도 수입금액을 2월 10일(목)까지 신고해야 합니다. 2월에 신고하지 않아도, 5월에 종합소득세 신고 때 함께 신고해도 됩니다. 하지만, 2월에 미리 신고를 해야 5월에 자동으로 국세청에서 해당 세금에 대한 안내를 해줍니다. 또한, 5월에는 종합소득세로 세무대리인들이 매우 바쁜 시즌이기 때문에, 주택임대사업자만을 위한 신고는 잘 대응해주지 않을 수 있습니다.

 

신고 방법은 아래의 안내문과 국세청 유튜브를 참고하시기 바랍니다. 국세청 유튜브는 PC버전 신고방법과 모바일 버전 신고방법을 모두 올려놨습니다. 본인에게 편하신 방법으로 신고하시면 됩니다.

 

2021년 귀속 사업장 현황신고 안내문
2021년 귀속사업장 현황신고 안내문

 

주택임대업 사업장 현황신고 방법(PC 버젼)

 

주택임대업 사업장 현황신고 방법(모바일)

 

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