오늘은 전세나 월세와 같은 임대차 계약 시, 상호 간의 의사표현 없이 계약이 자동 연장되는 묵시적 갱신에 대해 알아보겠습니다. 전세를 살다 보면, 집주인과 특별히 계약기간 연장에 대해 의논하지 않았는데 계약기간이 지난 경우가 발생합니다. 이 경우 묵시적 갱신으로 임차인은 2년을 꼭 살아야 하는 것일까요? 지금부터 묵시적 갱신 후 계약해지와, 계약서 작성 여부, 갱신 횟수 제한 등에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 전세, 월세 묵시적 갱신 효력
2. 묵시적 갱신 후 임대인, 임차인의 계약해지
3. 묵시적 갱신 임대차 계약서 다시 작성해야 할까?
4. 묵시적 갱신 횟수 제한, 계약갱신청구권

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1. 전세, 월세 묵시적 갱신 효력

 

임대차보호법 제6조 묵시적 계약의 갱신 조항
임대차보호법 제6조 묵시적 계약의 갱신

 

 주택임대차 보호법 제6조 1항에 따르면, 임대인의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절이나 계약조건 변경을 요구하지 아니하면, 자동으로 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 반대로 임차인의 경우 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약해지나 계약조건 변경을 통지하지 않으면, 자동으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다.

 

※묵시적 갱신 조건

  • 임대인 : 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전까지 갱신거절, 계약 변경을 통보하지 않은 경우
  • 임차인 : 계약 종료 2개월 전까지 갱신 거절, 계약 변경을 통보하지 않은 경우

 

 이렇게 상호간 계약 종료 2개월 전까지 계약에 대해 아무런 말을 하지 않고 가만히 있으면, 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 연장된 것입니다.

 

 

2. 묵시적 갱신 후 임대인, 임차인의 계약 해지

 

묵시적갱신의 계약해지 여부
묵시적갱신의 계약해지 여부

 

  묵시적 갱신은 주택임대차 보호법에 명시된 강행규정입니다. 계약기간 2개월 전까지 의사표시가 되지 않았다면, 계약갱신이 강행된다는 것입니다. 따라서, 임대인은 2년 계약이 연장되었다면 임차인에게 계약 해지를 강제로 요구할 수 없습니다. 이미 자동으로 계약이 갱신되었기 때문입니다.

 

 반면에, 묵시적 갱신은 임차인에게는 상당히 유리한 제도입니다. 임차인은 묵시적 갱신이 되었더라도, 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 계약해지를 요구하면, 임대인은 3개월 내에 전세 보증금을 반환해줘야 합니다.

 

※임차인 계약해지 요구 시, 복비(중개수수료)는 누가 내야 할까?

 

 일반적으로 월세나, 전세 계약 기간이 남은 상태에서 임차인이 계약해지를 요구할 경우 새로운 임차인을 구하는 복비(중개수수료)를 임차인이 지불해야 합니다. 하지만, 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인은 언제든 계약해지를 요구할 수 있다는 것이 주택임대차 보호법에 명시되어 있기 때문에, 임차인이 계약 해지를 요구해도 복비(중개수수료)를 지불하지 않아도 됩니다.

 

3. 묵시적 갱신 임대차 계약서 다시 작성해야 할까?

 

묵시적 갱신 계약서 작성 여부
묵시적 갱신 계약서 작성 여부

 

 묵시적 갱신이라는 것은, 서로 아무런 얘기 없이 연장된 것이기 때문에 새로 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 단, 이 경우에는 임차인과 임대인이 각각 계약서 작성을 요구할 수 있습니다.

 

  • 임차인 : 전세 대출을 받아, 대출 기간 연장을 위한 갱신 계약서가 필요한 경우
  • 임대인 : 묵시적 갱신을 하면, 세입자가 언제든 중도 퇴거할 수 있기 때문에 새로운 계약으로 계약기간을 명시하고 싶은 경우

 

 임차인이라면, 계약서를 다시 작성하는 것보다 계약서 없이 묵시적 갱신을 하는 것이 훨씬 유리합니다. 연장된 2년 이내에 중도 이사할 계획이 있다면, 새롭게 계약서를 작성하지 말고 묵시적 계약을 시행하시기 바랍니다.

 

 반면에 임대인이라면, 계약서 재작성하여 혹시 모를 임차인 중도 퇴거 Risk를 사전에 예방하는 것이 좋습니다.

 

4. 묵시적 갱신 횟수 제한, 계약갱신청구권

 

 묵시적 갱신은 계약갱신청구권의 행사로 보지 않기 때문에, 갱신 기간 2년을 산 후에 세입자는 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 즉, 기존 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년, 총 6년의 임차기간을 보장받는 것입니다.

 

 또한, 묵시저 갱신의 횟수 제한은 없습니다. 

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