DSR 대출 규제, 계산법 총정리

 오늘은 연간 소득에 기반을 두고 돈을 빌려주는 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 대해 알아보겠습니다. 지난 7월부터, 단계적으로 총부채원리금상환비율인 DSR의 40% 적용 대상이 확대되었습니다. 이미 투기과열지구는 LTV, DTI가 40%로 제한된 상황인데, 이것이 무슨 의미가 있나 궁금하신 분들도 있으실 것입니다. 하지만, 이는 내 집 마련을 꿈꾸시는 분들은 꼭 알아야하는 대출규제인데요.

 

 지금부터 DSR 대출규제에 대해서, 차근차근 정리해보겠습니다.

 

<목차>
1. DSR 이란?
2. DSR 40% 적용 대상 확대 계획
3. 주담대 DSR 적용 예시
4. 신용대출 DSR 적용, DSR 계산기

 

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주택담보대출 LTV, DTI, DSR 총정리

 

1. DSR 이란?

 

 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 한국어로는 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 이는 DTI(Debt to Income Ratio) 보다 더 강화된 개념입니다. 주택담보대출뿐만 아니라, 신용카드, 자동차 할부금, 학자금 대출, 마이너스 통장 등의 모든 부채에 대한 원리금을 자신의 연봉으로 나누는 비율이기 때문입니다.

 

 DSR 비율을 구하는 방법은 다음과 같습니다.

 

총부채 연간 원리금 상환액/연소득

 

 현재 일부 주택담보대출(원리금 분할상환)은 실제 만기를 적용하고 있지만, 신용대출은 만기 10년을 적용하고 있습니다. 특히 1년마다 갱신되는 한도성 여신(마이너스 통장)에도 관행적으로 만기 10년을 적용하는 실정인데요. 현재는 5,000만 원의 신용대출이 있다면, 연 500만 원의 원리금 상환한다고 보는 것입니다.

 

 

2. 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대상 확대 계획

 

총부채원리금상환비율 40% 적용 대상 확대 계획

 

 정부는 2023년 7월 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 전면 적용한다고 합니다. 정부는 2022년까지 가계부채 증가율을 코로나 19 이전 수준으로 복원하겠다는 것이 목표로 삼았습니다. 그동안 투기지역, 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택에만 적용되던 규제인데요.

 

 지난 7월부터는 6억 원 초과 주택으로 확대되었습니다. 또한, 1억 원이 넘어서는 신용대출에도 원리금 상확액이 소득의 40%를 넘어설 수 없도록 차주별 단위의 상환 능력 심사가 의무화됐습니다.

 

 그러나 가계부채가 최근 1800조원을 넘어서는 등 증가세가 가팔라지자 차주단위 DSR 규제를 예정보다 앞당겨 조기에 적용하는 방안을 준비하고 있습니다. 또 규제가 상대적으로 느슨한 2금융권에 대출이 몰리는 풍선효과를 막기 위해 1·2금융권에 일괄적으로 DSR 40%를 적용할 것으로 알려졌습니다.

 

3. 주담대 DSR 적용 예시

 

 이제 서울의 웬만한 아파트를 매수하려면, 주택담보대출(주담대)로 매년 갚아야 하는 원리금 액수를 대출자 연소득의 40%를 넘지 않은 수준으로 맞춰야 합니다. 여기에 신용대출, 마이너스 통장, 학자금 대출, 카드론이 있다면 주담대 한도가 더 줄어들 수 있습니다.

 

 사실 다른 대출이 없다면, DSR 40% 규제가 대출시장에 미치는 영향은 크지 않습니다. 이미 규제지역의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 40~50%로 제한돼 있기 때문입니다. 금융위의 시뮬레이션에서도 연봉 5,000만 원의 직장인이 투기지역에서 9억 원 집을 살 때 DSR 40%를 적용해도, 만기를 30년(금리는 2.5%로 가정)으로 늘리면 최대 4억 2,200만 원을 받을 수 있습니다. 현재 LTV 40% 규제 대출한도인 3억 6,000만 원보다 오히려 많습니다.

 

DSR 적용 시 연 소득규모 및 대출만기에 따른 주담대 한도

 

4. 신용대출 있을 시 DSR 적용, DSR 계산기

 

 신용대출이 있다면 DSR 적용이 달라집니다. 금융위는 DSR 산정 시 대출의 실제 만기가 적용될 수 있도록 신용대출의 만기 기준을 기존 10년에서 5년으로 축소한다고 합니다. 

 

 현재 주담대는 DSR 산정 시 실제 만기가 적용되고 있으나, 신용대출은 1년 만기의 상품이어도 매년 갱신되는 관행을 고려해 일률적으로 10년 만기를 적용해왔습니다. 만기 기준이 반으로 줄면 차주가 매년 상환해야 하는 대출금 부담은 늘기 때문에, DSR 산정 시 대출한도도 반으로 줄어들게 됩니다.

 

 예를 들어 연봉 5000만 원인 A 씨가 신용대출 1억 원을 받을 경우, 현재는 10년 분할상환으로 가정해 연 상환액을 1000만 원으로 계산했습니다. 그러나 만기 기준이 5년으로 줄면 연 상환액은 2000만 원으로 늘게 된다. 이를 A 씨의 연 소득으로 나누면 DSR 40%로 계산돼 이 자체만으로도 추가 대출이 막히게 됩니다. 이미 주담대가 있다면 DSR은 더 초과됩니다.

 

•  현재 신용대출 10년 만기 적용
• '21년 7월 7년 만기 적용
• '22년 7월 5년 만기 적용

 

 앞으로 마이너스 통장 등 신용대출이 있으시다면, 대출 Risk 관리를 해야 할 듯합니다. 신용대출이 있다면, 주담대를 일으키기 쉽지 않을 듯합니다.

 

가계부채 관리방안 주요내용

※DSR 계산기

 

아래 사이트는 DSR 계산기입니다. 본인의 부채 상황을 넣으면, DSR을 계산해줍니다. 정확한 DSR은 은행에서 계산하시고, 아래 계산기는 참고 정도로만 활용하시기 바랍니다.

 

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