오늘은 아파트 재건축 절차와 조합원 자격, 조합원 지위 양도 금지에 대해 알아보겠습니다. 최근 아파트 가격 상승이 주춤하고 있습니다. 따라서 신규 아파트 구매 시, 재건축이 가능한 물건에 대한 관심이 커지고 있는데요. 재건축 물건에 투자하기 전에는 반드시 그 절차와 조합원 자격에 대해 알아봐야 합니다. 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.
<목차>
1. 아파트 재건축 진행 절차
2. 재건축 조합원 자격
3. 재건축 조합원 지위 양도 금지
※함께 보면 좋은 글
지역주택조합 문제점, 조합원 자격, 설립인가 조건 총정리
1. 재건축이란? 재건축 진행 절차
재건축과 재개발에 대해 혼동하시는 분들이 많습니다. 재건축은 한마디로 정의하면 노후·불량주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 만드는 것입니다. 재개발은 단독주택이 밀집한 지역을 도시 계획 차원에서 정비하는 것이라면, 재건축은 주택공급 차원에서 기존의 노후된 아파트를 헐고, 새로운 아파트를 만드는 것입니다. 재건축과 재개발의 차이점은 아래 표와 같습니다.
아파트가 재건축이 되기 위해서는 재건축 연한인 30년을 충족해야 합니다. 또한 1만 제곱미터 이상의 부지를 갖춘, 300세대 이상의 아파트여야 합니다. 또한 소유자의 4/5 이상의 동의와 각 동별 2/3 이상의 동의가 필요하고, 안전진단 E등급을 받아야 합니다.
아파트 재건축의 절차는 아래와 같습니다. 먼저 기본계획이 수립되면 안전진단을 받아야 합니다. 최근 아파트 재건축을 추진한다는 단지들은 대부분 이 안전진단을 통과한 정도입니다. 그 이후에도 수많은 과정을 거쳐야 아파트가 재건축됩니다.
2. 재건축 조합원 자격
재건축 조합원이 되기 위해서는 몇 가지 조건이 있습니다. 이 자격 요건을 모른 상태에서, 그냥 재건축이 될 것을 기대하고 구축 아파트를 구매하셨다가는 현금 청산을 당할 수 있습니다.
재건축과 재개발은 토지 등 소유자가 조합원 자격을 받게 됩니다. 재건축의 경우 토지 or 건축물 or 지상권자만 돼도 동의 여부에 상관없이 의무적으로 조합원 자격이 있습니다. 하지만, 재건축은 해당 부지의 건축물과 부속토지를 모두 가진 사람이 동의를 해야 조합원 자격을 얻습니다.
만약 특정 토지와 건축물의 소유자가 여러 명일 경우 여러 명을 대표하는 1명만 조합원 자격을 얻습니다.
만약 부부나 다른 2인이 재개발, 재건축 지역의 토지나 건축물을 공동 소유하고 있다면 조합원 자격은 1개만 나옵니다. 또한 같은 재개발 재건축 구역 내에 동일 세대가 여러 채의 주택을 보유하고 있다면, 이 때도 조합원 자격은 1개만 나옵니다. 이 경우 꼭 세대를 분리해야 합니다.
※참고
만약 동일 세대가 여러 채의 주택을 보유했다가, 한 주택을 다른 사람에게 판매하면 이 때는 조합원의 자격을 얻을 수 있습니다. 하지만, 동일한 사람이 같은 재개발·재건축 구역 내 여러 물건을 가지고 있다가 매도한다면, 이때는 조합원 자격이 추가되지 않습니다.
따라서, 동일 구역 내 다주택자에게 물건을 양도받았다면, 조합원 지위를 인정받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 이는 재건축 조합원 주택 공급이 원칙적으로 1 주택까지 허용되기 때문입니다. 관련 내용은 아래 공고문을 참고하시기 바랍니다.
3. 재건축 조합원 지위 양도 금지
투기과열지구 내 재건축 사업의 경우, 조합설립인가 후 토지를 양수하면 조합원이 될 수 없습니다. 따라서 서울의 재건축 아파트를 구매하신다면, 꼭 조합설립인가 나기 전에 매수하셔야 합니다. 그렇지 않으면 재건축 완료 시 현금청산의 대상이 됩니다.
투기과열지구 내 재개발 사업의 경우, 관리처분계획 인가 후 토지를 양수하면 조합원이 될 수 없습니다. 단 재건축, 재개발 모두 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수의 경우 조합원 지위를 인정합니다.
예외규정
- 상속/이혼
- 근무상 or 생업상, 질병치료, 취학/결혼으로 세대원 전원 다른 시/군으로 이전
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전
- 1세대 1주택자 10년 보유 5년 거주
- 사업시행인가 이후 3년 내 착공 못한 경우 + 3년 계속 보유
- 착공 후 3년 내 이후 3년내 준공 못한 경우 + 3년 계속 보유
재건축 조합원 지위 양도 제한 시점을 '안전진단 통과 이후'로 대폭 앞당기는 방안이 발표되었습니다. 앞으로 안전진단을 통과한 시점부터는 해당 재건축 단지를 매수하면 무조건 조합원 자격을 얻을 수 없다는 이야기가 퍼졌는데요.
하지만 이는 오해입니다. 시·도지사가 지정하는 경우에만 제한적으로 적용됩니다. 안전진단을 통과한 재건축 단지가 '후보'가 되는 것이지 무조건 이때부터 조합원 자격을 얻을 수 없는 건 아닙니다. 예외사항도 존재합니다. 다음 기사의 내용을 가져왔습니다.
-재건축 조합원 자격은 안전진단 통과 이후부터는 무조건 제한이 되나?
▶그렇지 않다. 시·도지사가 지정하는 경우에 한정된다. 현재는 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 어렵다. 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등 예외적으로만 조합원 지위를 이어받을 수 있다. 하지만 앞으로는 안전진단을 통과한 시점부터 시·도지사가 조합원 자격을 제한할 수 있게 되는 것이다. 안전진단을 통과한 모든 재건축 단지에 적용되는 것이 아니다.
시점 역시 시·도지사가 기준일을 별도로 고시하게 되는데 그 시점부터 조합원 지위 취득이 어려워진다. 재개발도 마찬가지다. 현재는 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 자격을 얻기 어려운데, 앞으로는 추진위 설립 시점부터 자격 취득이 제한될 수 있다.
-이미 안전진단을 통과한 단지에도 소급 적용되는 건가?
▶소급 적용이라고 표현하기는 어렵다. 안전진단 통과 시점은 중요하지 않다. 개정안이 시행되는 시점에 안전진단을 통과한 이후 추가 단계를 밟지 않아 아직 조합설립인가를 받지 않은 재건축 단지가 모두 후보지가 될 수 있다.
다만 예외적으로 조합원 자격을 인정해주는 경우는 있다. 오랫동안 정비사업이 정체돼 있는 재건축 단지에 대해서다. 안전진단 통과일 이후 2년 이상 정비계획안 입안이 이뤄지지 않은 경우, 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위 설립 신청이 없는 경우, 추진위 설립일로부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우다. 여기에 해당하는 단지에 대해서는 거래를 하더라도 이전처럼 조합원 자격을 얻을 수 있다.
-그럼 여의도나 대치동 은마아파트 등 오랜 기간 재건축 사업이 정체된 곳은 아파트를 매수해도 조합원 자격을 얻을 수 있는 건가?
▶아니다. 토지거래허가구역으로 지정된 재건축·재개발 구역은 위에 설명한 예외 사항이 적용되지 않는다. 오래전에 안전진단을 통과한 뒤 그다음 단계로 넘어가지 못한 여의도 아파트들이나 강남구 대치동 은마아파트 등은 법 개정안이 통과되면 언제든 조합원 자격을 제한받을 수 있게 된다.
현재 서울 토지거래허가구역은 잠실·삼성·청담·대치동(2022년 6월 22일까지)과 압구정·여의도·목동·성수동(2022년 4월 26일까지)이다. 이 지역은 조합원 자격을 이어받기 어려울 수 있으니 매수에 신중해야 한다.
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