1기 신도시 특별법이란, 재건축 가능할까?

오늘은 1기 신도시 특별법의 내용과 쟁점, 향후 재건축 가능성에 대해 알아보겠습니다. 지난 대선과 이번 지방선거에서 부동산 관련 공약의 최대 쟁점은 1기 신도시 특별법이었습니다. 모든 아파트의 입주가 20년을 지났고, 30년을 조금씩 넘어가는 상황에서 1기 신도시는 건축물 노후화와 인구감소 문제를 겪고 있는데요. 노후 주택 개선과 공급 확대를 위해 1기 신도시 특별법은 필요하지만, 지역 간 형평성 문제도 제기되는 상황입니다. 지금부터 이러한 쟁점이 있는 1기 신도시 특별법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

<목차>
1. 1기 신도시 개요, 용적률
2. 1기 신도시 특별법이란
3. 1기 신도시 특별법의 쟁점
4. 1기 신도시 재건축 가능할까?

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1. 1기 신도시 개요, 용적률

1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말합니다. 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했는데요. 1992년 말 입주를 완료해 총 117만 명이 거주하는 29만 2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생했습니다.

1기 신도시 개요와 용적률

1기 신도시는 개발과 때를 맞춰 지어진 대부분 아파트가 준공 후 30년에 육박하고 있습니다. 또한 인구도 지속적으로 감소하고 있는데요. 이에 따라 1기 신도시에 대한 도시재생을 통해 자족성을 확보해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있는데요.


현재 1기 신도시 아파트의 용적률은 169~226% 수준입니다. 용적률이 높은 일부 단지들은 리모델링을 추진하여 사업승인이 난 단지도 있으며, 일부 용적률이 낮고 입지가 좋아 수익성이 가능할 것으로 보는 단지는 재건축을 추진하고 있습니다. 일반적으로 용적률이 낮고, 대지지분이 높을수록 재건축의 사업성이 좋습니다. 용적률과 재건축의 상관관계와 아파트 리모델링 사업에 대한 설명은 아래 포스팅을 통해 자세히 확인할 수 있습니다.

재건축 용적률과 대지지분 상관관계

아파트 리모델링 사업 총정리

2. 1기 신도시 특별법이란

현재 1기 신도시 평균 용적률은 169~226%입니다. 주거 지역 법정 상한선(300%) 보다 낮지만, 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 '지구단위계획'의 용적률 제한은 200% 안팎입니다. 가구 수를 늘리는 것이 불가능하다는 뜻인데요. 최근 성남시가 조사한 분당 공동주택 125개 단지의 용적률 현황에 따르면, 여분의 용적률을 활용해 재건축할 수 있는 단지는 없었습니다.

1기 신도시 특별법은 이 같은 문제의식에서 출발했습니다. 재건축 사업성을 높이기 위해 주거지역 용적률을 최대 500%까지 보장하는 내용이 핵심입니다. 이 밖에 원활한 재건축 진행을 위한 안전진단 기준 완화, 예비타당성조사 면제 등 광역교통대책 인센티브, 조세 부담 혜택 등 내용이 포함되고 있습니다.

1기 신도시 특별법 관련 발의 현황

3. 1기 신도시 특별법의 쟁점

1기 신도시 특별법의 주요 쟁점

하지만 1기 신도시 특별법이 국회를 통과하여 재건축 사업이 기대만큼 속도를 낼 수 있을지에 대해서는 의견이 아직 분분한 상황입니다. 특히 1기신도시특별법에 포함된 '용적률 최대 500%까지 상향'은 현실적으로 불가능하다는 비판이 많은데요. 아파트가 모여 있는 신도시에서 주거지를 고밀도로 개발하면 '닭장 아파트'가 쏟아지기 때문입니다. 도시 인프라스트럭처도 늘어난 인구를 수용할 수 없어 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제가 불거질 우려가 높습니다.

또한, 특정 지역을 위한 특별법을 두고 형평성 논란이 불거질 수도 있습니다. 1기 신도시 외에도 정비사업이 시급한 수도권 단지가 많은데 1기 신도시에만 특혜를 주는 것은 다른 지역주민 반발을 불러올 수 있다는 논리입니다. 당장 서울만 해도 목동·상계동 등이 비슷한 상황인 데다 고양·용인 등 1기 신도시에 포함되지 않았지만 비슷한 시기에 건설된 다른 단지 주민들에게서 불만이 터져 나오고 있습니다.

4. 1기 신도시 재건축 가능할까?

저는 1기 신도시 특별법이 통과할 확률은 높지 않다고 생각합니다. 지방 거점 신도시와 택지지구는 인천 연수와 대전 둔산, 부산 해운대구, 광주 상무지구, 대구 수성구 등으로 1기 신도시 특별법의 지방 형평성 지적이 잇따르고 있습니다.

결국 입법은 국회에서 진행해야 하는데, 이 특별법은 여야의 싸움이 아닌 1기 신도시 지역의 국회의원들과 그 외 지역의 국회의원들의 싸움이 될 확률이 높습니다.

정부 역시 타 지역의 여론과 표가 있기 때문에 1기 신도시만을 위한 입법을 추진하기에는 부담이 있어, 속도 조절 및 원래 추진했던 안에서 후퇴할 가능성이 높습니다. 현재 주거지역 용적률 300% 적용은 현행법으로도 가능합니다. 관련 시행령에 따르면 3종 일반주거지역은 용적률 최소 100%에서 최대 300%까지입니다. 따라서, 1기 신도시 특별법이 500% 용적률 상향까지 가지 못하고, 300% 수준으로 후퇴한다면 현행 지구단위계획 변경 정도의 효과밖에 보지 못할 것입니다. 또한 특별법이 재정되어도 용적률 500% 상향은 500가구 안팎 소규모 역세권 단지가 대상이 될 가능성이 높습니다.

따라서, 이 같은 부분을 고려하면 1기 신도시 재건축 투자는 긴 호흡으로 접근해야 합니다. 특별법 재정을 바라기보다는 입지와 현재 용적률, 대지지분을 통해 사업성을 평가하는 것이 중요합니다. 기존의 재건축을 막는 허들인 재건축 초과이익환수제가 폐지되고, 분양가 상한제만 개편된다면 특별법 재정 없이도 충분히 재건축이 가능한 단지들이 존재합니다. 입지만 좋다면 1대 1 재건축도 가능하기 때문에, 결국 '좋은 곳이 좋다' 투자 전략은 불변할 것입니다.