오늘은 분양권의 주택수 포함 여부와 그 적용 시기, 관련하여 취득세 등 세금 문제에 대해 알아보겠습니다. 분양권이 주택인지 아닌지 중요한 이유는 바로 세금과 대출 문제 때문입니다. 분양권은 주택인지 아닌지 여부는 양도세, 취득세, 종부세 적용, 청약·대출 시에 따라 달라지는데요. 상황에 따라 달라지는 분양권의 주택수 포함 여부에 대해 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 분양권이란?
2. 취득세 산정 시 분양권 주택수 포함 여부
3. 양도세 산정 시 분양권 주택수 포함 여부
4. 종부세 산정, 청약 시 분양권 주택수 포함 여부

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1. 분양권이란?

 

 먼저 분양권이 무엇인지 알아보겠습니다. 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 청약이 당첨돼서, 아파트가 지어지기 전까지 아파트를 입주할 권리를 가진 것을 의미하는데요. 이러한 분양권을 사고파는 행위를 분양권 전매라고 합니다. 분양권과 입주권에 대해서 조금 혼동하는 분들이 있어, 용어 정리 한번 하고 가겠습니다.

 

  • 분양권 : 청약 당첨 등의 사유로 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리
  • 입주권 : 재건축 및 재개발의 조합원이 원래 가지고 있던 주택 대신 새롭게 지어진 주택에 입주할 수 있는 권리

 

 일반적으로 분양권을 거래하는 것보다, 입주권을 거래하는 것이 현금이 더 많이 필요한데요. 왜냐하면, 일반적으로 조합원 분양가가 일반 분양가보다 더 낮기 때문입니다. 따라서, 아직 건설 중인 신축 아파트의 분양권·입주권을 거래하려 할 때는 해당 매물이 조합원 매물인지 확인이 필요합니다. 조합원 매물인지 여부에 따라, 추가적으로 필요한 현금이 다를 수 있습니다.

 

 

2.  취득세 산정 시 분양권 주택수 포함 여부

 

 먼저 취득세를 살펴보면, 분양권과 조합원 입주권 모두 '주택수에 포함' 됩니다. 아직 입주 전이라도 주택 취득이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에 포함한다는 것인데요. 2020년 8월 12일 이후 새로 취득한 권리라면 취득세 산정 시 소유 주택 수에 포함됩니다.

 

 만약 종전에 주택을 가지고 있었다면, 분양권을 취득할 때 다주택자의 취득세율을 적용받게 됩니다. 하지만, 주택을 갈아타기 하는 것이라면 조금 억울할 수 있겠죠. 이런 사람들을 위해 과세당국에서는 일시적 2 주택에 대한 1 주택 세율을 적용하고 있습니다.

 

취득세율
주택 취득세율

 

 일시적 1가구 2 주택 취득세 산정에 대해 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

 

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3. 양도세 산정 시 분양권 주택수 포함 여부

 

 양도소득세를 납부할 때에도 2021년 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권은 주택에 해당합니다. 조합원 입주권도 상황에 따라 양도소득세 과세 대상이 될 수 있습니다. 따라서, 2021년 1월 1일에 분양권을 취득하고, 종전 주택을 가지고 계시다면 다주택자의 양도소득세율을 적용받게 되는데요. 취득세와 마찬가지로, 일시적 1가구 2 주택에 대한 양도세 비과세 요건이 적용됩니다. 

 

 2021년 1월 1일 이전 취득한 분양권의 경우, 이 적용 기간이 주택 완공 후 입주 때부터 였는데요. 하지만, 지금은 분양권을 취득하자마자부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 합니다. 통상적으로 청약이 당첨되면, 아파트 입주 시까지 2년 반에서 3년 반 정도 시간이 소요됩니다. 따라서, 이 기간을 잘 계산하셔서 종전주택을 매도하셔야 양도세 중과를 받지 않을 수 있습니다.

 

주택-분양권-양도세-비과세-요건
주택+분양권 양도세 비과세 사례

 

4. 종부세 산정, 청약 시 분양권 주택수 포함 여부

 

 반면 종합부동산세를 산정할 때는 분양권과 조합원 입주권이 주택 수 산정에 포함되지 않습니다. 재개발·재건축 과정에서 주택이 사라지고 토지만 남은 상황이라는 이유에서 입니다.

 

 청약 시와 대출 시에는 분양권과 조합원 입주권은 주택 수 산정에 포함됩니다. 종부세를 낼 때를 제외하고 대체로 분양권과 조합원 입주권은 '주택'으로 계산된다고 정리할 수 있습니다.

 

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