아파트 교환 매매란 무엇인가?

최근 거래절벽으로 아파트를 원하는 값에 팔기 어려워지자 그 대안으로 ‘교환매매’라는 게 성행하고 있다고 합니다. 특히 서울 등 수도권 지역에서 일시적 1가구 2 주택자를 중심으로 이런 수요가 많다고 하는데요. 과연 교환매매가 무엇이고, 어떤 절세 효과가 있는 것인지 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 아파트 교환 매매란 무엇인가
2. 교환 매매의 활용 사례
3. 교환 매매 시 주의할 사항

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1. 아파트 교환 매매란 무엇인가

 

 온라인 부동산커뮤니티에는 중·고가 아파트를 급히 교환하고 싶다는 게시물들을 쉽게 찾을 수 있습니다. 아파트 교환을 주선해주겠다는 전문 중개업소도 등장했고 교환매매를 희망하는 수백 명이 모여 서로 가격이 맞는 물건을 찾는 카카오톡 채팅방도 활발히 운영 중이라고 합니다.

 

아파트 교환매매 글 예시

 

 비슷한 가격의 아파트를 교환하는 방식의 매매는 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 누리기 위해 고안된 것입니다. 세법상 투기과열지구·조정대상지역의 1가구 2 주택자 중 기존에 2년 이상 실거주하던 주택을 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 내 매도할 경우 1주택자로 간주해 12억 원까지 양도세 비과세 혜택이 주어집니다. 만약 신규 주택을 취득한 날로부터 1년을 넘길 경우 주택 매도 때 2주택자 양도세를 내야 하므로 1년이 지나기 전 교환매매를 시도하는 것입니다.

 

아파트 교환매매 설명

 

 

2. 교환매매 활용 사례

 

  예를 들어 경기도에 사는 김씨가 2년 이상 실거주한 주택 A(매입 당시 8억 원, 현재 시세 12억 원)와 신규 주택인 B를 매입한 지 1년이 지나지 않은 시점에서, A주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받습니다. 그런데 1년이 종료되어가는 시점에 A주택이 거래되지 않거나, A주택을 계속 보유하고 싶을 경우 교환매매를 선택할 유인이 생깁니다. A주택과 비슷한 조건과 가격을 가진 C주택과 교환하면 되는 것입니다. 이후 C주택을 언젠가 매매하게 되어도 취득가액이 12억원이므로, 8억 원에 구매한 A주택을 판매하는 것보다 양도세가 적게 나옵니다.

 

 

 물론 교환해서 매입한 주택의 경우 두 번째 주택을 취득한 것으로 여겨져 8%의 취득세가 중과됩니다. 그럼에도 양도세 비과세 혜택이 취득세보다 더 큰 경우가 많아 교환매매하려는 수요가 몰리는 것입니다. 여기에 취득세의 경우 필요경비로 인정받아 추후 양도세 계산 시 공제 혜택도 받을 수 있습니다.

 

 또는 C주택을 매도하지 않고 끝까지 2 주택 포지션을 유지하여, 향후 정책기조를 보는 것도 하나의 방법입니다.

 

교환매매 설명

 

3. 교환매매 시 주의사항

 

교환매매의 쟁점은 다음과 같습니다.

 

•   취득세 8%로 절감이 불가, 양도소득세는 절감 가능

 

아래 그림과 같이, A주택을 매도해야 하는데 급매로 시세보다 2억 싸게 해야 한다면 취득세 9600만 원을 내도, 교환매매를 하는 것이 더 이득입니다. 신규 취득하는 C주택은 12억이 취득세이기 때문에 향후 주택시장이 안정화되었을 때 매도하여 시간적 여유를 가지고 충분한 가격을 받으면 됩니다.

 

아파트 교환매매 사례

 

• 현금 준비 최소화, 대출 부담이 적음

 

 등가교환일 경우 돈이 없이 교환이 가능합니다. 시세차이가 있는 부동산과 교환할 경우 차익만 주고받으면 돼서 대출 부담이 적은 거래입니다.

 

• 근저당과 임대차가 껴있을 경우 계산이 복잡해짐

 

근저당과 임대차가 있는 경우에도 교환매매는 가능합니다. 하지만, 교환하는 상대와 명확한 기준을 세워서 깔끔하게 거래해야 분쟁이 소지가 적어집니다.

 

• 아파트를 제외한 다가구, 빌라, 상가 등은 평가가 어려움

 

아파트는 시세가 확실하지만, 빌라나 다가구, 상가는 시세가 천차만별이어서 교환매매가 쉽지 않습니다.