오늘은 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 1주택자가 갈아타기를 통해, 자산을 불려가기 위해서는 양도세 비과세를 받는 것이 필수적입니다. 과연 어떤 조건으로 양도세 비과세를 받을 수 있을지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 양도소득세의 개념
2. 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건
3. 양도세 계산 사례

 

1. 양도세의 개념


  먼저 양도소득세가 무엇인지 설명 드리겠습습니다. 양도소득세를 부과하는 과표표준은 바로 '매매차익'입니다.

 

  • 부동산을 샀을 때 가격 → 취득가액
  • 부동산을 판매한 가격 → 양도가액

 

양도가액 - 취득가액 = 매매차익(양도차액)


과세당국은 양도차액으로 수익이 실현되면, 세금을 징수합니다. 이게 바로 '양도소득세'입니다. 예를 들어 6억에 구입한 아파트를 9억에 판매했다면, 양도차익은 3억이 됩니다. 이 3억에 대한 세금이 바로 양도소득세입니다.

 

양도소득세의 개념
양도차액에 대한 세금인 양도소득세


※양도세율

양도소득세는 점점 세율이 높아지는 누진세 성격의 세금입니다. 과세표준에 따라 최저 6%에서 최대 45%의 세율을 적용합니다. 2021년 부터 10억 원 초과의 양도차익에 대한 세율이 증가했습니다.

 

양도세율
양도세율


 다주택자는 양도세 중과가 적용됩니다. 2 주택의 경우 기본세율에 20%가 추가되고, 3 주택자에게는 30%가 추가됩니다. 이 때문에 다주택자들은 집을 팔지 않고 버티거나, 자녀에게 집을 증여하기도 합니다. 다주택자는 중과세율 때문에 집을 팔 수도 없고, 종부세로 계속 보유하는 것도 어려운 상황입니다.

 

다주택자 양도소득세 중과세율

 

다주택자의 양도세가 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

 

다주택자 양도소득세 총정리

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2. 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건


 과세당국은 1가구 1주택자에 대해 양도세 비과세 요건을 적용하고 있습니다. 왜냐하면, 모든 Case에 동일하게 세금을 부과하면 집을 팔아도 그 돈으로 다른 집을 살 수 없기 때문입니다. 대한민국은 주거 이전의 자유가 있기 때문에, 어느 정도 수준까지는 1가구 1 주택에 대한 양도세 비과세를 해주는 것입니다.

1가구 1 주택 양도세 비과세 요건은 아래 3가지 요건을 충족해야 합니다.

 

1가구 1주택 양도세 비과세 요건
양도세 비과세 요건


1) 1세대

 1세대는 직계 존/비속을 의미합니다. 쉽게 말해 배우자와 자녀, 형제자매, 부모라고 보면 되는데요. 배우자와 자녀는 함께 살고 있지 않아도, 1세대로 간주됩니다.

 

 만약 자녀가 주택을 보유하고 있다면 세대분리를 하는 것이 좋습니다. 세대분리는 자녀가 30세 이상이거나, 기혼, 또는 30세 미만이면서 월 70만 원 이상의 소득이 있으면 가능합니다. 세대분리 방법은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

 

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1세대의 개념
1세대의 의미


2) 1 주택

모든 세대원을 통틀어 양도일 기준 주택을 1채만 보유하고 있어야 합니다. 

 

1주택의 개념
1주택의 의미

 

일시적 1가구 2주택의 경우도 1 주택으로 간주합니다. 해당 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

 

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3) 2년 이상 보유

판매하는 주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. 조정대상지역이나 투기과열지구의 주택인 경우, 실거주도 2년 해야 합니다. 2년 거주요건은 2017년 8월 2일에 나온 대책 때 처음 발표되었습니다. 

 

2년 거주 요건
2년 거주 요건


 2021년부터는 1 주택 보유기간의 산정 방식도 달라집니다. 기존에는 취득일로부터 2년이었다면, 2021년부터는 1 주택이 된 시점으로부터 2년 이상 보유를 해야 비과세 요건이 충족됩니다.

 

2021년 부터 바뀐 2년 거주요건 적용 시점
2021년 부터 달라지는 보유기간 요건

 

 투기과열지구와 조정대상지역 지정현황은 아래 포스팅을 참고하시기 바립니다.

 

 

2022 조정대상지역, 투기과열지구 현황

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3. 양도세 계산 사례


 1가구 1 주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준을 시가 12억 원으로 상향하는 조치가 2021년 12월 8일부터 시행되었습니다.

 

 만약 시가 12억 원을 넘는 주택을 매매하면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유 특별공제를 빼 과세표준을 산출하고, 여기에 6∼45%의 세율을 곱해 양도소득세를 결정됩니다. 

 만약에 매각가가 13억이고, 매수 가격이 7억 원이었다면 양도가액은 다음과 같이 계산됩니다. 이렇게 계산된 양도차익 0.46억에 대해 양도세율을 곱하면, 납부해야 할 양도소득세가 계산됩니다.

 

(13억-7억) * (13억-12억) / 13억 = 0.46억

 

여기에 장기보유특별공제까지 받으면, 양도소득세를 추가로 공제받을 수 있습니다. 장기보유특별공제에 대해 자세히 알고 싶으신 분들을 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

장기보유특별공제의 개념
장기보유특별공제란

 

 

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