다주택자 양도세 완화, 중과 유예 쉽게 정리

오늘은 다주택자의 양도소득세 중과를 1년 유예한다는 내용이 무엇인지 알아보겠습니다. 윤석열 당선인의 대통령직 인수 위원회가 다주택자 양도소득세 중과를 4월부터 1년간 한시적으로 배제하는 방안을 정부에 요청했습니다. 종합부동산세 부담이 큰 다주택자가 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전에 매물을 내놓을 수 있도록 부담을 덜어주자는 취지인데요. 과연 기존에 중과는 어떻게 받고 있었으며, 완화가 되면 어떤 효과가 있는지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 양도소득세율
2. 다주택자 양도세 중과 조건
3. 다주택자 양도세 중과 1년 유예

※함께 보면 좋은 글

일시적 1가구 2 주택 비과세 요건

양도소득세 장기보유 특별공제 총정리

분양권 주택수 포함 여부 취득세, 양도소득세 총정리

오피스텔 분양권 전매 제한, 양도소득세 총정리

 

1. 양도소득세율

 

 먼저 양도소득세의 개념을 알아보겠습니다. 양도소득세를 이해하기 위해서는 먼저 '매매차익'이 무엇인지 알아야 합니다.

 

• 내가 부동산을 샀던 가격 → 취득가액
• 내가 부동산을 판매한 가격 → 양도가액

 

양도가액 - 취득가액 = 매매차익(양도차액)

 

 과세당국은 양도차액으로 수익을 실현된 사람에게 세금을 징수합니다. 이게 바로 '양도소득세'입니다. 예를 들어 6억에 구입한 아파트를 9억에 판매했다면, 양도차익 3억을 얻습니다. 이 3억에 대한 세금이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세를 쉽게 설명하면, 아래 그림과 같습니다.

 

양도차액에 대한 세금인 양도소득세

 

※양도세율

 

이런 양도소득세는 과세표준에 따라 세율이 높아지는 누진세입니다. 양도세율은 과세표준에 따라 최저 6%에서 최대 45%의 세율이 적용됩니다. 2021년부터 과세표준 10억 원 초과에 대한 양도세율이 증가했습니다.

 

양도세율

 

 

2. 다주택자 양도세 중과 조건

 

  그렇다면, 기존에 다주택자는 양도세를 어떻게 내고 있었을까요?  2021년 6월 1일 이후부터, 다주택자는 양도소득세 기본세율에 20~30% 중과를 적용받았습니다. 이에 더해 장기보유 특별공제도 적용받지 못하게 됐습니다. 이런 중과 세율이 적용되는 조건이 있습니다.

 

양도소득세 중과세율

 

※양도소득세 중과 조건

1. 양도주택이 조정대상지역에 있고
2. 중과대상 주택수가 2채 이상이면서
3. 법 소정 중과 제외 주택이 아닌 경우

 

다주택자 양도소득세 중과 적용 여부

 

※중과대상 주택수 판정

 

양도소득세 중과가 되려면, 먼저 가지고 있는 부동산이 주택수로 인정받아야 합니다. 또한, 중과대상 주택수는 세대 단위로 판정합니다. 2021년부터 분양권도 중과대상 주택수에 포함되었습니다.

 

주택수 포함 여부

 

위에 표는 취득세와 종부세의 주택수 포함 여부를 나타낸 것입니다.

 

지역별 주택수 포함 여부

 

기존에는 수도권 지역 위주로 조정대상지역이 지정되었습니다. 하지만, 지금은 전국 대부분의 지역이 조정지역에 포함되었는데요. 만약 비조정지역인 군지역이나 읍, 면 지역, 기타 도지역에서도 시가 3억 원 초과 매물은 양도세 중과세율이 적용됩니다.

 

3. 다주택자 양도세 중과 1년 유예

 

대통령직인수위원회가 다주택자 양도소득세 중과를 4월부터 1년간 한시적으로 배제하는 방안을 정부에 요청했습니다. 윤석열 대통령 당선인은 업무보고에서 “국민의 내 집 마련 문턱을 낮추고, 과도한 세금 부담을 덜어줄 수 있도록 힘써 달라”라고 말했습니다. 앞서 설명드린 것처럼, 현재 다주택자는 보유 주택 매도 시 소득세법상 양도세 기본세율(6~45%)에 중과세율(2 주택 20% 포인트, 3 주택 이상 30% 포인트)을 추가 적용받고 있습니다.

 

 인수위원회는 만약 현 정부가 조치하지 않는다면 오는 5월 10일 새 정부 출범 즉시 시행령을 개정해 다음날 양도분부터 중과 1년 배제를 추진할 뜻을 밝혔습니다. 2018년부터 실시된 양도세 중과로 시장은 빠르게 얼어붙었습니다. 다주택자가 양도세 부담 때문에 매물을 거둬들이면서 수급 불균형이 심화됐고 집값은 더 뛰었다는 지적이 나왔는데요. 이 때문에 대선 때 윤석열 당선인은 양도세 중과 2년 유예를 공약했습니다. 이재명 당시 더불어민주당 후보도 양도세 중과 한시 유예 입장을 밝혔고, 민주당은 대선 패배 후 지방선거를 앞두고 다주택자의 양도세 부담 완화를 추진하고 있습니다.

 

 일각에선 5월 10일 윤석열 정부가 출범하면 이명박 정부에서 한 것처럼 양도세 부담을 계속 낮게 유지할 가능성이 높은 것으로 보고 있습니다. 이명박 정부는 법 개정 대신 임기 내내 특례세율을 연장해주는 방식으로 양도세 부담을 낮췄습니다.