종부세 과세대상, 1주택자 종부세 부과기준

 오늘은 종부세(종합부동산세)의 과세대상과 1 주택자 종부세 부과기준에 대해 알아보겠습니다. 종부세는 다주택자와 고액주택 보유자에게 보유세를 걷어, 과세형평을 제고하고 부동산 투기수요를 억제한다는 취지에서 만들어진 세금입니다. 지난해 종부세 과세기준이 공시가 11억으로 상향되었지만, 1 주택자도 수 천만 원의 세금을 내면서 논란이 많이 되었는데요. 이런 종부세의 부담을 줄여주기 위해, 올해는 지난해(2021년) 기준으로 공시 가격을 적용한다고 합니다. 지금부터 해당 내용에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 종부세 과세대상
2. 1 주택자, 다주택자 종부세율
3. 종부세 계산방법
4. 1 주택자 종부세 작년 기준 적용

 

1. 종부세 과세대상

 

 종합부동산세는 주택과 토지의 공시 가격 합계액이 과세기준금액을 초과하는 경우, 초과분에 대하여 과세하는 세금입니다. 일정 기준을 만족해야 해서 종부세를 부자 과세라고 불려 왔습니다. 하지만 최근 서울 아파트 평균 가격이 11억이 넘어가면서, 서민들도 충분히 과세대상이 될 수 있습니다. 과연 종부세의 과세대상은 어떻게 될까요?

 

종합부동산세 과세 대상

 

 종합부동산세는 주택과 별도합산토지, 종합합산토지에 대해 공시 가격이 일정 기준을 넘으면 부과되는 세금입니다. 이 종부세는 가구당 부과하는 것이 아닌 개인에게 과세되는 인별과세 세금인데요. 부부합산이 아닌, 개인 한 명 한 명이 소유한 지분의 공시지가 합산 금액이 기준을 넘으면 종부세가 부과됩니다.

 

1. 주택 : 공시 가격 6억 원 이상(1 주택자는 11억 이상)
2. 별도합산토지 : 공시지가 80억 원 이상
3. 종합합산토지 : 공시지가 5억 원 이상

 

- 인별과세 예시(부부 공동명의가 유리한 경우)

 

단독명의 vs 공동명의

 

 예를 들어 조정지역의 아파트 10억과 빌라 4억을 소유한 사람은 단독명의 시 6억 원만 기본 공제되지만, 50% 씩 지분을 가지고 있는 부부 공동명의 시 각각 6억씩 공제를 받을 수 있습니다. 위의 예시처럼 단독명의 시에는 과세금액이 8억이지만, 공동명의 시에는 과세금액이 남편과 아내에게 각각 1억이 됩니다.

 

 

2. 1 주택자, 다주택자 종부세율

 

  종합부동산세의 세율은 2021년 개정 후 변동이 없는 상황입니다. 2 주택 이하인 1 주택자의 세율이 증가하였고, 법인이 가지고 있는 주택에 대해서는 금액과 상관없이 동일하게 최고 세율이 적용되고 있습니다. 

 

2021년 종부세 세율

 

 종합부동산세 세율은 일반세율과 중과세율로 나눠집니다. 중과세율의 경우, 3 주택 이상과 조정대상지역의 2 주택자에게 적용됩니다. 우리나라의 조정대상지역이 100여 곳이 넘어, 대부분의 수도권 지역과 지방광역시는 현재 규제지역입니다. 아래 글을 통해 조정대상지역과 투기과열지구 지정현황을 확인해보실 수 있습니다.

 

2022 조정대상지역, 투기과열지구 현황

 

3. 종부세 계산방법

 

 먼저 종합부동산세는 매년 11월에 고지서로 계산되어 부과되는 세금입니다. 과세당국에서 알아서 세액을 계산해주지만, 종합부동산세 계산방법을 어느 정도 알아두어야 미리 대비할 수 있습니다.

 

 종부세는 내가 보유하고 있는 집의 시가가 11억 원이라고 반드시 과세대상이 되는 것은 아닙니다. 종부세의 부과기준은 '공시 가격'이기 때문입니다.

 

①(공시 가격 합계 - 공제금액) * 공정시장가액 비율 = 종부세 과세 표준

 

 먼저 공시 가격의 합계에서 공제금액인 6억(1 주택자는 11억)을 빼줍니다. 여기에서 공정시장가액 비율이란 것을 곱하면 종부세의 과세 표준이 됩니다. 공정시장 가액 비율은 2021년에는 95%이며, 2022년부터는 100%가 그대로 적용됩니다. 

 

공정시장가액 비율

 

②종부세 과세 표준 * 세율 = 종합부동산 세액

 

 1번에서 계산한 종부세 과세 표준에 세율을 곱하면 종합부동산 세액이 나옵니다. 만약 종부세 과세 표준이 6억이고 1 주택자 시라면, 3억 이하에 대해서는 세율 0.6%를 곱하고, 3억을 초과하는 나머지 3억에 대해서는 세율 0.8을 곱하시면 됩니다.

 

③종합부동산 세액 - 공제할 재산세액 = 총 납부할 세액

 

 마지막으로 종합부동산세는 보유세에 일종이기 때문에, 7월과 9월에 이미 납부한 재산세와 이중과세로 볼 수 있습니다. 따라서 재산세의 일부를 공제해줍니다. 자신의 재산세 Total에서 주택분 재산세 금액만큼을 종부세액에서 빼주면 총 납부할 세액이 됩니다.

 

※종합부동산세 세액공제

 

고령자 및 장기보유자에 대한 종합부동산세 세액공제율

 

 종합부동산세는 고령자와 장기보유 1 주택자에게 세액을 공제해줍니다. 만약 고령자이신 분이 고액의 주택 1채를 장기간 보유하고 계셨다면 최대 80%까지 세액을 공제받을 수 있습니다. 

 

4. 1주택자 종부세 작년 기준 적용

 

 

정부가 1세대 1 주택자에 대해 올해 부동산 보유세(재산세‧종부세)를 매길 때 1년 전보다 17.22% 오른 올해 공시 가격 대신, 상승 전 가격을 적용해 세 부담을 늘리지 않겠다고 밝혔습니다. 또 총급여 7000만 원 이하의 60세 이상 고령자는 양도·증여·상속 등 시점까지 종부세 납부를 미룰 수 있도록 했습니다.

 

 

예를 들어, 1세대 1 주택자가 보유한 지난해 공시 가격 11억 원짜리 집은 종부세 과세 대상이 아니었습니다. 그런데 이 주택의 올해 공시 가격이 13억 원까지 올랐어도 올해도 종부세 과세 대상에서 빠진다. 정부가 올해 공시 가격 대신 작년 공시 가격 11억 원을 기준으로 세금을 매기기 때문입니다.

 

 

종부세 관련 과표 동결 효과

 

 참고로 1 주택자 종부세 과세기준인 공시 가격 11억 원은  시가로 약 15억 7천만 원이 넘는 주택이 해당될 것으로 보입니다.