종부세 과세대상, 계산방법 최신

 오늘은 종부세라고 불리는 종합부동산세의 과세대상과 그 계산방법에 대해서 알아보겠습니다. 종부세는 다주택자와 고액주택 보유자에게 보유세를 걷어, 과세형평을 제고하고 부동산 투기수요를 억제한다는 취지에서 만들어진 세금입니다. 최근 가파른 집값 상승으로 종부세 과세대상인 공시지가 9억 원 기준이 너무 낮은 것이 아니냐는 주장이 많았는데요. 이에 따라 종부세 과세기준이 11억 원으로 개정되었습니다. 관련 내용까지 해당 포스팅에서 자세히 다뤄보겠습니다.

 

<목차>
1. 종부세 개념, 과세대상
2. 종부세율
3. 종부세 계산방법
4. 종부세 과세기준 '공시가 11억' 개정

 

1. 종부세 개념, 과세대상

 

 종합부동산세는 주택 및 토지의 유형별로 구분하여, 그 공시 가격 합계액이 과세기준금액을 초과하는 경우, 초과분에 대하여 과세하는 세금입니다. 일정 기준을 만족해야 해서 종부세를 부자 과세라고 불러왔는데요. 서울 아파트 매매가 중윗값이 11억이 넘어간 지금, 서민들도 충분히 과세대상이 될 수 있습니다. 과연 종부세의 과세대상은 어떻게 될까요?

 

종합부동산세 과세 대상

 

 종합부동산세는 주택과 별도합산토지, 종합합산토지에 대해 공시 가격이 일정 기준을 넘으면 부과되는 세금입니다. 이 종부세는 가구당 부과하는 것이 아닌 인별 과세되는 세금인데요. 부부합산이 아닌, 개인 한 명 한 명이 소유한 지분의 공시지가 합산 금액이 위의 사진에 나온 기준을 넘으면, 종부세가 부과됩니다.

 

1. 주택 : 6억 원 이상(1 주택자는 11억 이상)
2. 별도합산토지 : 80억 원 이상
3. 종합합산토지 : 5억 원 이상

 

- 인별과세 예시(부부 공동명의가 유리한 경우)

 

단독명의 vs 공동명의

 

 예를 들어 조정지역의 아파트 10억과 빌라 4억을 가진 분이시라면, 단독명의 시 6억 원만 기본 공제되지만 부부 공동명의 시 50% 씩 지분을 가지고 있다면 각각 6억씩 공제를 받을 수 있습니다. 위의 예시처럼 단독명의 시에는 과세금액이 8억이지만, 공동명의 시에는 과세금액이 남편과 아내에게 각각 1억이 됩니다.

 

 

2. 종부세율

 

  2021년부터 종합부동산세의 세율이 개정되어 올라갔습니다. 2 주택 이하인 1 주택자의 세금도 올라가는데요. 또한 법인이 가지고 있는 주택에 대해서는 금액과 상관없이 동일하게 최고 세율이 적용되었습니다. 2022년의 종부세율도 현재까지는 동일하게 적용될 것으로 보입니다.

 

2021년 종부세 세율

 

 종합부동산세 세율은 일반세율과 중과세율로 나눠집니다. 중과세율의 경우, 조정대상지역의 2 주택자에게도 적용되는데요. 우리나라의 조정대상지역이 100여 곳이 넘어, 대부분의 수도권 지역과 지방광역시는 현재 규제지역입니다. 아래 글을 통해 조정대상지역과 투기과열지구 지정현황을 확인해보실 수 있습니다.

 

조정대상지역 투기과열지구 지정현황(최신)

 

3. 종부세 계산방법

 

 이제부터 종합부동산세 계산방법에 대해서 알아보겠습니다. 내가 보유하고 있는 집의 시가가 11억 원이라고 종부세 과세대상이 되는 것은 아닙니다. 종부세를 계산하기 위해서는 꼭 '공시 가격'을 알아야 합니다. 그렇다면 종부세의 계산 공식은 어떻게 될까요?

 

①(공시 가격 합계 - 공제금액) * 공정시장가액 비율 = 종부세 과세 표준

 

 먼저 공시 가격의 합계에서 공제금액인 6억(1 주택자는 11억)을 빼줍니다. 여기에서 공정시장가액 비율이란 것을 곱하면 종부세의 과세 표준이 됩니다. 공정시장 가액 비율은 2021년에는 95%이며, 2022년부터는 100%가 그대로 적용됩니다. 

 

공정시장가액 비율

 

②종부세 과세 표준 * 세율 = 종합부동산 세액

 

 1번에서 계산한 종부세 과세 표준에 세율을 곱하면 종합부동산 세액이 나옵니다. 만약 종부세 과세 표준이 6억이고 1 주택자 시라면, 3억 이하에 대해서는 세율 0.6%를 곱하고, 3억을 초과하는 3억에 대해서는 세율 0.8을 곱하시면 됩니다.

 

③종합부동산 세액 - 공제할 재산세액 = 총 납부할 세액

 

 마지막으로 종합부동산세는 보유세에 일종이기 때문에, 7월과 9월에 이미 납부한 재산세와 이중과세로 볼 수 있습니다. 따라서 재산세의 일부를 공제해야 하는데요. 자신의 재산세 Total에서 주택분 재산세 금액만큼을 종부세액에서 빼주면 총 납부할 세액이 됩니다.

 

※종합부동산세 세액공제

 

고령자 및 장기보유자에 대한 종합부동산세 세액공제율

 

 종합부동산세는 고령자와 장기보유 1 주택자에게 세액을 공제해줍니다. 만약 고령자이신 분이 고액의 주택 1채를 장기간 보유하고 계셨다면 최대 80%까지 세액을 공제받을 수 있습니다. 

 

4. 종부세 과세기준 '공시가 11억' 개정

 

1가구 1 주택자의 종합부동산세 과세 기준이 현행 공시가 9억 원에서 11억 원으로 완화되었습니다. 여당이 당론으로 추진한 공시 가격 ‘상위 2%’에 종부세를 부과하는 안은 전격 폐지된 것입니다. 부부 공동명의 주택에 6억 원씩 12억 원을 공제받을 수 있도록 하는 부과 기준은 그대로 유지됩니다.

 

 여야는 8월 말까지 법안이 통과돼야 정부가 오는 11월 종부세 고지서를 교부할 수 있는 만큼, 오는 25일 본회의에서 개정안을 처리할 방침입니다.

 

 공시 가격 11억 원은 올해 시가로 약 15억 7천만 원이 넘는 주택이 해당될 것으로 보입니다.