오늘은 일시적 1가구 2주택 비과세 요건의 규제 완화에 대해 알아보겠습니다. 지난 6월 21일 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 정책이 발표되었습니다. 이 정책 발표에서 기존에 사문화되었던 일시적 1가구 2주택 제도가 사실상 부활하게 되었는데요. 부동산을 통해 자산을 증식했던 방법 중 많이들 활용하던 방식이 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건이었는데, 기존에는 주택담보대출의 6개월 내 전입・처분 조건으로 이를 활용하기 쉽지 않았습니다. 이제 이 요건이 2년으로 연장되게 되어, 이를 잘 활용하면 레버리지 효과를 극대화할 수 있게 되었습니다. 지금부터 해당 내용을 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 필요한 이유
2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건(규제지역 별)
3. 대출 규제 완화로 인한 일시적 2주택 제도 변화
4. 일시적 2주택 활용 방법과 주의사항

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1. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 필요한 이유

 

먼저 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건이 필요한 이유에 대해서 알아보겠습니다. 살다 보면 기존에 잘 살던 집에서 새로운 집으로 이사를 가야 할 상황이 발생합니다. 다음과 같은 어려움이 발생하곤 하는데요.

 

  • 내가 이사 갈 집 : 입주 가능일 8월
  • 살고 있는 집 : 매수자의 입주 가능일이 9월
    • 이사를 꼭 가야 하는 사람이 2주택자가 되는 문제가 발생

 

 이렇게 내가 이사 갈 집과 현 주택의 매도 일정이 엇갈리는 경우가 많습니다. 즉 주택을 처분하고 바로 새집을 구하는 것이 쉽지 않은데요. 특히 부동산 경기가 안 좋을 때는 매수세가 거짓말처럼 사라지기 때문에 주택 보유자의 주고 이동이 제한됩니다. 따라서, 꼭 이사를 가야 하는 사람이 2주택자가 되는 문제가 발생하게 됩니다. 2주택자가 되면 기존 주택의 양도세 비과세 요건을 못 받게 되거나, 다주택자의 취득세 중과를 받게 되는데요.

 

 이를 보완하기 위해 정부에서는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만들었습니다. 즉, 일정 기간 안에 기존주택을 처분하면 일시적으로 2 주택자가 되어도 1주택자로 간주하여 세제 혜택을 동일하게 주겠다는 것입니다.

 

 

2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건(규제지역 별)

 

 일시적 1가구 2주택 비과세 요건의 기본은 1・2・3의 법칙으로 설명할 수 있습니다.

 

  1. 기존 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후
  2. 기존 주택을 2년 이상 보유(거주) 하고
  3. 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 처분하면 기존 주택 비과세 혜택

 

이런 1・2・3의 법칙은 신규 주택 취득 시기와 규제 지역 여부에 따라 조금씩 달라집니다.

 

규제지역 및 취득 시점에 따른 기존주택 매도 기간
규제지역 및 취득 시점에 따른 기존주택 매도 기간

 

조정대상지역의 주택을 2019년 12월 17일 이후 취득했다면, 1년 내 기존 주택을 매도하고 1년 내 신규 주택에 전입해야 합니다. 

 

3. 대출 규제 완화로 인한 일시적 2주택 제도 변화

 

 하지만, 이런 일시적 1가구 2주택 제도는 사문화되었습니다. 왜냐하면 2020년 6월 17일에 나온 규제지역 내 주택담보대출에 대한 정책 때문이었는데요. 모든 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무와 기존 주택 처분 의무가 발생했습니다.

 

 기존 주택에 주택담보대출을 활용하고 있다면 신규 주택 담보 대출이 어려웠고, 기존 주택에 주택담보대출 없이 신규 주택을 주택담보대출을 활용하여 구매하면 기존주택을 6개월 내 처분해야 했습니다. 따라서, 대부분의 사람들이 갈아타기를 위해서는 기존주택을 먼저 처분하고 신규주택을 사야 하는 상황이었습니다.

 

규제지역 주담대 처분 ・전입 의무 완호
규제지역 주담대 처분 ・전입 의무 완호

 

하지만, 이번 6・21 대책이 발표되면서 주담대로 인한 기존주택 처분 기한이 2년으로 완화되었습니다. 또한 신규 주택 전입에 대한 기한을 폐지했는데요. 이 덕분에 일시적 2가구 제도를 다시 2년간 활용하여 부동산 투자를 할 수 있게 되었습니다.

 

4. 일시적 2주택 활용 방법과 주의사항

 

이렇듯 일시적 2주택자의 기존주택 처분 기한이 2년으로 연장되면서, 다음과 같은 케이스로 부동산 투자를 진행할 수 있게 되었습니다.

 

일시적 2주택자 되는 케이스
일시적 2주택자 되는 케이스

 

2번 케이스처럼 기존주택을 임대를 주고, 전세보증금을 통해 마련한 자본과 주택담보대출을 활용하여 신규주택을 하나 더 구매할 수 있게 된 것입니다. 이는 부동산 상승 시기에 레버리지 수익을 극대화할 수 있는 전략입니다.

 

일시적 2주택 투자 전략 예시
일시적 2주택의 예시

 

 예를 들어 기존주택이 10억이었고, 이를 전세를 줘서 10억의 신규 주택을 매수했다고 가정하겠습니다. 부동산 상승기에는 일시적 2 주택 기간인 2년 안에 두 집의 가격이 모두 상승할 수 있습니다. 만약 두 집이 모두 2년 안에 15억이 되었다면, 10억으로 10억을 버는 100%의 수익률을 가지게 됩니다.

 

 하지만, 지금과 같은 하락장 초입에는 이 전략이 매우 위험할 수 있습니다. 두 주택의 가격이 모두 7억으로 하락했다면 수익률은 -60%가 됩니다. 또한 금리 인상으로 대출의 부담까지 생각하면 추가적인 손실이 있다고 볼 수 있습니다. 따라서, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 완화되었다고 섣불리 일시적 2주택자가 되는 전략을 활용하는 것은 주의하셔야 합니다.

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  1. thumbnail
    히토리
    2022.07.13 14:01

    설명에 재능이 있으신 것 같습니다