오늘은 최근 정부가 내놓은 '가계부채 관리방안'에 대해서 설명해보겠습니다. 올 7월부터, 단계적으로 총부채원리금상환비율인 DSR의 40% 적용 대상이 확대되는데요. 이미 투기과열지구는 LTV, DTI가 40%로 제한된 상황인데, 이것이 무슨 의미가 있나 싶으실 텐데요. 그러나, 신용대출 규제가 더해지기 때문에 이야기가 달라지는 것입니다. 

 

 지금부터 DSR 대출규제에 대해서, 차근차근 정리해보겠습니다.

 

<목차>
1. DSR 이란?
2. 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대상 확대 계획
3. 7월부터 주담대, 신용대출, 카드론 대출 축소?
4. 신용대출로 아파트 영끌 매수 힘들어진다!

 

※ 함께 보면 좋은 글

 

 

주택담보대출 LTV, DTI, DSR 총정리

 오늘은 주택담보대출의 기본 개념인 LTV와, DTI, DSR의 정의에 대해 알아보겠습니다. 부동산 뉴스를 보면, LTV가 40%로 제한되었다, DTI 규제를 풀어주겠다 등, 알 수 없는 용어를 자주 보게 되는데요

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1. DSR 이란?

 

 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 한국어로는 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 이는 DTI(Debt to Income Ratio) 보다 더 강화된 개념인데요. 주택담보대출뿐만 아니라, 신용카드, 자동차 할부금, 학자금 대출, 마이너스 통장 등의 모든 부채에 대한 원리금을 자신의 연봉으로 나누는 비율입니다.

 

 DSR 비율을 구하는 방법은 다음과 같습니다.

 

총부채 연간 원리금 상환액/연소득

 

 현재 일부 주택담보대출(원리금 분할상환)은 실제 만기를 적용하고 있지만, 신용대출은 만기 10년을 적용하고 있습니다. 특히 1년마다 갱신되는 한도성 여신(마이너스 통장)에도 관행적으로 만기 10년을 적용하는 실정인데요. 현재는 5,000만 원의 신용대출이 있다면, 연 500만 원의 원리금 상환한다고 보는 것입니다.

 

 

2. 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대상 확대 계획

 

DSR-40%-적용-대상-확대-계획
총부채원리금상환비율 40% 적용 대상 확대 계획

 

 정부는 2023년 7월 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 전면 적용한다고 합니다. 정부는 2022년까지 가계부채 증가율을 코로나 19 이전 수준으로 복원하겠다는 것이 목표로 삼았습니다. 그동안 투기지역, 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택에만 적용되던 규제인데요.

 

 올해 7월부터는 6억 원 초과 주택으로 확대됩니다. 또한, 1억 원이 넘어서는 신용대출에도 원리금 상확액이 소득의 40%를 넘어설 수 없도록 차주별 단위의 상환 능력 심사가 의무화됩니다.

 

 

3. 7월부터 주담대, 신용대출, 카드론 대출 축소?

 

 이제 서울의 웬만한 아파트를 매수하려면, 주택담보대출(주담대)로 매년 갚아야 하는 원리금 액수를 대출자 연소득의 40%를 넘지 않은 수준으로 맞춰야 합니다. 여기에 신용대출, 마이너스 통장, 학자금 대출, 카드론이 있다면 주담대 한도가 더 줄어들 수 있다는 것입니다.

 

 사실 다른 대출이 없다면, DSR 40% 규제가 대출시장에 미치는 영향은 크지 않습니다. 이미 규제지역의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 40~50%로 제한돼 있기 때문입니다. 금융위의 시뮬레이션에서도 연봉 5,000만 원의 직장인이 투기지역에서 9억 원 집을 살 때 DSR 40%를 적용해도, 만기를 30년(금리는 2.5%로 가정)으로 늘리면 최대 4억 2,200만 원을 받을 수 있습니다. 현재 LTV 40% 규제 대출한도인 3억 6,000만 원보다 오히려 많습니다.

 

DSR-40%-적용-시-주담대-한도
DSR 적용 시 연 소득규모 및 대출만기에 따른 주담대 한도

 

4. 신용대출로 아파트 영끌 매수 힘들어질 수 있다!

 

하지만, 신용대출이 있다면 이야기는 달라집니다. 금융위는 DSR 산정 시 대출의 실제 만기가 적용될 수 있도록 신용대출의 만기 기준을 기존 10년에서 5년으로 축소한다고 합니다. 

 

 현재 주담대는 DSR 산정 시 실제 만기가 적용되고 있으나, 신용대출은 1년 만기의 상품이어도 매년 갱신되는 관행을 고려해 일률적으로 10년 만기를 적용해왔습니다. 만기 기준이 반으로 줄면 차주가 매년 상환해야 하는 대출금 부담은 늘기 때문에, DSR 산정 시 대출한도도 반으로 줄어들게 됩니다.

 

 예를 들어 연봉 5000만 원인 A 씨가 신용대출 1억 원을 받을 경우, 현재는 10년 분할상환으로 가정해 연 상환액을 1000만 원으로 계산했습니다. 그러나 만기 기준이 5년으로 줄면 연 상환액은 2000만 원으로 늘게 된다. 이를 A 씨의 연 소득으로 나누면 DSR 40%로 계산돼 이 자체만으로도 추가 대출이 막히게 됩니다. 이미 주담대가 있다면 DSR은 더 초과됩니다.

 

  •  현재 신용대출 10년 만기 적용
  • '21년 7월 7년 만기 적용
  • '22년 7월 5년 만기 적용

 

 앞으로 마이너스 통장 등 신용대출이 있으시다면, 대출 Risk 관리를 해야 할 듯합니다. 신용대출이 있다면, 주담대를 일으키기 쉽지 않을 듯합니다.

 

가계부채-관리방안-주요내용
가계부채 관리방안 주요내용

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