오늘은 전세와 월세 계약 만료 시 원상 복구 기준에 대해서 알아보겠습니다. 전세가 만료되어 다른 집으로 이사 가려할 때, 집주인과 원상회복 관련 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 때로는 고성을 주고받게 되고, 심하면 보증금을 돌려주지 않겠다고 극단적인 분쟁이 일어나기도 하는데요. 대부분 상식 선에서 원상복구 기준을 알고 있으나, 계약 전 이를 명확히 확인하고 계약 시 명확히 특약을 걸어두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 지금부터 해당 내용을 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 전세 원상복구의 범위
2. 원상복구 관련 임차인, 임대인 주의사항
3. 원상복구 보증금 싸움 발생 시 대처

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1. 전세 원상복구의 범위

 

 전세이든 월세이든 상관없이 임차인과 임대인의 수선비 부담과 원상복구 기준은 다르지 않습니다. 임차인이라면 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 파손 등은 원상복구를 해야 할 기본 원칙이 있습니다. 반면에, 노후화로 인한 고장이나 자연재해로 의한 파손은 임대인이 수선해야 합니다.

 

※기본원칙

  • 임대인 : 임차인(세입자)의 사용 수익을 방해할 정도 큰 대규모 수선일 경우, 노후화로 인한 고장일 경우
  • 임차인 : 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 파손 및 소모품 자재 교체

 

 아래 표는 LH에서 공개한 임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준입니다. 전원세 원상복구에 대한 명문화된 기준은 따로 없지만, 임대주택을 오랫동안 운영한 LH의 기준을 참고한다면 큰 문제없이 임차인, 임대인 간의 원상복구 기준을 명확히 하실 수 있을 것입니다.

 

LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준 안내
LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준

 

 

2. 원상복구 관련 임차인, 임대인 주의사항

 

  전월세 뿐만 아니라 상가 임차의 경우도 원상복구의 기준은 아주 간단합니다. 들어갈 때 그대로의 상태로 되돌리는 것이 원상복구의 핵심 원칙입니다. 따라서, 이사간이사 간 첫날부터 이 원상복구에 대한 기준을 마련해야 합니다. 이사 간 첫날 집주인 or 부동산 관계인과 동행하여 집 상태를 꼼꼼히 체크하고 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다. 이전 세입자가 복구하지 않고 놔두고 간 부분이 있다면 해당 건에 대한 원상복구 의무가 없음을 임차인과 확인해야 합니다. 

 

 두번째는, 누수나 보일러 하자, 배관 문제 등이 발생할 경우 바로바로 집주인에게 알려 수선을 요청해야 합니다. 만약 이를 방치하다가 이사 나갈 때 집주인과 이야기한다면 불필요한 오해가 발생하여 원상복구 논쟁이 발생할 수 있습니다.

 

※임대인, 임차인 주의사항

  1. 이사 첫 날 집 상태를 꼼꼼히 체크하고, 기록으로 남겨두기(필요시, 계약서 특약으로 남겨두기)
  2. 거주 중 누수, 보일러 고장 등의 문제가 있다면 바로바로 집주인에게 알리고 수리 요청

 

3. 원상복구 보증금 싸움 발생 시 대처

 

원상복구 안해 전세보증금 미반환 사례 관련 대법원 판례
전세보증금 반환 관련 대법원 판례

 

 간혹가다 임차인 중 원상복구가 될 때까지 전세보증금을 돌려주지 않겠다는 분들이 있습니다. 대법원은 임차인이 원상복구를 해야 하는 적은 금액으로 전세보증금 전체를 돌려주지 않는 것은 부당하다고 판결했습니다. 이 경우 돌려받지 못한 금액에 대해서 임차인에게 지연이자나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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