전세권 설정이란, 확정일자 비교

 오늘은 전세권 설정의 개념과 확정일자와의 차이점을 알아보겠습니다. 사회생활을 하다 보면, 전세나 월세 거주를 한 번쯤은 하게 됩니다. 우리의 소중한 전세자금을 지키기 위해서는 전세권 설정이나 확정일자를 받는 것이 필요한데요. 하지만, 전세권 설정이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 전세권 설정에 대해서 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 전세권 설정이란
2. 전세권 설정 필요서류, 비용
3. 확정일자만 받아도 될까?

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1. 전세권 설정이란

 

전세권 설정이란 전세금이 반환되어야 되는 대 문제가 없도록, 문서화하여 등기로 남기는 행위입니다. 전세권 설정을 하는 이유는 임대한 건물이 예견치 못하게 경매되는 일에 대비하여 임대 보증금을 보호받고 우선 변제받을 수 있는 권리를 확보하기 위해서입니다. 전세권 설정은 전입신고나 실제 거주가 필요 없이, 그냥 설정만 해놓아도 전세금을 보호받을 수 있습니다. 또한 접수 당일 효력이 바로 발생합니다.

 

 

2. 전세권 설정 필요서류, 비용

 

필요서류

 

 전세권 설정을 하기 위해서 필요한 서류 다음과 같습니다.

 

• 임대인 : 등기권리증, 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장, 신분증
• 임차인 : 임대차계약서, 주민등록 초본, 신분증, 도장

 

이렇게 임차인과 임대인 모두 여러 서류를 챙겨서 전세권 설정을 해야 합니다. 반면에 전입신고 후 확정일자를 받을 때는 임차인이 임대차계약서와 신분증만 가지고 가도 됩니다. 또한 별도의 임대인 동의도 필요 없습니다.

 

전세권 설정 비용

 

전세권 설정에는 보증금의 비례하여 꽤 많은 비용이 발생합니다. 보증금의 2%의 등록세와 이 등록세의 20%의 지방교육세, 수입증지, 법무사 비용 등이 발생합니다. 또한 전세금 반환 후 퇴실 시 말소비용도 발생합니다. 이에 반해 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 600원의 비용만 발생합니다.

 

3. 확정일자만 받아도 될까?

 

 최근에는 많은 비용이 발생하는 전세권 설정을 하지 않고, 전입신고 후 확정일자만 받는 분들이 많아지고 있습니다. 비싼 돈을 들여 전세권 설정을 하여도 확정일자를 받는 것과 큰 차이가 없기 때문인데요. 과연 확정일자만 받아도 괜찮을까요? 결론부터 말씀드리면 정답은 '예'입니다. 

 

 먼저 전세권 설정과 확정일자의 차이점을 아래 표로 비교해보겠습니다.

 

구분	전세권 설정	확정일자
효력발생일	접수 당일	익일 0시
보호요건	없음	전입신고 + 실제거주
경매 시 보호대상	건물 낙찰대금에서 우선변제	건물+토지 낙찰대금에서 우선 변제 일정 액수까지 최우선 변제 가능
직접 경매 신청할 경우	재판을 거치지 않고 '임의 경매'	재판을 거친 후에 '강제 경매' (보증금 반환 청구 소송 필요)
낙찰 후 보증금 배당	배당신청 없이 보증금 배당	직접 배당신청 후 보증금 배당

 

 전세권 설정과 확정일자는 일반적으로 보증금을 돌려받는 상황에서는 전혀 차이점이 없습니다. 하지만, 보증금을 돌려받지 못하고 집주인의 건물이 경매로 넘어가야 하는 상황에서 차이가 발생하는데요. 먼저 보호대상에서 차이가 있습니다.

 

 전세권 설정은 '건물'에 대해서만 설정되었기 때문에 건물 낙찰대금에서 보증금을 우선 변제받습니다. 예를 들어, 건물과 토지가 각각 1억 원에 낙찰되었고 내 보증금이 1.5억이었다면 1억 원 한도 내에서만 보증금을 변제받는 것입니다. 반면에 확정일자는 건물과 토지 낙찰대금에서 우선 변제를 받고, 일정 보증금 이하에서는 최우선 변제도 가능합니다.

 

 전세권 설정은 '물권'이고 등기부에 '공시'가 되어 있기 때문에, 임차인 역시 물건의 권리를 가지고 있습니다. 따라서, 보증금을 반환받지 못하면 별도의 절차 없이 경매에 넘길 수 있습니다. 반면에 확정일자는 기본 태생이 '채권'이기 때문에 등기부에 공시가 되어있지 않습니다. 따라서 보증금 반환 청구 소송을 거친 후 강제경매를 진행해야 합니다.

 

 낙찰 후 보증금 배당 역시 전세권 설정은 별도 신청이 없어도 받을 수 있으나, 확정일자를 받은 사람은 직접 배당신청을 해야 합니다. 보증금 반환 청구 소송을 한 사람은 법원에서 이를 인지하고 있기 때문에 배당신청을 중복으로 할 필요는 없습니다. 

 

 이렇게 전세권 설정과 확정일자는 경매가 넘어가는 경우 조금의 차이가 있습니다. 하지만, 확정일자를 받았다고 보증금을 반환받을 수 있는 권환이 없는 것은 전혀 아닙니다. 전세에 들어가는 주택의 등기부등본을 보시고 등기상에 이상이 없고, 이후에 전세를 받아줄 사람이 있을만한 깔끔한 물건이라면 그냥 저렴하게 전입신고 후 확정일자를 받아도 전혀 문제 될 것이 없습니다.