근저당 설정이란, 해지방법, 비용 총정리

 부동산 거래를 하다 보면 근저당 설정이라는 말을 듣게 되는데요. 근저당은 법률적 용어로, 사실 처음 들었을 때는 이게 무슨 의미인지 정확하게 파악하기 어렵습니다. 해당 포스팅에서는 이러한 근저당 설정의 의미를 알기 쉽게 설명하고, 설정 방법과 비용, 필요서류, 해지 방법에 대해서 자세히 정리하겠습니다.

 

<목차>
1. 근저당 설정이란
2. 근저당 설정 비용 및 필요서류
3. 근저당 설정 해지 방법

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1. 근저당 설정이란

 

 근저당 설정의 사전적 의미는 다음과 같습니다.

 

근저당 설정은 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 근저당이라고 하며, 그 근저당을 설정하는 것을 근저당 설정이라 한다.

 

 이 사전적 의미만 봤을 때는 상당히 이해하기 어려운데요. 법률 용어가 과거에 일본법을 참고하면서 일본식 한자어로 만들어졌기 때문인데요. 가끔 이런 법률 용어는 영어가 오히려 쉽게 와닿는 경우도 있습니다.

 

 근저당을 한자로 풀이하면, 뿌리 근에 막을 저, 마땅 당입니다. 뿌리를 마땅히 막다고 직관적으로 해석되는데요. 무언가를 막다는 뜻으로 보입니다. 영어로 근저당을 Mortgage라고 합니다. 모기지론이라고 하면 부동산 담보 대출이란 뜻인데요. 완전히 같은 의미는 아니지만, 모기지가 근저당과 비슷한 의미로 쓰이고 있습니다.

 

 그렇다면, 사례를 통해 근저당 설정을 아주 쉽게 설명하겠습니다.

 

 철수가 은행에 돈을 빌리러 갔습니다. 그러면, 은행원은 다음과 같이 물어봅니다. "담보가 있나요?" 담보는 '돈을 다 갚을 때까지 돈을 빌리는 사람이 빌려준 사람에게 맡기는 물건'입니다. 예를 들어 전당포에 시계를 맡기고 돈을 빌리면, 시계가 담보물이 되는 것입니다.

 

 철수가 만약 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌린다면, 은행원은 다음과 같이 말할 것입니다. "집을 저희가 보관할 수 없으니, 근저당 설정을 하겠습니다." 여기서 '근저당 설정은 돈을 빌려 주는 사람(은행)이 돈을 빌린 사람의 부동산 등기부 등본에 돈을 빌려준 기록을 표시해 놓는 것을 의미합니다.'

 

※근저당 설정을 하는 이유

• 근저당을 등기부 등본에 기록해 놓아야, 나중에 돈을 받을 때 빌려주었다는 증거가 됩니다.
• 다른 곳에서 해당 주택을 담보로 추가로 돈을 빌리는 것을 막기 위한 것입니다.
• 마자막으로 세입자, 매수인 등 기타 이해 관계인에게 공시하기 위해 표시해두는 것입니다.

 

근저당 설정  표시된 등기부등본 예시

 

 

2. 근저당 설정 비용 및 필요서류

 

  근저당 설정은 보통 은행에서 주택담보대출을 받으면, 일반적으로 돈을 빌려준 은행에서 비용을 지불합니다. 개인으로 누군가에게 돈을 빌려주었다면 직접 근저당 설정 비용을 내야 하는데요. 보통 근저당은 거래 원금의 120% 정도로 크게 설정하게 되며, 이를 채권 최고액이라고 합니다.

 

 근저당 설정의 비용은 근저당액의 0.2%에 해당하는 등록세를 내게 됩니다. 그리고 등록세의 20%를 교육세로 내야 하는데요. 그리고 부동산 필지당 15,000원의 수입증지를 내고, 2,000만 원을 초과할 경우 국민주택 채권 매입 1%에 해당하는 비용도 내야 합니다. 추가로 법무사와 같은 대리인에게 맡길 경우 그 비용을 더 내야 합니다.

 

 예를 들어 2억의 주택담보 대출을 받았다면, 근저당은 채권최고액 120%를 기준으로 2억 4천만 원이 됩니다. 그리고, 근저당 설정비용은 여기에 0.2%인 등록세 48만 원, 교육세는 9만 6천 원, 수입증지 1만 5천 원을 내게 되는 것입니다. 또한, 국민주택채권으로 2억 4천만 원의 1%인 240만 원을 내게 됩니다.

 

• 등록세 : 채권최고액의 0.2%
• 교육세 : 등록세의 20%
• 수입증지 : 1.5만 원
• 국민주택채권 : 최권최고액의 1%(채권최고액이 2,000만 원 이하일 경우 내지 않음)

 

근저당 설정에 필요한 서류

 

3. 근저당 설정 해지방법(말소)

 

 근저당은 부동산의 소유주가 설정했던 대출금을 모두 상환했다 하더라도, 자동으로 해지되지 않습니다. 해지 신청을 따로 해줘야 하는데요. 근저당을 설정하는 비용은 돈을 빌려준 사람이 냈다면, 근저당을 말소하는 비용은 돈을 갚은 사람이 내야 합니다. 왜냐하면, 돈을 전부 갚았다는 증빙을 해야 하는 사람은 개인이기 때문입니다.

 

 근저당 설정 해지 비용은 그리 비싸지는 않습니다. 은행과 법무사를 통해 진행하면, 10만 원 내외로 진행할 수 있습니다. 은행에서 진행할 때는 신분증을 챙겨 은행에 방문하면 간단하게 처리됩니다. 법무사에게 처리하는 것도, 대리인 비용을 내면 됩니다.

 

 이러한 돈을 아끼기 위해서는 셀프로 진행하는 방법도 있습니다. 셀프 근저당 설정 해지(말소)에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

 

※필요 서류

• 은행 위임장(원본과 직인 필수)
• 은행 해지 증서(원본과 직인 필수)
• 등기필증(원본)

 

※ 신청방법 및 절차

1. 가까운 시/군/구청에서 등록면허세 납부하기
2. 등록면허세 납부 영수증 챙기기
3. 등기소에서 등기신청 수수료 납부하기
4. 등기신청 수수료 영수필 확인서 확보
5. 근저당 말소 등기신청서 작성하기
6. 작성 후 필요 소류를 함께 등기소에 제출

 

셀프 근저당 말소 방법