조정대상지역, 투기과열지구 해제 및 지정현황(22.07.05)

지난 6월 30일 조정대상지역과 투기과열지구가 각각 11곳, 6곳이 해제되었습니다. 지난 정권에서 서울 대부분의 지역과 지방 광역시가 대부분 규제지역으로 묶이면서, 각종 규제를 받게 되었는데요. 하지만 최근 금리 인상 등 주택시장의 안정 요인이 증가하고, 지방의 미분양이 증가하면서 이런 규제 지역 해제에 대한 목소리가 커졌습니다. 결국 지난 7월 5일부터 규제지역 일부가 해제되었는데요. 과연 어떤 지역이 해제되었는지 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 투기과열지구, 조정대상지역 지정 현황
2. 조정대상지역, 투기과열지구 해제 지역
3. 규제 지역 해제 효과

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1. 투기과열지구, 조정대상지역 지정 현황

 

조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황

 

그동안 정부는 주택시장 과열에 대응하기 위해 전국적으로 투기과열지구를 49곳, 조정대상지역을 112곳 지정해왔습니다. 하지만 지난 7월 5일 투기과열지구 6곳과 조정대상지역 11곳을 해제하면서 위의 표의 지역만 규제 지역으로 남게 되었습니다. 위의 표에서 조정대상지역은 투기과열지구를 포함하는 개념이기 때문에, 투기과열지구는 곧 조정대상지역이기도 합니다. 서울의 경우 전 지역이 투기과열지구이면서 조정대상지역입니다.

 

 

2. 조정대상지역, 투기과열지구 해제 지역

 

  이번에 투기과열지구에서 해제되는 6개 시군구는 ▲대구 수성구 ▲대전 동구 ▲중구 ▲서구 ▲유성구 ▲경남 창원 의창구입니다. 조정대상지역에서 해제되는 곳은 지방 11곳으로 ▲대구 동구 ▲서구 ▲남구 ▲북구 ▲중구 ▲달서구 ▲달성군 ▲경북 경산시 ▲전남 여수시 ▲순천시 ▲광양시로 이들 지역은 7월 5일 규제지역에서 해제되었습니다.

 

 대구의 경우 수성구를 제외하고 나머지 지역은 모두 규제가 풀렸습니다. 세종시의 경우 최근 주택 가격 하락세가 지속되고 있으나, 청약 경쟁률이 여전히 높고 잠재적인 매수세가 유지되고 있다는 판단하에 현행 규제를 유지했다고 합니다. 수도권 역시 다수 지역에서 상승세가 유지되고 있고, 하락으로 전환된 지 얼마 되지 않아 규제지역이 해제되지 않았습니다. 

 

 장기적으로는 현 정부의 규제 해제 위주의 부동산 정책 방향성에 따라 장기적으로는 수도권 역시 규제 지역 해제가 이루어질 수 있다고 봅니다. 다만 정부는 부동산 시장 안정화에 무게 중심을 두고 있는 만큼 단기간에 많은 지역을 규제 대상에서 해제하지 않을 가능성이 높습니다

 

3. 규제 지역 해제 효과

 

 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제되면 부동산 거래를 활성화시키는 다양한 효과가 발생하는데요. 이 효과를 이해하려면, 먼저 투기과열지구와 조정대상지역의 지정 효과를 먼저 이해해야 합니다.

 

투기과열지고, 조정대상지역 지정 효과

 

1) 주택담보대출 LTV 대출 완화

 

 투기과열지구에서는 LTV가 9억 원 이하면 40%, 9억 원 초과는 20%가 적용되며 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 각각 제한됩니다. 두 규제지역에서는 모두 15억 이상에 대한 대출은 0원으로 전혀 불가능합니다.  

 

 물론, 이번 정부에서는 3분기부터 생애최초 주택구입자에게 규제지역과 상관없이 6억 원 한도로 LTV 80%까지 대출 제한을 해제해준다고 밝혔습니다. 하지만, 생애최초 주택 구매자가 아니라면 기존과 같이 LTV 40%, 50%의 제한을 받게 되는데요. 

 

 규제 지역에서 해제되면 주택담보대출 LTV가 70%까지 완화되게 됩니다.

 

2) 2 주택자 취득세 중과 완화

 

비규제 지역의 주택을 구입할 시, 취득세 중과를 완화받을 수 있습니다. 조정대상지역의 주택을 2 주택으로 신규 취득할 시 취득세가 무려 8%가 부과됩니다. 하지만, 비규제 지역의 경우 1 주택자의 취득세율과 동일하게 1~3%의 취득세만 내면 됩니다.

 

3) 종합부동산세 세율 완화

 

조정대상지역의 2 주택 이상의 경우 종합부동산세의 세율이 더 높이 적용됩니다. 하지만 비규제 지역은 2 주택까지 1 주택과 동일한 세율이 적용됩니다.

 

4) 일시적 1가구 2 주택의 종전주택 3년 내 매도 가능, 2년 실거주 요건 면제

 

 조정대상지역의 경우 일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 종전 주택을 1년 내에 매도하고 신규주택에 1년 내 전입해야 했습니다. 하지만 비규제 지역에서는 종전주택을 3년 내 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 종전주택의 2년 실거주 의무도 없이 2년만 보유하면 됩니다.

 

5)주택 분양권 전매 가능

 

비규제 지역에서는 주택 분양권을 전매할 수 있습니다.

 

6) 주택 자금조달계획서 미작성

 

7) 재개발, 재건축 조합원 지위 양도 가능