공공재개발이란, 후보지, 장단점 총정리

 오늘은 공공재개발의 개념과 공공 직접 시행 재개발과의 비교를 해보겠습니다. 현 정권에서 주택정책은 대부분 공공이 주도하여 진행하는 것으로 추진되었는데요. 기존 민간 주도의 재개발 재건축의 경우 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업 속도가 미진한 편이었습니다. 이를 해결하기 위해 정부는 공공재개발이라는 모델을 만들었는데요. 과연 이게 어떤 것인지 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 공공재개발이란
2. 공공 직접 시행 재개발
3. 공공재개발 후보지 진행상황

 

1. 공공재개발이란?

 

 공공재개발은 과거 정비에 착수했으나, 사업성이 부족 or 주민 간 갈등으로 장기 정체됐던 곳에 인센티브를 주어 공공이 주도해서, 주택정비사업을 실시하겠다는 내용입니다. 공공재개발은 민간 조합에서 관리처분 인가를 받아 재개발을 진행하는 것입니다. 대신 시행사가 민간(래미안, 자이 등)이 아닌 공공기관(LH or SH)이 되는 것인데요. 공공기관과 민간이 함께 상의하여 재개발을 진행하는 것이라고 보면 됩니다.

 

 공공재개발을 하면, 용적률을 최대 120%까지 상향해줍니다. 대신, 조합원 분양분을 제외한 일반분양분의 50%는 공공임대 등으로 기부채납해야 합니다. 

 

공공재개발 인센티브

 

 

2. 공공 직접 시행 재개발

 

  올해 3월 29일 발표한 정부의 공공재개발 후보지 보도자료에는, 공공재개발 뿐만 아니라 3080+ 재개발도 함께 소개했는데요. 3080+ 재개발은 공공 직접 시행 재개발입니다.

 

공공재개발 vs 공공 직접시행 재개발

 

공공재건축 vs 공공 직접시행 재건축

 

 3080+ 재개발(공공 직접 시행 재개발)은 용도지역을 1단계 향상해주고, 용적률을 120% 상향시켜줄 정도로 조합원들에게 파격적인 혜택을 제공합니다. 재건축의 경우 조합원 2년 거주의무와 초과이익환수제를 미적용하기 때문에, 그동안 거주의무로 조합설립이 어려웠던 아파트에게는 큰 기회가 될 수 있는데요.

 

 정부는 공공재개발에서의 용적률 완화만으로는 사업을 정상화할 수 있는 수준의 사업성 개선이 어려운 사업장은 3080+ 정비사업 추진을 적극 권장하겠다고 합니다.

 

 공공 직접 시행 정비사업은 소유자가 자신의 토지소유권을 공공기관인 LH나 SH에 먼저 선납하고, 민간인 조합은 해체되어야 합니다. 소유자는 최초에 공공기관에게 토지를 판매하여, 확정된 수익을 얻습니다. 이후, 공공기관에서 개발을 완료하면, 희망자에 한해 입주권을 받게 됩니다. 입주권을 받기 희망하지 않는 조합원은 토지 판매로 인한 수익만 얻게 됩니다.

 

 우려가 되는 점은, 공공기관에 토지 소유권을 선납하기 때문에 재개발, 재건축 이후의 결과물에 대해서는 민간에서 관여할 수 없다는 것입니다. 추후 입주권을 받는 아파트가 원하는 수준이 아닐 수도 있다는 것입니다. 이런 우려과 확실히 불식되기 전에는 공공 직접 시행 정비사업에 대한 조합의 동의가 나오기 쉽지 않을 듯합니다.

 

3. 공공재개발 후보지 진행상황

 

 공공재개발·재건축 사업이 하나둘 속도를 내고 있습니다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 현재 공공재개발·재건축 사업은 재개발 24곳, 재건축 4곳 등 총 28곳 2만 7,000여 가구 규모를 대상으로 진행되고 있습니다. 이 가운데 LH는 공공재개발·재건축 1호 사업으로 신설 1구역(재개발)과 망우 1구역(재건축)을 추진하고 있습니다.

 망우1 공공재건축 구역은 40여 일 만에 주민 75%의 동의를 받아 공공재건축 사업 후보지 중 최초로 ‘조합·LH 간 공동 사업을 위한 기본 협약’을 체결했습니다.

망우1구역

 

 

 망우 1구역은 공공재건축 사업 참여로 도시 규제 완화 인센티브를 적용받으면 당초 2종(7층 이하) 일반주거지역이던 용도지역이 3종 일반주거지역으로 상향되면서 사업성이 크게 개선되었습니다. 망우 1구역은 약 2만 5천㎡ 규모의 부지에 최고 28층 아파트를 지어 전용 59㎡, 74㎡, 84㎡, 104㎡ 등 481가구로 개발될 예정입니다.

 

 공공재개발 사업을 추진 중인 신설 1구역은 지난 19일 LH를 단독 사업시행자로 지정하면서 사업에 속도가 붙었습니다.신설1구역은 올해 1월 정부와 서울시가 합동 공모를 통해 선정한 후보지로, 과거 정비구역으로 지정됐으나 15년 넘게 조합설립에 실패하는 등 장기간 사업이 정체돼 내년 초 정비구역이 해제될 위기에 놓여 있었습니다.

 

 신설1구역은 공공개발 인센티브로 용적률을 300%까지 완화해 1만 1천200㎡ 부지에 최고 25층 아파트를 지을 계획이다. 전용 36㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡ 등 총 300여 가구 규모 단지로 개발을 추진합니다.

 

신설 1구역

 

 공공재개발과 재건축의 1호 사례가 성공적으로 추진되면, 다른 정비구역의 속도도 붙을 것으로 예상됩니다.