생애최초 LTV 80% 주택구입자금대출 완화 방안

오늘은 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%가 적용된다는 소식을  전달드리겠습니다. 새 정부가 부동산 대책으로 생애최초 주택구입자를 대상으로 대출 규제를 확 풀어주었습니다. 기존에 조정대상지역은 LTV 제한이 40%로 현금이 없으면 집을 구매할 수 없었습니다. 하지만 이 LTV가 80%로 완화되면서 많은 분들이 내 집 마련을 꿈꿀 수 있게 되었는데요. 과연 제도가 어떻게 변하는지 지금부터 자세히 알아보겠습니다. 

 

<목차>
1. 생애최초 주택 구매자 LTV 80% 완화
2. DSR 규제 유지, 소득에 따른 대출 가능 금액 비교

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1. 생애최초 주택 구매자 LTV 80% 완화

 

 2022년 3분기부터 생애 최초 주택구입자의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 80%로 완화되고, 이 같은 방식으로 최대 6억 원까지 대출이 가능해집니다. 기존에는 조정대상지역은 최대 70%, 투기과열지구는 최대 60%까지 대출이 가능했습니다. 또한 대출한도가 4억 원으로 제한되었는데요.

 

 하지만, 이제 생애최초 주택 구매자는 주택 가격에 상관없이 LTV 80% 최대 6억 원까지 대출을 받을 수 있게 되었습니다. 단, 생애 최초로 집을 구매하는 것이 아닌, 한 번이라도 집을 구매했던 가구는 대부분 현행 규제를 동일하게 적용받습니다.

 

생애최초 주택구매자 LTV 80% 제도개선 표

 

 

2. DSR 규제 유지, 소득에 따른 대출 가능 금액 비교

 

  정부가 생애 최초 주택 구매자에 대해 LTV를 80%까지 완화해주고 대출 한도도 6억 원으로 높이기로 했지만 하루가 다르게 뛰는 금리와 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제 때문에 실수요자들이 최대한도로 대출받기는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 금리가 오르면 대출자가 매년 상환해야 하는 원리금 부담이 증가하고 DSR 비율에 걸려 대출 한도가 줄어들 수밖에 없기 때문입니다. DSR 규제는 대출자의 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 못하게 하는 규제로, 7월부터 총 대출액 1억 원 초과 대출자까지 확대 적용됩니다. 

 

 

6억원 대출 시 금융 비용 및 DSR 규제 시 필요한 연소득

 

 금리가 5.19%일 때 30년 만기 주담대(원리금 균등분할상환 방식)를 최대한도인 6억 원까지 받으면 매년 갚아야 하는 원리금은 총 3949만 원이 됩니다. DSR 40% 규제 때문에 연 소득 9880만 원 이상인 대출자만 6억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 그러나 금리가 7%로 오르면 매년 갚아야 하는 원리금이 4790만 원으로 늘어나게 됩니다. DSR 40%를 맞추기 위해 필요한 연 소득은 1억 2000만 원으로 늘어나야 합니다. 연 소득이 1억 2000만 원보다 낮으면 6억 원까지 대출받을 수 없습니다. 만약, 금리가 8%까지 오르면 원리금 부담이 더욱 커지고 연 소득 1억 3210만 원 이상이어야 6억 원을 대출받을 수 있습니다.

 

정부는 DSR 규제가 LTV 완화 효과를 지나치게 제약하지 않도록 보완책을 마련했습니다.  청년은 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 미래소득을 반영해 20대는 대출이 52%, 30대는 18%가량 늘어날 수 있게 됩니다. 상환 기간 중 차주의 소득 흐름이 더욱 정확하게 반영되도록 3분기 중 DSR 산정에 적용할 수 있는 장래소득 반영방식을 개선하는 것입니다. 개선된 방식은 대출 시점과 만기 시점까지 각 연령구간별 소득흐름을 평균 내는 방식이 될 전망입니다. 이 경우 장래소득이 현행 방식보다 늘어날 개연성이 큽니다.

 

 보금자리론, 적격대출 등 정책모기지도 대출이 늘어날 수 있도록 개선됩니다. 우선 만기가 현재는 최장 40년인데 8월부터 50년으로까지 확대된다. 만기가 늘어나면 월 상환 부담이 낮아지고, DSR나 DTI 적용에 따른 대출 한도가 늘어나는 효과가 있다. 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부가 이용할 수 있습니다.

 

 정책모기지는 또한 대출 초기에는 갚아야 할 원금이 적고, 시간이 지날수록 많아지는 채증식 상환 방식도 도입을 확대합니다. 현재 소득이 낮은 청년층의 상환 부담을 낮추기 위한 것이다. 또 조기 상환 수수료율을 현행 1.2%에서 0.9%로 인하됩니다.