전월세 전환율 계산법, 적용대상, 위반 시?

 오늘은 전월세 전환율이 무엇인지 알아보고, 계산 방법과 적용대상, 위반 시 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 시중금리가 높아지면서 최근 들어 월세나 반전세를 사는 세입자의 비율이 크게 높아지고 있습니다. 전세자금 대출을 받아 높은 이자를 감당하기보다는 월세를 사는 게 낫다고 판단하시는 것인데요. 이렇게 전세가 월세로 전환되는 상황에서 전월세 전환율이 얼마인지 계산해보는 것이 중요합니다. 지금부터 전월세 전환율에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 전월세 전환율이란? 계산 방법
2. 전월세 전환율 상한선, 적용 대상
3. 전월세 전환율 위반 시 페널티?

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1. 전월세 전환율이란? 계산 방법

 

 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말합니다. 전월세 전환율이 높다는 것은 전세에 비해 월세 부담이 높다는 것이고, 반대로 전월세 전환율이 낮다는 것은 전세에 비해 월세의 부담이 적다는 것을 의미합니다. 전월세 전환율은 다음과 같이 계산합니다.

 

※전월세 전환율 계산법

• (월세 * 12개월) / (전세보증금 - 월세 보증금) * 100 = 전월세 전환율

 예를 들어 설명해 보겠습니다. 만약 전세 보증금이 4억 원인 상환에서 집주인이 보증금 2억에 반전세를 받겠다고 결심했습니다. 이 시기에 정부의 전월세 전환율이 2.5%라면 월세는 다음과 같이 계산됩니다.

 

※전월세 전환율 2.5% 시, 월세 계산법

• 2억(전세보증금-월세 보증금) * 2.5% = 연 500만 원
  • 500만 원 / 12개월 = 월세 41만 6천 원

 

 이렇게 전월세 전환율을 통해 적절한 월세와 보증금을 계산하면 최대한 공평한 계약을 맺을 수 있습니다. 또한, 전환되는 월세의 전월세 전환율이 어느 정도 수준인지 파악할 수 있어 해당 집에 계속 거주할지, 다른 집으로 이사 갈지 결정하는데 좋은 기준이 됩니다.

 

 

2. 전월세 전환율 상한선, 적용대상

 

  주택임대차 보호법에 따라, 임대차 계약기간 중의 전월세 전환율은 법정 상한을 초과할 수 없니다. 규정을 초과한 경우 임차인은 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 

 

주택임대차보호법에 규정된 전월세 전환율 상한선

 

주택임대차 보호법을 보면 [대통령령으로 정하는 비율(10%)] or [기준금리+대통령령으로 정하는 이율(2%)] 중 더 작은 비율로 전월세 전환율 상한선이 정해집니다. 현시점(2022년 8/2)에서 기준금리 2.25%인데요. 따라서 주택임대차 보호법상 전월세 전환율 상한은 다음과 같습니다.

 

• 주택 전월세 전환율 상한선 : 기준금리 2.25% + 2% = 4.25%

 

 반면, 상가건물 임대차 보호법에 따르면 [대통령령으로 정하는 비율(12%)] or [기준금리*대통령령으로 정하는 배수(4.5배)] 중 더 작은 비율로 전월세 전환율 상한선이 정해집니다.

 

상가건물 임대차보호법에 규정된 전월세 전환율 상한선

 

 

따라서, 상가건물의 임대차법상 전월세 전환율은 다음과 같습니다.

 

• 상가건물 전월세 전환율 상한선 : 기준금리 2.25% * 4.5배 = 10.125%

 

3. 전월세 전환율 위반 시 페널티?

 

주택임대차 보호법이나, 상가건물 임대차 보호법에서 규정하는 전월세 전환율 상한 선은 계약기간 중의 전월세 전환에 대한 비율을 정한 것입니다. 따라서 묵시적 갱신(기존 계약 유지)이나 계약갱신청구권(5% 상한)이 없이 계약기간이 만료된 것이라면, 신규 전월세 계약이라고 봐야 합니다. 계약기간이 만료된 재계약이나 신규계약은 계약자유의 원칙이 적용됩니다.

 

 따라서, 기존 계약 만료 후 전월세가 전환되는 것은 계약 시 자유롭게 전월세 전환율이 적용돼도 상관이 없습니다.  대부분 임대차 시장에서 통용되는 전월세 전환율을 활용하여 전월세 전환이 적절한지 판단합니다. 지역별 전월세 전환율이 어느 정도 수준인지 파악해보기 위해서는 국가통계포털을 활용하시면 됩니다.

 

• 국가통계포털 → 주제별 통계 → 주거 → 전국 주택 가격동향조사 → 지역별 전월세 전환율

 

국가통계포털의 전월세 전환율