오늘은 재건축 초과이익 환수제의 개념과 대상, 향후 전망에 대해 자세히 알아보겠습니다. 현재 서울 아파트 중 약 20%가 재건축 대상이 될 수 있는 30년 이상 노후 아파트입니다. 10년 후인 2030년에는 전체의 50%가 재건축 대상이 된다고 합니다. 지난 3월 9일 윤석열 후보가 대통령 당선인이 되면서, '규제 완화'에 방점을 둔 정비사업 공약에 재건축에 대한 관심이 뜨거워지고 있는데요. 해당 포스팅에서 재건축 초과이익 환수제에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
<목차>
1. 재건축 초과이익 환수제 대상
2. 재건축 초과이익 환수제 위헌 여부
3. 부담금 계산 및 논란
4. 윤석렬 대통령 재건축 초과이익 환수제 완화 공약
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1. 재건축 초과이익 환수제 대상
재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익의 일부를 국가로 환수하는 제도입니다. 최대 10년 동안 발생한 초과이익에 대해 10~50%의 부과율을 적용합니다. 이 제도는 2006년 노무현 정권 때 처음 시행되었습니다. 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예가 되었습니다. 당시에는 서울 중심지의 신축 아파트도 미분양이 날 정도로 부동산 침체기여서 한시적으로 유예가 되었던 것입니다.
이런 재건축 초과이익 환수제는 문재인 정권 시기인 2018년부터 다시 시행됐습니다. 따라서, 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 조합부터는 재건축 초과이익 환수제의 대상이 됩니다.
재건축 초과이익 환수제로 지방자치단체에 납부하는 돈을 '재건축 부담금'이라고 합니다. 이 부담금은 준공인가 시점에 납부해야 합니다. 준공인 가라 함은, 재건축을 통해 신축 아파트가 지어지면 이를 주택으로 사용해도 된다고 정부에서 최종 승인하는 행정절차입니다. 이렇게 걷힌 재건축 부담금으로 정부는 주변에 도로 확장 및 학교 설립 등 신축 아파트가 생김으로서 추가로 필요해진 인프라를 구축하는 데 사용합니다.
2. 재건축 초과이익 환수제 위헌 여부
재건축 초과이익 환수제는 위헌의 소지가 있다는 논란이 있었습니다. 2006년 해당 법이 재정될 당시부터, 재산권의 침해와 이중과세라는 주장이 있었습니다. 실제로 아파트를 판매하지 않았는데, 세금을 걷는 것이 맞는 것인지, 양도차익에 대해 양도소득세를 내는데 이중과세가 아닌지 불합리한 부분이 있었습니다.
이는 헌법재판소에서 2019년 12월 합헌 결정을 내리면서 일단락되었습니다. 2014년 한남동에 있는 한남연립이라는 재건축 조합이 헌법소원을 냈었습니다. 이에 대해 헌법재판소가 최초로 합헌 입장을 밝혔습니다.
3. 부담금 계산 및 부작용
최근 서울지역의 아파트 값이 급등하면서, 재초환은 서울 거의 전 지역에 해당됩니다. 2018년부터 재초환이 다시 진행되었기 때문에, 실제로 부담금이 부과된 단지는 거의 없습니다. 정식 부과된 사례는 아니지만, 예정액이 통지된 사례들은 있습니다. 재건축 조합의 사업시행 인가가 나면, 해당 시군구는 예상되는 부담금 예상액을 조합에 통지해줍니다.
국토부에서 시뮬레이션한 결과 강남 4구 15개 단지는 1인당 4억 3,900만 원의 부담금이 예상됩니다. 반포주공 1단지 역시 1인당 4억 200만 원의 평균 부담금이 예상되었습니다. 강북의 아파트 역시 최근 안전진단을 받고 조합설립을 하려는 곳이 많아지고 있습니다. 현재의 아파트값 상승세로 봐선, 실제 재건축 부담금이 부과될 2030년 정도에는 강북 역시 억대 부담금이 나오지 않을까 예측됩니다.
재건축 부담금은 1인당 초과이익에서 3천만 원을 면제해주고, 그 이후에 10~50%의 부과율을 누진 적용합니다. 3~5천만 원 사이는 10%, 5~7천만 원 사이는 20%, 7~9천만 원은 30%, 9~1억 1천은 40%, 1억 1천 초과는 50%를 부담금으로 적용합니다. 부담금 부과율의 구간이 상당히 촘촘합니다.
이렇게 재건축 부담금이 상당하여, 이를 최대한 줄여보려고 조합들은 다양한 전략을 고민하고 있습니다. 재건축 부담금을 줄이는 전략은 다음과 같습니다.
- 종료 시점의 주택 가격을 낮추는 방법 : 시세는 예측하기 쉽지 않습니다. 대신 주택 수는 조정할 수 있는데요. 일반분양을 하는 주택수가 적어지면, 종료 시점의 주택가액 총합이 줄어듭니다. 강남권에서 1:1 재건축을 하겠다는 움직임이 바로 이런 것이었습니다. 이 경우 부담금은 주는 대신, 분양수입 감소로 개발비용은 증가하게 됩니다.
- 개시 시점의 주택 가격을 높이는 방법 : 이미 조합이 설립되어 진행된 단지는 개시 시점을 조정하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만, 새롭게 조합을 구성하는 단지라면 최근 주택 가격이 많이 올랐기 때문에 개시 시점의 가격 자체가 높아지게 됩니다.
- 개발비용을 높이는 방법 : 개발비용의 대부분은 건축비입니다. 집을 아주 고급지게 짓고, 각종 커뮤니티 시설을 늘리면 개발비용이 늘어나게 됩니다.
실거주가 목적인 조합원이 다수인 강남의 단지라면, 1:1 재건축을 하거나 개발비용을 높여서 재건축 부담금을 낮추는 방향으로 재건축 방향을 잡을 가능성이 높습니다. 따라서, 상급지와 그렇지 않은 지역의 양극화가 심해진다는 부작용의 여지가 있는 제도입니다.
4. 윤석열 대통령 재건축 초과이익 환수제 완화 공약
이렇듯 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업의 발목을 잡는 대표적인 제도였습니다. 하지만 제20대 대선에 당선된 윤석열 대통령은 정비사업에 관한 규제 완화를 공약으로 내세웠습니다.
윤석열 당선인의 공약에는 재초환 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1 주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등이 담겨있습니다. 향후 어느 정도 수준으로 완화가 될지는 모르지만, 재건축 초과이익 환수제로 망설이고 있던 조합에 속도가 붙을 것으로 보입니다.
안전진단 기준 변경은 행정조치여서 바로 가능하지만, 재초환과 분양가 규제 등은 법 개정을 거쳐야 해서 결국 반쪽짜리 재건축 활성화가 되지 않을까 하는 우려도 있습니다. 법 개정 전까지는 조합원들이 재초환, 분양가 규제 등을 감안해 재건축 사업 여부를 선택하게 될 것 같습니다.
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