특수관계자간 저가양도, 증여세 절세 효과 있을까?

 오늘은 특수관계자 간 저가 양도에 대해 알아보겠습니다. 최근에 주택 증여에 대한 관심이 늘고 있습니다. 부동산 시장이 하락세로 돌아서면서, 집이 팔리지 않다 보니 이 참에 자녀에게 집을 양도해주는 것이 낫겠다고 판단하는 분들이 는 것인데요. 자녀에게 순수 증여를 해주면 증여세가 매우 높기 때문에, 저가 양도를 통해 절세를 해보려는 분들도 계실 텐데요. 지금부터 특수관계자 간 저가 양도의 절세 효과에 대해 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 특수관계자 간 저가 양도란
2. 증여 vs 저가 양도 무엇이 유리할까?(계산 사례)
3. 저가 양수도 시 유의사항

 ※부동산 관련 주요 글 모음 

 

1. 특수관계자 간 저가 양도란

 

 특수관계자 간 저가 양도의 개념에 대해 먼저 설명드리겠습니다.

 

특수관계자 간 저가양도 개념

 

 예를 들어 아버지와 아들 간 부동산 거래를 하게 되면, 특수관계인과의 거래가 됩니다. 이렇게 아버지와 아들이 부동산 거래를 하면, 그냥 시가로 부동산 거래를 하는 경우는 없습니다. 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나, 시가의 5%에 상당하는 금액 이상이라면 특수관계자 간 저가 양도가 됩니다.

 

저가 양수 시 증여재산가액 계산 방법

 

 이렇게 두 가지 조건을 만족하면, 과세당국에서는 부당행위 계산 부인을 적용하는데요. 말 그대로 부당한 행위로 거래한 금액을 부인하고, 시가로 양도소득세와 증여세를 계산하겠다는 뜻입니다. 따라서, 아버지가 아들에게 시가보다 3억 원 이상 싸게 팔았다면, 3억 원을 초과해서 싸게 산 금액만큼 아들에게 증여세를 부과합니다.

 

 

저가 양수도 계산 사례

 

 예를 들어 설명드리면, 위의 그림처럼 8억에 취득한 시가 15억의 주택을 아들에게 10억에 팔았다면 아버지는 15억을 기준으로 양도소득세를 납부하게 됩니다. 아들은 시가 15억에서 양도가액 10억과 법으로 인정한 금액인 3억을 뺀 2억에 대해 증여세를 납부하게 됩니다. 또한, 미래에 아들이 해당 주택을 18억에 팔게 된다면, 취득가액 10억에서 증여된 금액 2억을 추가로 인정해줍니다.

 

 

2. 증여 vs 저가 양도 무엇이 유리할까?(계산 사례)

 

 저가 양도는 부당행위 계산 부인이 적용되기 때문에, 아버지에게는 양도소득세가 아들에게 증여세가 부과됩니다. 하지만, 거래하는 주택이 일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건을 만족한다면 양도소득세는 절세가 가능합니다. 일시적 1 가주 2 주택 양도세 비과세 요건은 링크의 글을 참고하시기 바랍니다.

 

저가양도의 사례

 

 사례를 들어 설명드리겠습니다. 아버지가 경기 소재 아파트를 15년째 거주 중이며, 해당 주택은 일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건을 만족합니다. 아버지는 비과세 기간 내 해당 주택을 팔아야 하지만, 매수자가 나타나지 않아 아들에게 6억 원에 저가 양도를 하기로 했습니다.

 

저가양도 사례에 따른 아버지와 아들의 세금

 

 아버지는 12억까지 양도세를 비과세 받기 때문에, 양도가액은 6억 원이지만 양도소득세가 발생하지 않습니다. 아들은 저가 양수 시 증여 금액이 3억 원으로 계산됩니다. 이때 증여세는 4천만 원으로 계산되는데요. 순수하게 12억 원을 주택을 증여했다면 3억 원의 증여세를 냈어야 했으니 엄청난 절세 효과를 누린 것입니다.

 

3. 저가 양수도 시 유의사항

 

 저가 양수도를 할 때는 유의해야 할 사항이 있습니다.

 

1. 저가 양도 시 반드시 대금을 지급해야 한다.

 

저가 양도는 증여가 아니고 엄연한 거래입니다. 따라서, 저가로 양도를 했더라도 자녀는 부모님에게 꼭 거래대금을 지급해야 합니다. 우회적으로 대금을 돌려주려는 시도를 하실 생각도 절대 하시면 안 됩니다. 저가 양도를 한 거래는 세무조사가 곧 펼쳐질 확률이 높기 때문에, 이 편법이 걸리게 되면 가산세 맞을 수도 있습니다.

 

2. 양수자가 자산 매도 시 증여세는 취득가액으로 인정

 

양수자가 증여를 받고 해당 주택을 매도한다면, 증여된 금액도 취득가액으로 인정해줍니다.

 

3.  2023년부터 취득세 관련 세법개정 주의

 

2022년까지는 저가 양수된 거래가액을 과세표준으로 취득세가 부과되었습니다. 앞에 예시에서 아들에게 6억 원으로 저가 양도했다면, 6억 원을 기준으로 취득세를 납부한 것입니다. 하지만 2023년부터는 시가인 12억을 기준으로 취득세를 납부해야 합니다. 저가 양수도를 생각하신다면, 가급적 2022년에 진행하시는 것이 절세 효과가 높습니다.

 

가족 간의 거래는 제삼자 간의 매매거래보다 조세회피 행위가 빈번하게 발생하므로 관련 행정기관과 과세관청의 소명요청 및 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. 양도시기, 채무승계 여부, 실제 세대분리 여부, 거래가액의 비율, 자금출처의 내용 등 각자의 상황에 따라 추가로 검토해야 할 사항들은 달라집니다. 저가 양도거래는 절세효과가 클 수 있는 만큼, 충분한 검토 없이 무리하게 진행한다면 예상하지 못한 큰 세액과 가산세가 추징될 수 있으므로 전문가와 충분한 상담을 통하여 진행하는 것을 추천합니다.