오늘은 용적률과 건폐율의 개념을 알아보겠습니다. 용적률과 건폐율은 토지에 건물 건축 시 기본이 되는 용어입니다. 특히 재건축이나 재개발을 진행할 때, 해당 정비구역의 사업성을 논할 때 용적률이 많이 거론되는데요. 과연 이 용어가 무엇을 의미하는 것인지, 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 용적률이란
2. 건폐율이란
3. 용도지역별 용적률, 건폐율 최대한도
4. 용적률, 건폐율 확인 방법

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1. 용적률이란

 

 용적률이란 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 의미합니다. 여기서 연면적은 지하층을 제외한 각 층의 면적의 총합을 의미합니다.

 

용적률의 개념
용적률의 개념

 

 용적률은 한마디로 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는 가에 대한 개념입니다. 따라서 용적률이 높은 용도의 토지에서는 높은 건물을 지을 수 있고, 낮은 토지에서는 건물을 높게 지을 수 없습니다.

 

 용적률을 계산할 때, 연면적에서 지하층의 바닥 면적은 포함하지 않습니다. 또한 지상층의 면적이더라도 주차장과 주민 공동시설, 초고층 건물의 피난안전구역은 제외됩니다.

 

아파트 용적률에 따른 재건축 사례
아파트 재건축 사례

 

 예를 들어 동일한 용도지역에서 동일세대의 아파트 2개가 재건축을 시도한다고 가정해보겠습니다. A아파트는 기존 용적률이 150% 였고, B아파트는 기존 용적률이 180% 였다면 A아파트가 일반적으로 사업성이 더 좋습니다. 왜냐하면 A 아파트는 세대수를 늘릴 수 있는 여유가 더 많기 때문입니다. 세대수가 늘어나면 그만큼 조합원 분양을 제외한 일반분양을 더 많이 할 수 있고, 이에 따라 조합에 수익이 생기기 때문에 조합원의 분담금이 줄어듭니다.

 

 따라서, 재건축 아파트 투자를 생각하신다면 해당 아파트의 용도지역의 용적률과 현재 용적률, 대지 지분 등을 잘 고려하셔야 합니다.

 

 

2. 건폐율이란

 

  건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건축면적은 건물이 지어진 면적을 의미합니다.

 

건폐율의 개념
건폐율의 개념

 

건폐율이 60%라면 100평의 땅에서 60평만 사용하여 건물울 지을 수 있다는 의미입니다. 건폐율이 높을수록 효율적으로 대지를 사용할 수 있지만, 주거환경에는 부정적인 영향을 미칩니다. 반대로 건폐율이 낮아지면 토지활용도가 떨어지게 됩니다.

 

건폐율에 따른 토지 활용도 사례
건폐율 사례

 

따라서, 상업지역에는 일반적으로 건폐율이 높게 적용되고 주거지역과 녹지지역에는 건폐율이 낮게 적용됩니다.

 

3. 용도지역별 용적률, 건폐율 최대한도

 

대지의 용도지역에 따라 용적률과 건폐율의 최대한도가 국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)으로 정해져 있습니다. 이렇게 법으로 정한 범위 내에서 각 시・도는 조례를 만들어 실제 한도를 정합니다.

 

대지 용도지역에 따른 건폐율과 용적률 최대 한도
용도지역 별 용적률과 건폐율 한도

 

 윤석열 대통령 당선인은 4종 일반주거지역 신설과 역세권 재건축사업 등을 통해 재건축 단지의 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다고 공약했습니다. 용적률 상향 여부는 정비사업 전반에 미칠 파장이 상당할 것으로 보인다. 재건축 단지들은 용적률 상향에 따른 득실을 따져보고 있습니다. 용적률 제한을 풀지 않으면 일반분양분 확대를 통한 분양 수입이 늘어나지 않아 조합원들의 추가 분담금이 상승하기 때문입니다. 

 

4. 용적률, 건폐율 확인 방법

 

 용적률과 건폐율을 확인하기 위해서는 먼저 해당 대지의 용조 지역을 알아봐야 합니다. 네이버 지도에 들어가면 우측에 [지적 편집도]라는 버튼이 있습니다. 이를 클릭하면, 지도로 해당 대지의 용도를 간단하게 파악할 수 있습니다.

 

네이버지도 대지용도 확인 방법
네이버지도 대지용도 확인 방법

 

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