지역주택조합 문제점, 조합원 자격, 설립인가 조건 총정리

오늘은 원수에게도 뜯어말린다는 지역주택조합의 문제점과, 이 사업이 무엇인지 자세히 알아보겠습니다. 요즘같이 청약 경쟁률이 뜨겁고, 내 집 마련이 힘든 시기에 '반값 아파트'라는 문구를 내세운 전단지를 종종 보게 됩니다. 이는 바로 지역 주택조합의 조합원 모집 광고인데요. 이렇게 저렴한 가격으로 혹하게 되지만, 지역 주택조합은 "돈은 많은데 삶이 지루한 사람이 가입하면 좋다"할 정도로 많은 사람들이 하면 안 된다고 하는 사업입니다. 그래도 가끔 성공하는 사례도 있는데요. 아는 것이 힘이기에, 지금부터 지역 주택조합에 대해 자세히 알아보겠습니다.

<목차>
1. 지역주택조합이란?
2. 지역 주택조합 조합원 자격
3. 지역주택조합 설립인가 조건
4. 지역주택조합 문제점, 주의할 점

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1. 지역 주택조합이란?

지역 주택조합이란 같은 특별시, 광역시, 특별자치도, 도에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합입니다. 지역 주민이 주택을 위해 모였기 때문에 지역주택조합이라고 하는데요. 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성해 공동으로 부지를 매입하고 아파트를 건설하는 제도입니다.

지역주택조합은 같은 조합이지만, 재개발·재건축 사업과는 엄연히 다른 사업인데요. 재개발·재건축은 해당 부지의 땅을 소유한 사람들이 조합을 만들어 주거 정비사업을 하는 것이라면, 지역주택사업은 땅의 소유권이 없는 상태에서 땅을 매입해 주택을 짓는 사업입니다. 땅의 소유권이 없기 때문에 상당히 난이도와 Risk가 높은 사업이라고 볼 수 있습니다.

땅이 없는 상태에서 주택사업을 시작하는 것이 또 하나가 있는데요. 바로 정부가 하는 신도시 개발 사업입니다. 그러나, 이는 정부가 Risk의 책임을 져서 위험하다고 생각하지 않습니다. 하지만, 지역주택조합은 모든 리스의 책임을 조합원인 내가 지어야 합니다.

지역주택조합의 특징은 다음과 같습니다.

1. 청약통장이 필요 없다.
2. 일정 가입비만 내면 된다.
3. 기약이 없다.

2. 지역주택조합 조합원 자격

지역주택조합의 조합원 자격은 다음과 같습니다.

1. 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주
2. 세대주를 포함 세대원 중 1명에 한해 전용면적 85제곱미터(약 35평 아파트) 이하의 주태 1채를 소유한 세대의 세대주
3. 해당 지역의 6개월 이상 거주

위에 조건 중 1번이나 2번을 만족하고, 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 합니다. 지역주택조합의 조합원 자격은 유지조건도 포함됩니다. 조합원 가입을 한 뒤 입주 시까지 해당 조건을 유지를 해야 합니다. 어렵게 지역주택조합이 아파트를 건설하기 시작했으나, 조합원 자격을 유지하지 못해 분양권이 나오지 않는 경우도 간혹가다 있습니다.

3. 지역주택조합 설립인가 조건

2021년부터 주택법이 개정되면서, 지역주택조합의 설립인가 조건이 까다로워졌습니다. 이에 따라, 지역주택조합에 안정성이 조금 더 확보되었는데요. 하지만, 조합 설립인가 후에도 넘어야 할 산은 매우 높습니다.

• 조합원 모집 시, 토지 사용권 50% 이상 확보
• 조합 설립인가 신청 시 주택 건설 대지 80% 이상에 해당하는 토지 사용권을 확보
• 조합 설립 시 토지 소유권 15% 이상 확보
  • 조합원 모집 시 탈퇴 조건, 토지 확보율 등 안내 의무 강화

토지 사용권 50% 이상 확보하여 조합원 모집을 시작하지만, 실제 착공이 들어가려면 토지사용승낙 비율이 95%가 돼야 합니다. 0에서 50%까지 토지를 확보하는 시간보다 50%에서 95%까지 확보하는 시간이 훨씬 오래 걸릴 수 있습니다. 95%까지 토지사용권을 확보했다면, 잔여 5%에 대한 매도청구는 가능합니다.

4. 지역주택조합 문제점, 주의할 점

지역주택조합의 문제점은 바로 토지 사용권을 95% 이상 확보해야 하는 것에서 출발합니다. 지주 관계가 복잡할 경우, 조합이 출범해 아파트가 착공되는 것이 거의 불가능에 가까운데요. 재개발·재건축 사업은 75%의 동의율을 얻으면, 나머지 25%는 매도청구를 할 수 있습니다. 이미 땅을 가진 상태에서 75%의 동의를 얻는 것도 쉽지 않은데, 땅이 없는 상태에서 95%의 토지를 확보하는 것은 정말 어려운 일입니다. 이에 따라 발생할 수 있는 문제는 다음과 같습니다.

1. 투자비를 회수하지 못한 채 조합원 자격을 상실할 수 있음
   • 2011년 성수제 1 지역 주택조합의 사례 : 토지매입률 93%까지 확보하였으나 자금난과 금융위기로 부도
2. 지주택 추진위원회와 업무대행사가 결탁하여, 의도적 셀프 알박기를 할 수 있음
3. 토지매입에 성공했다 해도, 추가분담금을 낼 수 있음
   • ex) 경기 광주시 오포읍 A사업장의 경우, 추가분담금 발생으로 조합원 분양가가 일반분양보다 높았음.
4. 조합원 지위를 안심할 수 없음
   • ex) 인천 송도 사업지의 경우 조합원 200여 명에게 '무더기 부적격' 통보를 한 적이 있음.  

이렇듯, 각 스텝스텝에서 지역주택조합은 Risk가 존재합니다. 따라서, 지역주택조합에 가입하시려는 분들이라면 다음 3가지를 주의해서 보셔야 합니다.

※조합원 가입 전 꼭 확인해야 할 점.

1. 입지
2. 지주 동의율
3. 추진주체의 건전성

입지의 경우, 지주 관계가 복잡한 사업지라면 무조건 거르셔야 합니다. 또한 지주 동의율 역시 매우 중요한데요. 토지 확보라는 말로 허위 과장 광고를 할 수 있으나, 확보는 토지사용 승낙을 의미하는 것이 아닐 수 있습니다. 실제 토지 계약이 되었는지 확인을 하셔야 합니다. 또한 임의분양을 하거나, 단지 내 상가를 분양한다면 사업비가 부족한 조합일 수 있기 때문에 계약을 보류하시는 것이 좋습니다.

만약 2020년 12월 11일 이후 지역주택조합에 가입하셨고, 아직 30일이 지나지 않았다면 가입비를 반환받을 수 있습니다. 30일 이후에는 사실상 지역주택조합 탈퇴가 쉽지 않습니다. 이 경우에는 꼭 법률 전문가와 상담해보시기 바랍니다. 소송을 통해, 받을 수 있는 피해를 하루빨리 최소화하는 것이 가장 현명한 방법입니다.