1가구 1주택 양도세 비과세 요건(2021년)

안녕하세요 혁박입니다. 오늘은 주택을 처분 시 꼭 알아야할 절세 Tip인 '양도소득세 비과세 요건'을 알아보겠습니다.

<목차>
1. 양도소득세란?
2. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건

 최근 다주택자에 대한 양도세와 보유세를 강화한다는 기사를 자주 볼 수 있습니다. 이런 기사를 보게되면, 혹시 내가 소유한 주택도 판매를 하면 엄청난 세금을 내야하는게 아닌가 걱정이 드는데요. 그러나 세법에서는 1가구 1주택자들에게 양도소득세의 비과세 혜택을 주고 있습니다.

 해당 포스팅에서는 '1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 요건'을 최대한 간단하고 이해하기 쉽게 정리해보겠습니다.

※함께보면 좋은 글

부동산 매매에서 가장 중요한 요소 '세금'

양도소득세란?
 
 그렇다면 양도소득세는 무엇일까요? 양도소득세를 이해하기 위해서는, 먼저 '매매차액'을 생각하시면 됩니다.

 - 내가 부동산을 샀던 가격 → 취득가액
 - 내가 부동산을 판매한 가격 → 양도가액

양도가액 - 취득가액 = 매매차액(양도차액)

 국가에서는 양도차액으로 수익이 실현된 사람들에게 세금을 징수합니다. 이게 바로 '양도소득세'입니다. 예를 들어, 내가 6억에 구입한 아파트를, 10년 후 9억에 판매했다면, 6억은 취득가액이고, 9억은 양도가액이 됩니다. 따라서, 9억에서 6억을 뺀 양도차익 3억에 대한 세금이 바로 양도소득세가 됩니다. (추가로 취득세, 중개수수료 등 필요경비도 양도차액에서 제해줍니다.)
 


 - 양도세율

 양도소득세 역시 일반적인 세금과 마찬가지로 누진세입니다. 양도차익에 따른 과세표준에 따라, 최저 6%에서 최대 45% 까지 세금을 부과하는데요. 2020년 까지는 과세표준 5억 초과에 대하 일괄 42%의 세율을 적용했지만, 2021년부터는 10억 초과에 대해서는 45%로 세율을 높였습니다.


 다주택자에게 양도소득세를 중과하고 있습니다. 2주택의 경우 기본세율에 10%를 추가, 3주택 이상의 경우 기본세율의 20%가 더해집니다. 2021년 6월 1일 부터는 이런 중과세율이 인상되어, 2주택자에게는 20%, 3주택자에게는 30%가 추가 됩니다.

 양도소득은 부동산 매매차액으로 발생한 소득입니다. 하지만 부동산은 특수성이 있기 때문에, 일반적인 소득세처럼 세율을 부과할 수 없습니다. 만약 저 세금을 다 부과한다면, 집을 팔아도 수익의 반정도를 세금으로 내야하고, 다른 집을 살 수도 없겠죠? 그래서 정부에서는 1가구 1주택인 분들에게 양도세 비과세 혜택을 주게됐습니다.

1가구 1주택 양도세 비과세 요건

 앞서 1가구 1주택자에게는 양도소득세 비과세를 해준다고 했는데요. 이를 적용받기 위해서는 다음 3가지 요건에 충족되어야 합니다.



1) 1세대

 여기서 1세대라함은, 직계존/비속을 의미합니다. 쉽게 말해 함께 거주하고 있는 배우자와 자녀, 형제자매, 부모라고 보면 되는데요. 배우자와 자녀는 함께 살고 있지 않아도, 1세대로 간주됩니다. 하지만, 자녀가 30대 이상이거나, 결혼을 하거나, 30대 미만이나 월 70만원 이상의 소득이 있다면 세대분리로 인정됩니다.


2) 1주택

 모든 세대원을 통틀어 양도일 기준 주택을 1채만 보유하고 있어야 합니다. 여기에는 몇가지 예외조항이 있는데요. 이는 향후 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 따로 포스팅하겠습니다.


3) 보유기간 2년 이상

 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 조정대상지역의 주택인 경우에는 보유뿐만 아니라, 실거주 2년도 만족해야합니다. 2년 거주요건은 2017년 8월 2일에 나온 17.8.2 대책 때 처음 발표된 것인데요. 2년 거주요건에 헷갈리지 않을려면, 8월 2일을 기준으로 아래 그림과 같이 판단하면 됩니다.


 조정지역 내 주택을 17년 8월 2일 이후에 취득했다면, 2년 실거주 요건이 붙습니다. 취득시점 기준으로 조정지역이었다면, 현재 조정지역이 해제되었다해도 2년 거주요건은 유지됩니다.

※ 2021년에 바뀌는 보유기간 요건 

  2021년부터는 1주택 보유기간의 산정 방식도 달라집니다. 기존에는 취득일로 부터 양도일이 2년이었으면 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 2021년 부터는 1주택이 된 시점으로부터 2년 이상 보유를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.



※비과세 한도 : 양도가액  9억원까지

 비과세는 한도가 있습니다. 바로, 양도가액이 9억원 까지인데요. 즉 9억원 이하의 주택을 팔때는 별도로 양도세를 신고할 필요가 없다는 것입니다.  만약 내가 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 갖추었다면, 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도세가 부과됩니다. 


 9억원을 초과하는 주택의 양도세는 다음과 같이 계산합니다. 6억에 매입한 주택을 10억에 판매했다면 아래 계산에 따라, 양도차익은 4천만원이 됩니다. 복잡해 보이지만, 공식에 넣어 계산하면 생각보다 간단합니다. 


 9억원이 넘어가는 부분에 대한 양도소득세도 만만치 않은데요. 이런 세부담을 줄여주기 위해, 장기보유특별공제라는 제도가 있습니다. 연 8%씩 10년을 보유할 경우 80%의 과세액을 감면해주는 제도입니다. 이는 별도 포스팅을 통해 자세히 다루겠습니다.


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    2021.11.11 10:50

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