전세 계약시 유의사항 쉽게 정리

오늘은 전세 계약 시 유의사항에 대해 정리해보겠습니다. 살다 보면 전세든 월세든 임대차 계약 한 번은 꼭 하게 되는데요. 믿고 사는 세상이라는 말이 있지만, 가족의 보금자리와 관련된 전세 계약에서 잘못된 선택을 하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 전세 계약 시 꼭 알아야 하는 부동산 관련 기본지식을 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 전세 계약 시 유의사항
2. 등기부등본 근저당권 확인
3. 전입신고와 확정일자 받기
4. 전세보증금을 안 줄 때 대처법

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1. 전세 계약 시 유의사항

 

전세 계약 시 세입자가 꼭 알아야 할 내용은 다음과 같습니다. 먼저 어떤 것들이 있는지 알아보고, 그 이후에 사례를 들어서 자세히 설명드리겠습니다.

 

1. 전세 들어가기 전에 반드시 등기부를 통해 이상이 없는 집인지 확인합니다.
2. 전입신고, 확정일자는 최대한 서둘러서 처리하고 등기부에 기재된 주소와 실제 주소(동, 호수까지)가 일치하는지 확인합니다.
3. 그래도 불안하면 전세권 설정 등기를 해놓습니다. 단, 집주인의 인감증명이 있어야 하고 등기 비용은 감수해야 합니다.
4. 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 임대차보증금(전세금)을 주지 않으면 이사 가기 전에 법원에 임차권 등기명령을 신청하여 등기부에 권리를 올려놓습니다.

 

이 4가지를 기억하면, 전세 계약 시 낭패를 당할 일이 거의 없는데요. 하지만 등기부등본은 어떻게 보는 것인지, 확정일자는 무슨 의미를 지니는지 아직 모호한 부분이 있습니다. 지금부터 사례를 들어서 자세히 설명해보겠습니다.

 

 

2. 등기부등본 근저당권 확인

 

  전세를 구할 때는 공인중개사나 집주인의 말만 믿어서는 안 됩니다. 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 살펴보는 것인데요. 등기부에 소유자 말고도 다른 권리자가 올라와 있다면 일단 의심을 해보아야 합니다. 다음 사례를 보겠습니다.

 

 

oo 씨는 전세자금 1억 원으로 집을 구하러 다녔다. 마침 교통편이 좋은 곳에 아파트(시세 약 2억 원)가 싸게 전세로 나온 것을 보고 계약을 하기로 마음먹었다. 그런데 하나 걸리는 것이 있었으니, 집주인이 은행에 담보대출을 받아놓았던 것이다. 등기부에는 '근저당권자 ○○은행 채권최고액 1억 5,000만 원'이라고 적혀 있었다. 집주인에게 물어보니 "집을 살 때 은행에 융자를 얻은 것인데 다 갚아가니 걱정하지 말라"라고 한다. 안심해도 될까?

 

 이 사례는 대출을 안고 집을 사는 문화가 자연스러운 우리나라에서 매우 흔한 일입니다. 등기부등본에 근저당권이 있다는 것은 집에 대출이 껴있다는 의미인데요. 근저당권에서 채권최고액은 대출 잔액이 아니고 은행에서 최대한 담보로 확보할 수 있는 금액입니다.

 

 

 저당권이란 부동산에 일정한 금액에 대한 담보를 잡아놓고 돈을 갚지 않았을 때 경매를 통해 우선변제를 받는 권리를 말합니다. 당사자 사이의 합의와 등기로 성립합니다. 그중 가장 많이 쓰이는 게 근저당권인데 금융기관이 부동산을 담보로 대출을 해주는 경우가 대표적입니다. 근저당권이 저당권과 다른 점은 담보금액이 수시로 변한다는 것입니다.

 

 

 부동산 담보대출을 받았다고 가정해보겠습니다. 매달 대출금을 갚는다면 잔액은 계속 줄어들 것이며, 반대로 대출금을 연체한다면 금액은 늘어날 것입니다. 그때마다 등기부를 수정해야 한다면 번거로움은 이루 말할 수 없습니다. 그래서 채권최고액(담보의 최고한도액)만을 정하고 대출금을 다 갚을 때 한꺼번에 등기를 정리하는 수단이 필요한데 이것이 근저당권입니다. 1억 원 중 9,000만 원을 갚았더라도 채권최고액은 변동이 없습니다. 따라서 채권최고액과 실제 대출 잔액은 다릅니다. 참고로 은행에서는 담보대출을 해줄 때 연체이자 등을 감안하여 20~30% 정도를 가산한 금액(예를 들어 1억 원을 대출받으면 1억 2,000만~1억 3,000만 원)을 채권최고액으로 설정하고 있습니다.

 

 

 그렇다면 [사례]에서 집주인의 말을 믿고 전세를 얻어도 좋을까? 답은 '좋지 않다'입니다. 부동산 관련 분쟁은 대부분 '설마' 하다가 생깁니다. 최악의 상황을 먼저 생각해야 합니다. 현재 대출 잔액이 얼마 되지 않는다고 해도 앞으로 채권최고액에 육박하는 채무가 생기지 말라는 법이 없습니다. 더 나아가 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가는 일도 적지 않습니다. 낙찰이 되면 경매비용과 세금을 빼고 근저당권자인 은행이 자기 돈을 먼저 찾아가게 됩니다. 거기서 남는 돈이 우리의 몫이 되는데 때에 따라서 한 푼도 못 건질 수도 있습니다.

 

 

 부동산 시세에서 채권최고액을 뺀 돈이 전세금액보다 적다면 일단 위험하다고 봐야 합니다. 근저당권뿐 아니라 전세권, 지상권, 가처분, 가압류, 압류 등도 세입자에겐 경계해야 할 사항입니다.

 

3. 전입신고와 확정일자 받기

 

 등기상 권리를 점검했다면 다음으로 할 일은 법적인 안전장치를 마련하는 것이 필요합니다. 안전장치라고 하니 복잡할 것 같지만 절차는 정말로 간단합니다. 원래 부동산에 관한 권리는 등기하여야 제삼자에게도 권리를 주장할 수 있지만 예외도 있습니다. 대표적인 것이 주택임대차입니다. 주택임대차 보호법에 따르면 주거 목적으로 세를 들어 사는 사람은 일정한 요건을 갖추고 있으면 그 기간 동안은 다른 사람보다 우선적으로 보호를 받습니다.

 

 

 세입자가 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 전주인과 계약한 기간까지 살겠다고 주장할 수 있고, 돈을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이렇게 대항력을 갖춘 상태에서 '확정일자'를 전세권 등기를 해놓은 것과 마찬가지의 효과가 생깁니다. 확정일자를 받은 뒤에 집주인이 다른 사람에게 근저당권, 전세권을 설정해주었더라도 그보다 우선순위가 됩니다. 또한 부동산 경매에 들어가더라도 먼저 배당을 받게 됩니다. 확정일자는 관할 주민센터나 전국 등기소에서 받을 수 있습니다.

 

 확정일자는 주민센터나 등기소에 계약서를 가져가면 장부에 기재한 후 바로 확인 도장을 찍어주는 방식으로 아주 간단하게 받을 수 있습니다. 비용은 600원입니다. 등기소에서는 입주 전에도 확정일자를 받을 수 있으니 최대한 일찍 받는 것이 유리합니다. 또 한 가지, 등기부에 기재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 (동, 호수까지) 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만일 일치하지 않으면 나중에 경매가 됐을 때 배당에서 제외되는 사례도 있습니다.

 

4. 전세금 안 돌려줄 때 대처법

 

 우리 주변에서 흔히 겪는 또 다른 문제는 계약 기간이 끝나 이사를 가려고 하는데 집주인이 보증금(전세금)을 돌려주지 않는 것입니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 할까요? 일단 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃게 되니 섣불리 이사를 가서는 안 됩니다. 그리고 이때는 법원에 '임차권 등기명령'을 신청해야 합니다. 임차권 등기명령은 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 위해 등기부에 권리를 올려놓는 제도입니다. 일단 임차권 등기가 된 다음에는 이사를 가도 종전의 권리는 계속 유지됩니다. 

 참고로 집을 비워주는 것과 보증금을 반환하는 것은 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 집을 비워주지 않으면 보증금을 달라는 주장을 할 수 없고, 월세인 경우 세를 계속 내야 합니다. 따라서 임차권 등기를 해놓은 상태에서 집을 비워야 그때부터 청구를 할 수 있습니다. 그래도 돈을 주지 않는다면 부동산에 가압류를 하거나 임대차보증금 반환 소송을 하는 방법도 있습니다.