모아주택이란, 서울시 모아주택 모아타운 장단점

 오늘은 서울시에서 오세훈 시장이 추진하고 있는 모아주택과 모아타운에 대해서 알아보겠습니다. 서울에는 노후화된 주거지역이 정말 많습니다. 서울시 내에는 빈 땅이 없기 때문에 이런 노후화된 주거지역을 개발해서 주택 공급이 원활하게 이루어지는데요. 이에 따라 오세훈 서울시장은 모아주택, 모아타운이라는 새로운 노후주거지 개발 사업을 시행하고 있습니다. 과연 어떤 개발 사업인지 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 서울시 모아주택, 모아타운이란
2. 모아주택의 장점
3. 모아주택 대상지 및 시범사업지
4. 투자 시 주의사항

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1. 서울시 모아주택, 모아타운이란

 

 2022년 1월 서울시는 주택개발 재개발 사업인 '모아주택'과 '모아타운'을 통해 2026년까지 양질의 주택 3만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 이를 언론에서는 오세훈표 재개발 사업이라고 표현했는데요. 기존 재개발보다 사업절차고 단축되고, 각종 인센티브가 주어지면서 빠른 시일 내에 주거환경이 개선될 것으로 기대되면서 큰 주목을 받고 있습니다.

 

 모아주택이란 재개발 요건을 충족하지 못해 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 소규모로 정비하는 사업입니다. 모아주택은 단독, 다가구, 다세대 주택의 토지(필지) 주인들이 땅을 모아서 면적 1,500m²(약 455평) 이상을 만들면 주택을 공동 개발할 수 있는 사업입니다. 일반적인 재개발 사업은 해당 구역의 노후・불량 건축물의 수가 2/3 이상이어야 하는 것과 비교하면, 정말 좋은 조건입니다.

 

모아주택 예상도

 

모아타운이란 모아주택을 여러개를 모아서, 대규모 아파트 단지 수준으로 다양한 편의시설을 확충하는 것을 의미합니다. 모아타운의 조건은 다음과 같습니다.

 

• 면적 10만m² 이내
• 노후도 50%

 

이렇게 두 가지 요건을 만족하면, 기존의 노후화된 주거지를 지하주차장과 지상의 녹지조성까지 이룬 대규모 아파트 단지 수준으로 개발할 수 있습니다. 서울시는 모아타운으로 지정되면 최고 층수를 15층까지 허용하고, 필요에 한해 용도 상한까지 해준다고 합니다. 또한 주차장 통합 설치 지원과 공공건축가 설계 지원 등을 해준다고 합니다.

 

모아타운 예상도

 

서울시 모아주택, 모아타운 가이드북

 

 

2. 모아주택, 모아타운의 장점

 

 모아주택, 모아타운의 장점은 무엇보다 빠른 사업 속도입니다.

 

모아타운의 사업 절차

 

정비계획 수립이나 조합추진위 승인, 관리처분계획 인가 등이 생략되어 빠르면 2~4년 안에 사업을 완료할 수 있습니다. 일반적인 재개발 재건축 정비사업이 최소 10년 정도 걸리는 것을 감안하면 속도가 무척 빠른 것입니다.

 

 또한 앞서 설명드린 것처럼 용도지역을 상향해준다던가, 공공건축가 설계 지원, 주차장 통합 설치 허용, 층수 및 용적률 완화 등의 장점이 있습니다.

 

모아타운의 장점

 

3. 모아주택, 모아타운 대상지 및 시범사업지

 

모아주택과 모아타운의 후보지는 아래와 같습니다. 이중 서울시의 시범사업단지는 중랑구 면목동 일대와 강북구 번동 일대입니다. 

 

모아타운 후보지

 

모아타운 시범사업 대상지인 강북구 번동의 정비 전, 정비 후 예상 모습은 아래 그림과 같습니다.

 

강북구 번동 429-97번지 정비 전 모습

강북구 번동 429-97번지 정비 후 모습

 

이 시범사업지를 시작으로, 매년 자치구 공모와 주민제안을 통해 20곳씩 5년 간 총 100곳의 모아타운을 지정할 예정이라고 합니다. 

 

4. 투자 시 주의사항

 

 모아타운이 좋은 점이 많지만, 무작정 투자하는 것은 매우 위험합니다. 투기과열에 대한 우려로 권리 산정일 이후 신축되는 빌라는 모두 현금청산 대상이며, 조합원 입주권도 받을 수 없습니다. 향후 공모를 통해 새롭게 선정되는 지역은 공모 결과 발표일이 권리산정일이 된다고 합니다. 이점 빌라 및 다가구, 단독주택 투자 시 유의하셔야겠습니다.

 

 또한 모아타운은 대규모 신축 아파트 단지가 아닌, 도로가 가운데를 뚫고 가는 타운의 개념입니다. 따라서 지상층에 차도 다니지 않게 하는 요즘 신축 아파트에 비해서는 메리트가 떨어질 수밖에 없습니다. 또한, 모아타운으로 지을 때 공동으로 지하주차장을 만들 수 있게 하겠다고 하나, 모든 정비사업이 동시에 이루어져야 가능한 이야기이기에 현실적으로 이게 가능할 수 있을지 장담하기 어렵습니다.

 

 모아주택 자체는 매우 좋은 사업입니다. 재개발, 재건축이 불가능했던 지역에서 소규모로 큰 조건 없이 공동주택을 개발하는 것이 가능하기 때문입니다. 하지만, 이미 노후도가 잘 맞춰져 있는 구역이라면 광역으로 재개발로 진행하는 것이 최선의 방법일 것입니다. 모아주택은 재개발이라는 최선의 사업의 차선책일 뿐이지, 그 자체가 가장 좋은 정비사업이라고 보기는 어렵습니다.