오늘은 재건축에서 용적률과 대지지분의 상관관계에 대해 알아보겠습니다. 재건축 아파트를 투자를 고려하시는 분들은, 용적률과 대지지분을 중요하게 이야기하를 많이 들으셨을 것입니다. 하지만, 용적률과 대지지분이 과연 어떻게 재건축의 영향을 미치는지 잘 이해하기 어려운데요. 지금부터 이를 자세히 설명드리겠습니다.
<목차>
1. 용적률과 건폐율의 개념
2. 용도별 용적률, 건폐율 제한
3. 용적률이 낮다고 전부 사업성이 좋을까?
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1. 용적률과 건폐율의 개념
용적률이란 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 의미합니다. 여기서 연면적은 지하층을 제외한 각 층의 면적의 총합을 의미합니다.
용적률은 한마디로 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는 가에 대한 개념입니다. 따라서 용적률이 높은 용도의 토지에서는 높은 건물을 지을 수 있고, 낮은 토지에서는 건물을 높게 지을 수 없습니다. 용적률을 계산할 때, 연면적에서 지하층의 바닥 면적은 포함하지 않습니다. 또한 지상층의 면적이더라도 주차장과 주민 공동시설, 초고층 건물의 피난안전구역은 제외됩니다.
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건축면적은 건물이 지어진 면적을 의미합니다.
건폐율이 60%라면 100평의 땅에서 60평만 사용하여 건물울 지을 수 있다는 의미입니다. 건폐율이 높을수록 효율적으로 대지를 사용할 수 있지만, 주거환경에는 부정적인 영향을 미칩니다. 반대로 건폐율이 낮아지면 토지활용도가 떨어지게 됩니다.
따라서, 상업지역에는 일반적으로 건폐율이 높게 적용되고 주거지역과 녹지지역에는 건폐율이 낮게 적용됩니다.
2. 용도별 용적률, 건폐율 제한
토지의 용도지역에 따라 용적률과 건폐율의 최대한도가 국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)으로 정해져 있습니다. 이렇게 법으로 정한 범위 내에서 각 시・도는 조례를 만들어 실제 한도를 제한합니다.
윤석열 대통령 당선인은 4종 일반주거지역 신설과 역세권 재건축사업 등을 통해 재건축 단지의 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다고 공약했습니다. 용적률 상향 여부는 정비사업 전반에 미칠 파장이 상당할 것으로 보입니다. 재건축 단지들은 용적률 상향에 따른 득실을 따져보고 있습니다.
과연 용적률과 재건축 사업성이 무슨 관련이 있길래, 이렇게 득실을 따져보고 있을까요? 지금부터 알아보겠습니다.
3. 용적률이 낮다고 전부 사업성이 좋을까?
용적률이 낮으면 일반적으로 재건축 사업성이 좋다고 볼 수 있습니다. 재건축 아파트에서 용적률이 낮다는 것은 통상 200%를 기준으로 평가합니다. 용적률이 낮다는 것은 대지면적에서 연면적 적다는 뜻으로 일반적으로 세대수가 적고, 저층이라는 것을 의미합니다.
예를 들어, 2종 일반주거지역인 아파트의 용적률이 100%라면, 재건축을 통해서 용적률 100%가량을 더 사용할 수 있습니다. 이 말은 그만큼 아파트의 높이가 높아지고, 세대수 자체가 많아져 일반분양세대가 많이 나온다는 것입니다. 일반분양이 많다는 것은 기존에 살고 있던 사람이 조합원 입주권을 가져가고, 남는 세대를 일반 사람들에게 분양한다는 것입니다. 따라서 조합원은 공사로 인해 생기는 추가 분담금을 일반분양으로 얻는 대금으로 해결할 수 있기 때문에, 투자로서 부가적인 금액이 많이 들지 않고 신축 아파트를 얻을 수 있습니다. 이런 재건축 단지를 사업성이 좋다, 투자하기 좋다고 이야기합니다.
하지만, 용적률과 별개로 고려해야 할 점이 있습니다.
1. 소형평수로 이루어진 아파트보다, 대형 평수로 이루어진 재건축 아파트를 선택!
재건축 아파트가 소형평수로만 이루어져 있는지 확인이 필요합니다. 예를 들어 10~17평 소형으로 이루어진 아파트가, 재건축 후 30~40평의 신축 아파트로 탈바꿈한다고 가정하겠습니다. 이러한 경우 기존에는 소형 아파트 세대가 1000세대였는데, 개발 후에 1100세대 정도로 세대수가 크게 늘지 않을 수 있습니다. 결국, 일반분양이 적기 때문에 조합원이 공사로 내야 하는 추가분담금이 커지고, 그 금액이 더 커지면 사업 자체가 포기될 수도 있습니다.
2. 단지별 대지지분보다 전체 대지면적을 통한 평균 대지지분 확인 필요!
전체 대지면적을 세대수로 나누면 평균 대지지분이 됩니다. 통상적으로 이 평균 대지지분이 15평 이상이 되면 사업성이 좋다고 얘기합니다. 만약 그렇지 않으면 재건축보다는 리모델링을 하는 게 더 좋을 수 있습니다.
3. 용적률이 높아도, 입지만 좋으면 재건축이 될 수 있다!
용적률이 높아도 입지만 바쳐준다면 재건축이 될 수 있습니다. 지금은 재건축 초과이익 환수제나, 안전진단 강화와 같은 재건축을 가로막는 여러 제도들이 있습니다. 하지만, 이것들이 풀리면 압구정, 여의도, 목동, 잠실과 같은 상급지의 재건축 아파트들은 용적률과 상관없이 1대 1 재건축을 진행할 수도 있습니다.
용산 이촌동의 래미안 첼리투스는 최고 56층의 전 평형 50평대 이상의 한강변 아파트입니다. 이 아파트는 35층 층수제한이 생기기 전 1대 1 재건축으로 진행된 신축 아파트인데요. 이 아파트는 당시 조합원 분담금이 약 5억 정도 나왔습니다. 세대당 5억의 분담금을 내더라도, 30평 구축 아파트가 50평의 고층 신축 아파트가 되면, 평당 1억 인 동네에서는 약 15억의 차익(20억 - 5억)을 볼 수 있다는 계산이 나옵니다. 따라서, 입지가 좋고 최고급 신축 아파트를 지을 수 있는 곳이라면 용적률과 상관없이 재건축이 진행될 수 있습니다.
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