둔촌주공 공사중단 이유, 전망

 오늘은 단군 이래 최대의 재건축 단지라고 불리는 둔촌주공의 공사 중단 사태에 대해 알아보겠습니다. 둔촌주공이 부동산 시장의 핫한 이슈로 떠올랐습니다. 4786가구의 일반분양이 예정된 단지여서, 많은 분들이 하루빨리 청약이 이뤄지길 기다리고 있는 곳입니다. 하지만 공사 중단이 1달째 이어지면서, 조합원과 분양을 기다리는 사람 모두의 피해가 커지고 있는데요. 과연 어떤 사건이 발생하고 있는지 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 둔촌주공 공사 중단 사태
2. 공사 중단이 발생한 사유
3. 공사 중단으로 인한 조합의 손해
4. 분양가 상한제 개편으로 피해를 최소화해야 하는 둔촌주공

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1. 둔촌주공 공사중단 사태

 

둔촌주공 재건축 사업 개요

둔촌주공 재건축 추진현황

 

 둔촌주공은 12,000가구의 초대형 단지로 단군 이래 최대의 재건축 사업입니다. 5호선 둔촌역과 9호선 둔촌오륜역을 끼고 있는 매머드급 대단지 재건축 사업인데요. 2006년 정비구역으로 지정되어, 2019년 12월 착공을 시작했습니다. 만약 정상적으로 공사가 진행되었다면 2022년 5월 분양이 이뤄지고, 2023년 8월 준공이 될 예정이었는데요. 하지만 현재 시공단과 조합의 갈등으로 둔촌주공의 공사는 멈춰있는 상황입니다.

 

 50일 넘게 공사가 중단된  둔촌주공 재건축 사업 현장의 타워크레인 철거 일정은 6월에서 7월 초로 연기된 상황입니다.

 

 

2. 공사 중단이 발생한 사유

 

 일반적인 아파트 공사는 분양을 먼저 하고, 착공에 들어갑니다. 하지만, 둔촌주공 사업장은 착공을 먼저 시작하고 후분양을 준비하고 있었습니다. 따라서, 시공사 사업단이 먼저 돈을 투입해서 지분제로 공사를 진행해왔던 것입니다. 

 

 그러던 중, 2019년 조합과 시공사 측은 공사비에 대한 변경 계약을 진행했습니다. 2016년 최초 계약 시 공사비 2조 6000억 원 규모로 계약했지만, 가구수와 상가 건물 추가, 자재 고급화 등의 이유로 5600억 원이라는 가격을 증액한 것입니다. 갈등은 여기에서 찾아옵니다. 공사비 5600억 원 증액 계약을 둘러싼 재건축 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 갈등으로 공사가 멈춰버리게 된 것입니다.

 

둔촌주공 공사비 5600억 원 증가

 

조합 측에서는 2020년 진행된 변경 계약이 적법하지 않은 계약이라고 봅니다. 사유는 다음과 같습니다.

1. 이전 조합과 체결한 5600억 원 공사비 증액 계약 전 한국 부동산원 감정 결과를 반영 후 총회를 거쳐야 하는데 그렇게 하지 않음
2. 전 조합장 해임발의서 제출한 당일 증액 계약이 맺어져 적법하지 않음

 

이에 따라 새로 바뀐 둔촌주공 집행부는 전임 조합장이 공사비 증액 계약을 임의 날인했다면서, 2022년 3월 21일 계약 변경 무효소송을 냈습니다.

 

조합장 해임 발의 당일 계약 체결

 

시공사 측에서는 2020년 진행된 변경 계약이 유효하다며 해당 계약을 고수하고 있습니다. 시공사 측에 입장은 다음과 같습니다.

 

1. 공사비 증액 검증은 총회 전 신청함
2. 한국 부동산원의 공사비 증액 검증은 법적 의무사항도 아니라 계약이 무효가 되는 것은 아님
3. 4/15부터 일체의 공사를 중단할 것

 

이에 따라 시공사는 변경된 공사 계약을 인정받지 않으면, 공사를 중단하겠다고 선언하였고 지금까지 60여 일간 공사가 중단된 것입니다.

 

시공사: 공사 재개 못해,

변경된 공사계약 인정해 (계약 유효)

​

VS

​

조합: 무슨 소리야 공사해야지.

변경계약은 협의 통해 해결해야 해

(계약 무효)

 

3. 공사 중단으로 인한 조합의 손해

 

 둔촌주공 공사 중단으로 유치권을 통해 손해를 보상받을 수 있는 시공단과 달리 조합, 조합원 개개인은 확정적으로 손해를 볼 수밖에 없는 상황입니다. 

 

 먼저 조합은 이주비 대출과 사업비 대출 약 2조 1000억 원의 이자를 내야 합니다. 이주비·사업비 대출의 금리는 연 3%대 후반인데, 조합이 내야 하는 이자는 연간 총 820억 원에 달합니다. 조합원이 약 6100명이므로 조합원 1인당 이자부담은 월 112만 원가량으로 추정됩니다. 

 

 입주 지연으로 인해 셋집에 살면서 치러야 하는 비용도 조합원 개개인의 부담입니다. 한국 부동산원에 따르면, 지난달 서울 평균 전셋값은 6억 3000만 원이다. 조합이 이주비 대출을 받아 조합원 1인당 2억 원씩 나눠준 금액을 제하더라도 4억 3000만 원을 더 마련해야 합니다. 지난달 5대 은행 전세자금 대출 금리는 연 3%대 중반 수준이었습니다. 4억 3000만 원의 전세자금을 연 3.5% 금리로 빌린다고 가정할 경우 매달 내야 하는 이자는 약 125만입니다. 이주비·사업비 대출 이자와 셋집 관련 비용만으로도 조합원 1인당 손해가 매월 약 240만 원 정도로 추산됩니다. 

 

조합이 백기를 들거나 소송에서 패소해 공사 중단 비용을 떠안을 경우 조합원 개개인의 부담은 눈덩이처럼 불어납니다. 조합이 공사비 1조 7000억 원의 지급을 미루고 있기에 여기에는 법정 지연이자율 12%가 적용됩니다. 미지급 공사비에 대해 발생하는 연 이자만 약 2040억 원에 달한다. 조합의 손해는 매월 약 170억 원, 조합원 1인당 손해는 약 280만 원으로 추정됩니다. 

 유치권 비용은 매월 약 200억 원으로 알려졌습니다. 조합원 1인당 부담은 매달 약 330만 원, 지연이자까지 물어야 할 경우 약 370만 원으로 추산됩니다.   

 여기까지만 해도 이미 조합원 1인당 손해가 매월 900만 원가량에 이릅니다. 그 외에도 분양 지연으로 인한 금융비용, 공사 현장 인력과 장비의 철수 및 재설치 관련 비용 등이 발생할 수 있습니다. 

4. 분양가 상한제 개편으로 피해를 최소화해야 하는 둔촌주공

 

앞선 문재인 정부가 재건축 과정에서 발생하는 과도한 이익을 막는다는 목적으로 분양가 상승에 제동을 걸어왔습니다. 사업 초기 둔촌주공의 경우 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 과정의 일환으로 고분양가 심사를 받았습니다. 이때 HUG는 3.3㎡당 2900만 원의 분양가를 제시했지만 둔촌주공 조합 측은 3500만 원 이상의 분양가를 요구했고요. 이견이 좁혀지지 않으면서 분양은 미뤄졌습니다.

 

 한편 국토부는 6월 이내 분상제 개편안을 발표하겠다는 입장입니다. 인위적인 가격 억제를 막고 주택 공급을 활성화하겠다는 취지입니다.

구체적으로는 택지비에 미래 개발이익을 포함하거나, 가산비에 조합 이주비·사업비 등의 금융 이자를 반영하는 방안이 거론되고 있고, 기본형 건축비에 최근 원자재값 상승분이 반영될 수 있다는 예측도 나옵니다. HUG의 고분양가 심사 역시 개선이 이뤄질 것으로 전망됩니다.

 

 현재 공사 중단으로 매달 손해가 커지고 있는 둔촌주공 조합원 입장에서는, 분양가 상한제 개편으로 일반분양의 분양가를 높여 조합과 시공단의 손해를 최소화하는 게 가장 현실적인 방법일 것입니다.

 

하루빨리 시공단과 조합원 사이의 원만한 합의를 이뤄 많은 분들이 피해를 보지 않기를 기원합니다.