가로주택정비사업 절차, 조합원 자격, 장단점 총정리

 오늘은 소규모 재개발, 재건축 사업인 가로주택정비사업에 대해 알아보겠습니다. 가로주택정비사업은 기존 재개발, 재건축사업보다 훨씬 빠른 사업 진행 속도로 대체 투자처로 큰 인기를 끌고 있습니다. 가로주택정비사업 투자 전 해당 사업의 절차는 어떻게 되고, 장단점이 무엇인지 명확히 알아야 하는데요. 지금부터 가로주택정비사업에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 가로주택정비사업이란
2. 절차 및 조합원 자격 양도
3. 장단점 및 투자 시 주의사항

※함께 보면 좋은 글

아파트 재건축 절차, 조합원 자격

재개발 조합원 자격, 절차 총정리

지역주택조합 문제점, 조합원 자격, 설립인가 조건 총정리

아파트 리모델링 사업 총정리

 

1. 가로주택정비사업이란

 

 가로주택정비사업이란 가로(街路) 즉 도로와 인접한 노후 저층 주거지의 주택을 헐어 소규모 아파트를 짓는 사업입니다. 면적 1만㎡ 미만, 주택 20가구 이상, 주변이 도로로 둘러싸인 지역을 대상으로 합니다.

 

가로주택정비사업 개요

 

면적은 공공성 요건을 충족 시 2만 m² 까지 확대가 가능합니다. 가로구역은 건축법에 따른 6m 이상 도로 등으로 둘러싸여 있어야 합니다. 가로구역 내에 통과하는 도시계획도로가 없어야 합니다. 이 말은 즉 구역 내를 관통하는 큰 도로가 없어야 한다는 것입니다.

LH 가로주택사업 사업성분석 서비스

 

 LH에서는 가로주택사업 사업성 분석 서비스를 제공하고 있습니다. 포털 사이트에 'LH 가로주택사업 솔루션'이라고 검색하셔서, 사이트에 접속할 수 있습니다. 사이트에서는 필지를 검색하면, 해당 구역이 사업시행구역을 충족하는지 확인할 수 있습니다. 만약 가로주택정비사업을 노리고 투자를 계획하신다면, 사전에 꼭 해당 사이트에서 확인해보시길 추천드립니다.

 

 

2. 절차 및 조합원 자격 양도

 

  먼저 가로주택정비사업과 재개발(재건축) 사업의 절차를 비교해보겠습니다. 가로주택정비사업은 재개발 사업의 계획단계에서 진행되는 정비 기본계획 수립과 안전진단, 추진위원회 승인 등의 절차가 모두 생략됩니다. 또한 사업시행인가와 관리처분인인가도 함께 진행됩니다. 따라서, 가로주택정비사업은 3~4년 내 사업이 진행될 수 있을 정도로 사업 진행 속도가 매우 빠릅니다.

 

재개발 vs 가로주택정비사업 비교표

 

가로주택정비사업은 대신 토지소유자 80% 이상 및 토지면적 2/3 이상 주민동의율이 필요합니다. 또한 용적률 역시 250% 이내로 높은 편이 아닙니다. 하지만, 조합원 지위양도나 5년 재당첨 금지 조항이 없습니다.

 

※조합원 자격 승계 가능 여부

 

 현재로서는 가로주택정비사업 조합원 자격 승계에 아무런 제한이 없습니다. 하지만, 올해 8월부터 서울 등 투기과열지구 내 설립된 소규모 재개발 조합도 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 이에 따라 조합 결성 후엔 사실상 주택 매매가 제한될 전망입니다. 

 

 

 국토교통부에 따르면 이 같은 내용을 담은 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 개정안이 지난 2월 3일 공포됐습니다. 시행 시점은 6개월 후인 8월 4일입니다.

 대상은 조합 설립 인가를 신청하는 소규모 재개발사업과 가로주택정비사업입니다. 일정 기간 이상 소유·거주기간을 채운 1가구 1 주택자가 아니면 조합원 지위를 양도할 수 없는데, 해당 기간은 시행령으로 정합니다. 현재로선 민간 재건축 예외 조건(10년 보유·5년 거주)과 비슷하거나 조금 낮은 수준이 될 것으로 보입니다.

 

3. 장단점 및 투자 시 주의 사항

 

가로주택정비사업 vs 재개발 장단점

 

가로주택정비사업은 규제도 적고, 사업절차가 간단해 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 명확한 단점도 존재하는데요. 바로 층수 제한이 있고, 세대수가 작다는 것입니다. 세대수가 작다 보니 일반분양 물량이 적을 수 있어, 조합원이 부담하는 분담금이 생각보다 많을 수도 있습니다. 또한, 대단지 아파트 대비 나 홀로 아파트는 가치 상승도 적을 수 있습니다.

 

투자 시 주의사항

 

 가로주택정비사업 투자 시에는 건축물의 노후도 등 기본적으로 사업시행 조건을 만족했는지 잘 확인해야 합니다. 또한, 정비구역 내 저층의 다가구 주택이나 단독주택이 많은 것이 유리한데요. 구역 내에 주택의 형태가 동일할수록 향후 보상과정에서 잡음이 없이 깔끔하게 사업이 진행될 확률이 높습니다.

 

 또한 조합설립인가 후(권리산정일)에 신축한 다세대주택이거나 필지를 분할한 경우에, 해당 주택을 구매할 경우 조합원 자격이 나오지 않습니다. 당연한 이야기지만 매수 가격의 적정금액도 잘 판단하셔야 합니다. 향후 나 홀로 아파트의 가치 상승을 고려하여, 매수가와 추가분담금을 잘 비교하여 투자하셔야 합니다.