오늘은 상속주택의 양도세 및 종부세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 우리나라는 국민 대부분의 자산이 부동산으로 구성되어 있는데요. 따라서, 상속 시 부모님의 자산 중에서도 주택이 차지하는 비중이 가장 큽니다. 부모님이 돌아가시고, 주택을 상속받았을 때 어떻게 해야 상속주택의 양도세를 비과세 받을 수 있을지, 지금부터 자세히 설명드리겠습니다. 

 

<목차>
1. 상속주택 양도세 비과세 특례 
2. 형제・자매 지분 상속 시 양도세 비과세 특례
3. 다주택 상속 시 비과세 요건
4. 상속주택 종부세 산정 시 주택수 미포함 요건 

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1.  상속주택 양도세 비과세 특례 

 

 상속주택의 양도세 비과세 특례를 알아보기 위해서, 몇 가지 사례를 들어 설명드리겠습니다.

 

상속주택 양도세 사례 1
상속주택 양도세 사례 1

 

사례 1 : 상속받은 자녀가 본인이 가지고 있던 집을 먼저 파는 경우

 

 이 사례는 성인이 되어 자녀가 주택을 1채 가지고 있고, 부모님이 돌아가시면서 부모님이 사시던 집 1채를 더 상속받게 된 사례입니다. 이때 자녀는 본인이 가지고 있던 A주택을 먼저 팔려고 합니다. 이 경우 실제로 상속받은 자녀는 2 주택자이지만, B주택은 없는 것으로 간주해줍니다. 이를 '상속 주택 특례'라고 부르는데요. B주택은 본인의 의사로 구매한 주택이 아니기 때문에 없는 것으로 간주하고, A주택이 양도세 비과세 요건을 만족하면 비과세를 받게 되는 것입니다.

 

 이 경우, A주택을 팔고 B주택을 2년 보유, 2년 거주하면 둘 다 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

상속주택 양도세 사례 2
상속주택 양도세 사례 2

 

사례 2 : 상속받은 자녀가 상속 주택을 먼저 파는 경우

 

부모님의 집을 상속받은 자녀가, 부모님의 집을 먼저 팔고 싶은 경우에는 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건을 받을 수 없습니다. 따라서, 실질적으로 B주택을 팔 때는 2 주택자가 집을 파는 것으로 간주됩니다. 조정대상지역의 경우, 2 주택자는 원칙적으로 양도세 중과를 받게 됩니다. 하지만, 상속주택을 5년 내 매도 시 다주택자 중과는 받지 않게 됩니다.

 

 하지만, 현재 2023년 5월까지 다주택자의 양도세 중과가 유예되었기 때문에 이 혜택은 큰 의미가 없습니다.

 

상속주택 양도세 사례 3
상속주택 양도세 사례 3

 

사례 3 : 무주택자가 주택을 상속받은 경우

 

무주택자가 부모님의 주택을 상속받은 경우, 양도세 비과세를 받기 위해서는 거주 및 보유 요건을 만족해야 하는데요. 부모님과 세대분리가 되어있었다면, 상속개시일 이후에 2년 보유 및 거주기간을 채워야 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만, 부모님과 동일세대로 함께 살고 있었다면, 부모님의 보유 기간이 인정되어 바로 팔아도 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

2. 지분 상속 시 양도세 비과세 특례

 

위에서 알아본 사례보다 더 흔한 것은 형제・자매간 지분으로 상속을 받는 경우입니다. 

 

지분 상속 시 양도세 비과세 특례
지분 상속 시 양도세 비과세 특례

 

 이 경우에는 위에서 알아본 한 채를 상속받은 경우와 큰 차이는 없습니다.  우선 이 경우 형이나 동생이나 본인 집을 먼저 팔 겨우 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만, 지분으로 상속받은 주택을 먼저 팔 경우 디테일한 부분에서 차이가 있는데요. 

지분으로 상속을 받은 경우 세법에서는 '주된 상속인'이라는 것을 규정합니다. 

 

  • 주된 상속인 : 지분이 더 많거나, 연장자가 지분 상속인이 됨

 

형인 주된 상속인은 5년 내에 팔아야 다주택자 양도세 중과를 유예받을 수 있습니다. 하지만, 동생의 경우 기한에 상관없이 언제 팔아도 양도세 중과는 받지 않습니다.

 

 

3. 다주택 상속 시 비과세 요건

 

다주택 상속 시 양도세 비과세 요건
다주택 상속 시 양도세 비과세 요건

 

위의 그림처럼, 부모님이 다주택자여서 집을 두 채 상속받을 경우 1채에만 상속주택 특례를 받을 수 있습니다. 부모님의 보유기간이 길거나, 거주기간이 긴 주택에 대해서만 상속주택 특례가 적용되는 것인데요. 이 경우, 상속을 받고 C주택을 먼저 매도하는 것이 좋습니다. 왜냐하면, C주택은 어떠한 혜택도 없기 때문입니다. 이후, 본인의 주택을 판매하여 양도세 비과세 혜택을 받고, B주택의 보유・거주 기간을 채운 후 판매하면 절세 효과가 가장 큽니다.

 

4. 상속주택 종부세 산정 시 주택 수 제외 요건

 

상속주택은 종부세에서 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외를 받을 수 있습니다. 가액 요건이 수도권 기준 공시가격 6억 원 이하 이거나, 비 수도권 기준 3억 원 이하이면 기간 제한 없이 주택 수에서 제외해줍니다. 지분이 40% 이하여도 마찬가지입니다. 그러나, 이 요건을 충족하지 못한다면, 5년간 주택 수에서 제외를 받습니다.

 

종부세 상속주택 1세대 1주택 판정 기준
종부세 상속주택 1세대 1주택 판정 기준

 

내년부터는 종부세의 세율이 주택 수에 상관없이, 전체 가액의 합으로 적용되기 때문에 절세에 큰 효과는 없습니다. 단, 1 주택자로 판정되면, 공시가격 합산 12억 원까지 기본공제를 받을 수 있습니다.

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