오늘은 분양가 상한제의 개념과 적용지역, 하반기 개편 예상 안에 대해 알아보겠습니다. 최근 단군이래 최대의 재건축 단지라는 둔촌주공이 공사가 중단되는 사태가 벌어졌습니다. 일각에서는 분양가 상한제 적용으로 분양이 늦어지면서, 갈등이 더욱 커졌다고 보는 견해도 있는데요. 과연 분양가 상한제가 무엇인지, 그리고 올 하반기 어떻게 개편이 될 예정인지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 분양가 상한제란
2. 분양가 상한제 적용지역
3. 분양가 상한제 개편 예상
4. 분양가 상한제 개편의 딜레마

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1. 분양가 상한제란

 

분양가 상한제란 말 그대로 정부가 아파트 분양가의 상한을 정해주는 것입니다. 정부는 주택 가격이 급등하면서, 주택건설업체들이 과도한 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 해당 제도를 만들었는데요. 이런 분양가상한제는 2007년도에 처음 시행되었다가 2015년에 폐지가 되었습니다. 하지만 지난 2020년 다시 아파트 가격이 급등하기 시작하면서 7월 29일에 부활했습니다.

 

 분양가 상한제는 국토교통부령 '공동주택분양 가격의 산정 등에 관한 규칙'에 따라 택지비와 가산비, 기본형 건축비(공사비) 등으로 결정됩니다.

 

분양가 상한의 구성
분양가 상한의 구성

 

여기서 택지비는 공공택지와 민간택지에 다르게 적용됩니다.

 

  • 공공택지 : 공급가격
  • 민간택지 : 감정평가액 또는 개별공시지가

 

기본형 건축비는 매년 두 차례(3/1, 9/15) 물가변동률을 감안하여 정부가 고시합니다. 기본형 건축비는 재료비와 노무비, 경비 등 400가지 항목을 지수로 환산하여 6개월 간 등락폭을 반영하는 방식입니다.

 

분양가 상한제 기본형 건축비 증감률
분양가 상한제 기본형 건축비 증감률

 

가산비는 택지 가산비와 건축 가산비로 나뉩니다.

 

  • 택지 가산비 : 연약, 암석지반, 흙막이, 차수벽, 방음시설 설치, 택지대금 기간 이자 등
  • 건축 가산비 : 주택성능등급, 인텔리전트 설비, 초고층 주택 건설, 에너지 절약형 친환경 주택 건설비용 등

 

 

2. 분양가 상한제 적용지역

 

분양가 상한제 적용 지역
분양가 상한제 적용 지역

 

분양가 상한제 적용지역은 크게 집값 상승 선도지역과 정비 사업 등 이슈 지역으로 나뉩니다. 서울의 평균 가격을 초과하는 지역인 강남, 서초, 송파 등은 분양가 상한제 적용지역입니다. 또한 정비 사업이 많은 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평구 역시 분양가 상한제가 적용되고 있습니다. 사실상 서울 대부분의 지역이 분양가 상한제 대상 지역이라고 보시면 됩니다.

 

 분양가 상한제 대상 지역이 아닌 경우 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 받아야 선분양 보증을 받을 수 있습니다.

 

3. 분양가 상한제 개편 예상

 

분양가 상한제 산정 항목 개편안 예상
분양가 상한제 산정 항목 개편안 예상

 

 원희룡 국토부장관은 새 정부 부동산 첫 정책으로 '분양가 상한제 개편안'을 7월에 발표하기로 했습니다.

 

 정부가 분양가 상한제 개편안에 건설 자재비 상승분을 공사비에 적극 반영하겠다고 했는데요. 최근 중국의 락다운, 우크라이나 전쟁 등으로 원자재값이 치솟으며 공사비 갈등으로 현장이 멈춘 사례가 속속 나오자 원자재 가격 상승분을 공사비에 반영할 수 있도록 관련 제도를 검토해 분양가 상한제 개정 방안에 포함하기로 한 것 입 나다. 여기에 HUG 고분양가 심사 기준 개편안까지도 추가로 논의 중에 있습니다.

 

 분양가 상한제 개편안에서 다음과 같은 내용이 검토될 전망입니다.

 

  • 정비사업 조합의 이주비와 사업비 금융이자, 영업보상, 명도소송 비용 등을 가산비로 인정하는 방안
  • 택지비 산정의 적정성 논란 지적
  • 6월 기본형 건축비의 추가 인상 가능성
  • 용적률 인센티브를 늘려 기부채납 시 택지비와 기본형 건축비의 인정 범위를 확대하는 방안

 

4. 분양가 상한제 개편의 딜레마

 

분양가 상한제를 비롯해 건설 자재비, 기본형 건축비 등이 맞물리면서 올 하반기에는 분양가가 큰 폭으로 상승할 것이라는 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 또한 하반기 분양가 상한제 개편이 예상되면서 아파트 분양 일정을 하반기 이후로 연기하는 건설 회사가 늘어나고 있는데요.

 

 

 건설사들이 일반분양을 연기하면서 수도권 알짜 지역의 주택 공급에 차질이 빚어지고 실수요자들의 내 집 마련이 갈수록 어려워지는 이른바 '분양가 상한제' 역설 현상이 더욱 심화되고 있습니다. 실수요자들에게 저렴한 아파트를 공급한다는 당초 취지와 달리 공급절벽이라는 부작용이 더 크게 부각되고 있기 때문입니다.

 

일반분양 시기가 늦춰지는 수도권 단지
일반분양 시기가 늦춰지는 수도권 단지

 

 

 하지만 장기적으로는 이번 분양가 상한제 개편이 현재 눌려 있던 수도권 아파트 공급 물량을 증가시킬 것으로 예상됩니다. 주변 시세를 끌어내리겠다는 기존 목적과 달리 분양가 상한제 적용 단지들은 분양되자마자 주변 시세에 맞춰 단번에 급등해 왔습니다. 분양가 상한제는 청약 당첨자에게 '로또 분양'을 제공해주는 역할로 전락했었는데요. 이렇듯 문제가 있던 분양가 상한제는 이번 윤석열 정권에서 크게 개편되거나 폐지될 것으로 전망됩니다.

 

 대신 정부는 분양가상한제 개편을 앞두고 분양을 미루는 딜레마를 막기 위해, 큰 폭의 제도 개편으로 공급을 촉진시킬 필요가 있습니다.

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