아파트 리모델링 사업 총정리

최근 서울 경기권 대단지 아파트를 중심으로 재건축 대신 리모델링 사업을 추진하는 곳이 많아지고 있습니다. 재건축/재개발은 많이 들어보셨겠지만, 리모델링에 대해서는 생소하신 분들이 많으실 것입니다. 리모델링 역시, 재건축/재개발처럼 새 아파트를 지을 수 있는 사업 중 하나인데요. 오늘은 이런 아파트 리모델링 사업에 대해 자세히 다뤄보겠습니다.

<목차>
1. 아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교)
2. 수직, 수평 증축
3. 리모델링 사업 장단점
4. 아파트 리모델링 사업 사례

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1. 아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교)

아파트 리모델링 사업이란 기존 골조와 내력벽을 활용하여 아파트를 신축급으로 바꾸는 것입니다. 15년 이상의 공동주택과 아파트부터 검토 가능합니다. 재건축의 경우 30년 이상 노후화된 아파트를 완전히 부시고, 새롭게 아파트를 건축하는 사업인데요. 이에 비해 리모델링은 기존 골조와 내력벽을 활용하기 때문에, 기존 아파트의 단지 배치는 유지가 됩니다.

재건축, 리모델링 비교

리모델링이 최근 주목받는 이유는, 재건축에 대한 규제가 강화되었기 때문인데요. 용적률이 높은 노후 아파트의 경우, 재건축의 사업성이 낮고, 만약 재건축의 사업성이 나오더라도 초과이익환수제 때문에 진행이 쉽지 않은 상황입니다. 따라서, 재건축을 포기하고 리모델링으로 빠르게 선회하는 단지들이 늘어나고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제가 무엇인지 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

재건축 초과이익 환수제 총정리

리모델링 사업의 경우, 조합설립인가 후 허가 1회만 받으면 되기 때문에 사업 속도가 재건축보다 빠른 편입니다. 주민 동의만 빠르게 이루어지면 5~6년 정도면 신축 아파트로 변할 수 있는데요. 그에 비해 재건축은 통상 10~15년 정도의 시간이 걸립니다.

리모델링 사업 절차

2. 수직, 수평 증축

아파트 리모델링을 이야기하면 빼놓을 수 없는 단어가 수직증축과 수평증축입니다.

수직, 수평증축

수평과 수직증축은 말 그대로 그림과 같이 위로 층을 늘리냐, 옆으로 건물을 붙이냐의 차이인데요. 이렇게 증축이 되어 새로운 세대가 생기면 분양을 진행합니다. 분양을 통해 수익금이 발생하면 입주민 개개인의 분담금이 줄게 됩니다.

수직증축을 하려면, 안전등급 B 이상을 받아야 합니다. 수평 증축 역시 C등급 이상을 받아야 하는데요. 최근 분위기에서 C등급은 큰 문제없이 받을 수 있지만, B등급을 받는 것은 쉽지 않습니다. 따라서, 몇몇 대단지 리모델링 조합에서는 처음부터 수평증축과 별동 증축만을 계획하여 사업을 추진하기도 하는데요. 이렇게 수평증축 만으로도 사업성이 좋은 단지는 상관없겠지만, 그렇지 못한 단지는 수직증축이 되지 않으면 개인 분담금이 엄청나게 늘어날 수 있습니다. 리모델링 추진 단지의 매수를 고민하신다면, 이러한 옥석 가리기를 잘하셔야 할 듯합니다.

3. 리모델링 사업 장단점

리모델링은 결국 각종 규제로 재건축이 불가하거나, 사업성이 안 나오기 때문에 추진하는 사업입니다. 재건축 아파트처럼 완벽한 신축 아파트가 되는 것은 불가능한데요. 내력벽과 골조를 남겨야 하기 때문에, 단점이 존재할 수밖에 없는 사업입니다. 지금부터 소개드리는 장단점을 파악하시고, 리모델링 아파트 투자에 접근하시기 바랍니다.

※장점

• 재건축, 재개발에 비해 진행이 쉬운 사업
  • 15년이 지나면 사업 시행 가능
• 간소한 절차
  • 재건축은 조합 설립 후 사업시행 인가, 관리처분 인가 후 이주가 가능하나, 리모델링은 행위 허가 1회만 받으면 됨(주민 동의만 있다면 4~6년 안에 가능)
• 아파트 평수가 늘어남(통상 20~30%)
  • 20평대는 30평형, 30평대는 40평형 아파트가 됩니다.

※단점

• 재개발 재건축에 비해 수익성이 떨어짐(완벽한 신축이 아니기 때문에)
• 구조가 좋지 않음
  • 기존 골조를 유지하기 때문에 동굴형으로 긴 구조가 나오는 경우가 많음(2 베이 아파트)
• 층고가 낮아질 수 있음
  • 소방·건축법상 스프링클러를 설치해야 해서, 기존 층고가 높지 않았다면 층고가 낮아질 수 있음
• 추가 분담금이 높을 수 있음
  • 일반 분양이 전체 세대의 15%만 늘릴 수 있기 때문에 분양 수입이 적음. 지하주차장이 기존에 없었다면 분담금이 더 늘어날 수 있음.

4. 아파트 리모델링 사업 사례

지금까지 완공된 리모델링 아파트는 총 16개입니다. 재건축, 재개발 단지에 비해 정말 적은 숫자인데요. 그만큼 지금까지는 리모델링 사업에 대한 인식이 안 좋았다고 할 수 있습니다.

리모델링 아파트 준공 사례

위의 표를 바탕으로 분석해보면, 지금까지 완공된 리모델링 아파트들은 대부분 대지지분이나 세대수가 적었습니다. 최근 1기 신도시(분당, 평촌 등)를 중심으로 추진되는 리모델링 아파트 대부분 1000세대가 넘는 대단지입니다. 조합이 설립된 산본의 우륵 주공은 1,312세대, 율곡 주공은 2,042세대인데요.

이러한, 대규모 단지의 리모델링은 지금까지와는 다른 파급력을 보일 것으로 보입니다. 이 단지들의 성공 여부가 리모델링 사업 대세화의 성패를 가를 것으로 보입니다.

개포 우성 9차 아파트 리모델링 현장

개포 우성 9차는 2021년 11월 준공을 목표로 리모델링 사업이 추진 중입니다. 세대수는 232세대로 대단지는 아닌데요. 층고가 2.3미터에서 0.2미터 낮아져, 2.1미터 수준으로 조합원의 반발이 있었습니다. 포스코는 기존 아파트가 2.6m 층고로 2.3m의 천장 고를 확보할 수 있었지만, 소방. 건축법상, 소방배관 설치가 의무화되면서 최소 3m의 층고를 확보해야 하기 때문에, 불가피하게 천장 고를 낮출 수밖에 없다고 입장을 밝혔습니다.

현재는 우물천장으로 거실 층고는 2.3미터까지 만들었다고 합니다. 요즘 신축 아파트의 층고가 2.4미터 수준으로 조금은 아쉬운 부분입니다. 개포 우성 9차의 공사기간은 32개월이었으며, 공사비는 799억 정도로 세대별 약 4억 원의 분담비가 예상되고 있습니다.

이렇듯 리모델링 아파트 투자를 생각하신다면, 단지별 특색을 잘 보시고 판단하셔야 할 듯합니다. 현재 아파트의 세대수, 층고, 예상 분담금, 지하주차장 여부 등을 잘 고려하셔서, 성공적인 투자 하시길 바라겠습니다.