다주택자 상생임대인(상생임대주택) 비과세 요건 완화

오늘은 이번 정부에서 첫 번째로 발표한 6・21 부동산 대책의 한 꼭지인 상생 임대인 요건 완화에 대해 알아보겠습니다. 상생 임대인과 상생 임대주택은 지난해 12월 문재인 정부에서 처음 발표한 정책인데요. 기존에는 1세대 1 주택인 경우 상생 임대인의 실거주 혜택을 받을 수 있어 사실상 큰 의미가 없었습니다. 하지만 이번 정부에서 '실거주 요건'을 채우기 위해 세입자를 내보는 상황을 막겠다는 취지로 다주택자에게도 상생 임대인 혜택을 주기로 했는데요. 지금부터 어떤 혜택인지 자세히 알아보겠습니다. 

<목차>
1. 상생 임대인이란
2. 상생 임대인 요건 완화
3. 상생 임대주택 Q&A

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1. 상생 임대인이란

 

 먼저 상생 임대인이 무엇인지 알아보겠습니다. 상생 임대인의 개념은 다음과 같습니다.

 

상생임대인의 개념

 

즉, 임대인이 신규・갱신 계약을 할 때 직전 계약 대비 5% 이내로 인상을 해주면 상생 임대인이 되는 것입니다. 또한 직전 계약을 1년 6개월 이상 유지했어야 합니다. 기존에는 상생 임대인이 되면 2년 이상 임대한 주택에 대해 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정해줬습니다. 하지만, 이번에 6・21 부동산 대책이 나오면서 실거주 인정의 기간과 범위가 확대된 것입니다.

 

 

2. 상생 임대인 요건 완화

 

6・21일 부동산 대첵 보도자료

 

  이번에 개선된 상생 임대인 제도의 변화는 위의 표와 같습니다. 기존에는 상생 임대주택으로 인정받기 위해서는 1세대 1 주택자이면서, 기준시가 9억 원 이하여야 했습니다. 하지만, 이제는 다주택자여도 상생 임대주택으로 인정받을 수 있게 되었습니다. 추가로 조정대상지역의 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년만 인정되던 것이 2년 모두 거주요건이 면제되게 되었습니다.

 

 그렇다면, 이 변화로 어떻게 혜택을 볼 수 있는지 Case를 가지고 설명해보겠습니다.

 

 A, B, C 주택을 가지고 있는 다주택자가 C 주택에 대해 상생 임대를 하고, 이후 A와 B를 처분해 1 주택이 됐을 때 C주택에 대해 2년 거주요건 없이 바로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 실제로 1가구 2 주택을 가지고 있음에도 상생 인센티브 제도를 통해 ‘상생 임대인’ 마크가 찍히게 되면 최종 양도로 1 주택이 됐을 때 거주요건 없이 바로 양도세 인센티브 판정이 되는 것입니다.

 

 여기서 기본 전제는 혜택을 받으려는 주택(상생 임대주택)과 최종 1 주택이 동일해야 합니다.

 

3. 상생 임대주택 Q&A

 

Q) 일시적 1가구 2 주택 관계여도, 상생 임대주택과 최종 1 주택이 반드시 일치해야 하나요?

A) 아닙니다. 일시적 1 가주 2 주택은 상생 임대인과 상관없이 A주택을 팔고 B주택으로 넘어가는 것입니다. A주택이 상생 임대주택이었다고, 꼭 A주택을 최종 1 주택으로 남겨야 할 이유는 없습니다. A주택이 비과세 혜택을 받을 수 있는 상생 임대주택이면서 최종 1 주택이라면, B주택을 먼저 구매하고 2년 이내에 A주택을 매도하면 일시적 1가구 2 주택 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q) 기존 전세 계약을 승계하였어도 해당 전세기간이 인정되나요?

A) 승계한 기간은 제외된다고 합니다. 전세 승계 조건으로 매수했어도, 그 승계 기간이 지난 후 최소 2년을 추가 보유해야 비과세 요건을 충족하는 상생 임대주택이 될 수 있습니다.

 

Q) 신규 계약할 때 임차인이 동일 인물이어야 하나요?

A) 아닙니다. 기존 임차인이 갱신하지 않고 이사를 가도, 신규 임차인에게 기존 임차금액의 5% 이내로 계약을 체결하면 비과세가 가능합니다.

 

Q) 내년에 주택을 매수할 계획이어도, 상생 임대주택을 적용받을 수 있을까요?

A) 안됩니다. 이번 정책은 2024년 12월 31일까지만 적용됩니다. 즉 올해 안에 전세계약을 신규로 하고, 2024년 12월 31일 전에 신규 계약을 해야만 상생 임대주택으로 인정받을 수 있습니다.